土地を購入してからＨＭで家を建てた方教えてください。

質問

土地を購入してからＨＭで家を建てたいのですが、アドバイスおねがいします。

現在分譲マンションに住んでいます。残債はありません。
子供も大きくなり、手狭になったので一戸建てを購入したいと思っていたところ、気に入った土地があったので、来月売買契約予定です。
しかし、資金計画をよく考えていませんでした。
銀行から土地代＋新築代の融資をしてもらい、分譲マンションを売却する。その後、売却金を銀行に返済する。
という筋書きはあるのですが、この順序でうまくいくのでしょうか。
ちなみに以下の条件です。
土地代 ５０００万
新築代 ３０００万
マンション売却 たぶん２５００万くらいにはなる
自己資金 １０００万
ただ、私の給料では８０００万のローンは無理で、５０００万が限度です。
実際経験された方、アドバイスお願いします。

回答No.3

LegaC2

> 銀行から土地代＋新築代の融資をしてもらい、分譲マンションを売却する。その後、売却金を銀行に返済する。

とありますが、土地代＋新築代＝8,000万円なのに、

> 私の給料では８０００万のローンは無理

の時点で破綻している気がするのですが。

スレ主さんの所得はわかりませんが、5000万円が限度なのに、うまくいっても、4,500万円のローンを借りる必要がありそうなので、もう一度じっくり考え直された方がいい気がします。
4,500万円 35年ローン 10年固定(2.0%)で、月々15万円です。
借りられる額と返せる額はかならず一緒とは限りませんよ。

回答No.2

noname#68703

土地代を自己資金で出せればベターなのですが、そうでなくとも方法はあります。
既に回答も出ておりますが、住宅ローンというのは基本的に住宅取得の為の融資ですから、土地のみを買う目的では使えません。

それを念頭に置いて、来月に土地契約を控えているのでしたら、すみやかに希望のHMと住宅のプラン作りを進めていくべきですね。プランや見積りが固まれば、そこで初めて土地代＋建物代という住宅ローンを利用する体裁が整うわけです。

平行した動きとして、住宅ローンに関しても早めに金融機関に相談に行くべきですね。残債はなくても、買い替えという前提で相談してよろしいと思います。そこで金策においてのスケジュールをよく確認します。
土地契約→建物プラン確定→ローン申込→ローン契約→土地決済（土地分融資実行）→建物着工→建物決済（建物分融資実行）→返済開始
というスケジュールが一つのベースになると思います。
土地決済から建物決済までつなぎローンが必要な場合もありますが、そうではない場合もあり、金融機関の商品次第です。

又、あなたの希望としては新居に引越した後にマンションを買主へ引渡したいのでしょうから、金融機関との相談ももちろん必要ですが、希望時期に引渡しをするようなスケジュールで売却活動を進めていくことです。そして代金を繰上げ返済に充てます。

色々書きましたが、とりあえずHMと話を進めていくことですね。
HMであればローンについての相談にも乗ってくれますし、もしかしたらマンション売却についても相談に乗ってくれるかもしれませんので、窓口を一本化出来ればあなたとしては楽です。

回答No.1

daigoin

◆土地と一戸建ての神様・大豪院です。ご質問ありがとうございました。

「土地を購入して自由に建築」という筋書きは誰もが希望するものですが、資金の状況によって難しくなるのが現実です。

通常では、家建築のためであっても、土地を先行して購入する場合には土地の購入時点では住宅ローンは使えません。この点を知らずに考えてしまう方が多いのです。つまり、原則は、以下の段取りとなります。

(1)単純には土地を購入する時点では、住宅ローンではない手段で5000万円の現金を用意しなくてはなりません。

(2)土地を購入した後で、建築請負契約とともに住宅ローンが申し込めますから、土地代金と合わせて7000万円のローンを組みます。ただこの場合も諸費用はローンでは借りられませんし、総額の80％までというような上限がありますから、この点も計算しなくてはなりません。

(3)家が建ってからマンションを売却し、2500万円を繰り上げ返済する。

という基本的な段取りとなります。[土地＋住宅]で住宅ローンを設定する金融機関はありますが、それとて、土地の取得だけの時点でお金が振り込まれるわけではありません。

【リスク１】現在住んでいるマンションを住んだまま売却して、引渡しを家完成後までに引き伸ばしたりすることは不可能ではないですが、買手には不利な要素ばかりですから、かなり買い叩かれて売却価格は相場より低くならざるをえません。先に引越しをすると仮住まいが必要となり、当然費用がかかります。

【リスク２】土地を買う際の現金用意ですが、短期のつなぎローン（＝金利は高い）を利用することもできますが、家の引渡し（＝住宅ローン開始）までの時間が延びたりすると、利子がかさんできます。ましてや家が何かのトラブルで完成しないこととなれば、土地のローンが高い金利で続いてしまい、計画は頓挫します。

目当ての土地が「建築条件付土地」などのようであれば、住宅ローンに関しては問題ありません。ただ、土地だけの単独購入となると、とたんに資金面でハードルが高くなります。

この点をもっと具体的に「どの金融機関でどのように借りて・・・」を計画してみてください。よくネットでは「土地だけの代金も住宅ローンでｋできましたよ！」などと回答がありますが、金利や諸条件で落とし穴があることがあります。

どんなローンでも「土地だけの取得は現金一発取引」の大原則は変りません。ご質問の段取りでは、単純にはうまくいきません。
（だからこそ、資金の無い場合は建売住宅や建築条件付土地しか買えないのです。だれでも、土地を買って自由に家を建てたいと思っているのですが・・・。）