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家を買うにあたり、実父に手伝ってもらう場合の節税方法とは？
- 家を買うにあたり、実父に手伝ってもらう場合の節税方法をまとめました。
- 購入した分譲マンションの公庫借入残債を整理するために、実父から720万円を借り、マンションを売却した際に返済する予定です。また、実父から住宅購入に当たり土地800万円相当を贈与してもらうことも決めています。さらに、銀行ローンは3000万円の30年ローンで、土地の売却代金500万円を充当する予定です。
- このような場合、各税金が掛かることが予想されますが、最も効果的な節税方法についてご教示いただけますか？
- raiponpapa
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- その他(住まい)
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>(1)実父から720万円借りて、マンションの公庫残債を整理（マンションを売却した際に実父に返金予定） これは、円滑にいけば問題ないと思います。一年以上売却が遅れたり、万が一売れなかったりというと厄介ですね。それと売却価格が７２０万円以下だと持ち出しも発生します。仲介手数料も考慮にいれないといけません。 >(2)実父から住宅購入に当たり800万円相当の土地を贈与してもらう。（以前から約束されていたもので了承済） この土地の上に建てるなら特に名義を変える必要はないです。親子の間ですから借地権などの 認定課税はありません。 お父様がなくなるまで、そのまま無償で借りていればいいでしょう。 あえて贈与をうけると、贈与税がかかるケースがあります。生前贈与の特例というのは住宅購入資金の 贈与に対する課税の繰り延べですから、本件では適用されません。 >(3)銀行ローンは3000万円の30年ローン。土地を売却し500万円を充当する すみません。先の土地を売却するのですね。これは、確かに土地を贈与で受けて転売したばあい あなたに贈与税がかかります。住宅購入資金の生前贈与の特例を使うには、あくまで現金が 必要です。ここで注意しなくてはいけないのは、土地をお父様が売った場合は、売却益に 譲渡益課税がなされます。いついくらで買った土地かが問題です。 通常売価の2割程度の課税は覚悟しておいていください。 お父様からもらう土地に建てるのが一番節税になりますけどね。 ８００万円の土地に借家でも建っていたら、整備して家賃を取ったほうがローンの足しになっていい ような気もします。 無理して、資金を作るくらいなら、お父さんからもお金を出してもらって共有名義にしておく手も ありますよ。死んだときに持分を相続すればいいのです。 ８００万の土地は売らずに駐車場とかで収益を得るとか活用できます。土地を売ったり買ったり 無駄な税金払わなくてすみます。 私なら迷わずそうしますけど。
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相続時精算課税制度 の適用を忘れていました。もしお父様が６５歳以上ならば、生前に２５００万円分は相続財産の前倒しのような形で贈与できます。 詳しくは 相続時精算課税制度 で検索してください。 これは、贈与税申告期限までに税務署に申告がいります。 土地もお金もその枠に収まりますね。 ただ、土地の売却益の課税はどうしようもない。
お礼
何から何までお教え頂き恐縮です。引越ししておりお礼も遅れスミマセンでした。大変勉強になりました。
手順 ■土地を売却・・・これが売れないと困りますよね。買主がいそうですか？ 売れば、譲渡益課税 ２５％程度 （５００－５０）×２５％＝112.5万円 これの節税策は・・・申告しないこと（嘘） ないですね。 この代価をまた娘に贈るのは、住宅取得資金の生前贈与３５００万円の枠が つかえますが、途中で現金渡してローン返済するのではまずいですね。 頭金的にわたさないといけないと記憶しています。 >実家は持ち家がある為、名義を実父と二人にする事も出来ないかと… そんなことないですよ。別に家は５軒もっているひとだっています。 使用貸借といって親の名義の家に住んでいても税金上何も問題ないです。 金持ちはみな息子を自分名義のマンションや土地に住まわせてますから（＾＾） ■マンション売却 これには、税金かかりません ■土地の贈与は遺言状にしてもらって（遺贈）、贈与をうけないで、そのままの土地に建てましょう これで、税金は土地の譲渡益課税 １１２万円 だけ
>実父母が亡くなった時点で課税される・・・と思っていればいいのでしょうか？ はい、要するに生前贈与なので、相続発生時に他の相続財産とともに「相続税」の対象になるということです。 ただ相続税は基礎控除５０００万＋１０００万×相続人数までは非課税ですから、親が資産家でなければ課税されることはありません。 平たく言うと、贈与税というのはそもそも相続税を安くするために生前に贈与するのを防止し、相続税を逃れることを防ぐための物です。 ただ相続発生まで資産が眠ってしまうのも困り者ですから、そこで相続時精算課税制度により、贈与税の対象外とするかわりに、将来の相続発生時に相続税の課税対象としましょうという仕組みです。 ですから、その資産を生前に移動しなかった場合と最終的には相続税は同じになるという思想です。 ただ一つ違いがあって、相続時精算課税制度の適用を受けるともうその後歴年贈与制度には戻れないので、年１１０万の非課税枠が無くなります。 つまりこれから先、この非課税枠を有効活用して生前の小口の贈与を行っていき、多少なりとも相続税を軽減するようなことは出来なくなるということです。 親が資産家でなければ気にする必要はないです。
お礼
何度もご指導頂き本当にありがとう御座います。 ご指導いただいたことを、もう少し勉強したいと思います。 両親は資産家ではありませんので少し安心致しました^^。
>実父に掛かる国民健康保険料・税金がどれ位になるかが心配です。 なるほど。問題は国民健康保険料ですね。 税金の方は実父にかからなくても今度はご質問者にかかるから、その分贈与してもらう金額を減らせば良いだけです。 同じ論理で土地の売却代金全部を贈与ではなく、国民健康保険料相当額も差し引いておけば実父の負担は実質無くなります。 後は国民健康保険料の負担増と贈与登記の負担増の比較になります。 土地の固定資産税評価額がわかりませんが仮に５６０万とすれば登録免許税はその１％だから５．６万、司法書士手数料を合わせると贈与登記には１０万ほどかかるでしょう。 あとご質問者にかかる不動産取得税が５６０万×３％＝１６．８万で、合計すると２６．８万になります。 あとは今現在実父がどの位国民健康保険料を支払っているのかによりますね。。。 この場でどちらが安いのかを確定させるには少し情報が足りないですね。国民健康保険料は自治体により２倍以上の格差があり、計算方法も異なるのでなんとも判断できかねます。 どちらにしても譲渡所得が発生した翌年の保険料のみが上がりますので、正確な金額を出したい場合には、譲渡所得を加えた年間所得の予想を出して、それから国民健康保険料を試算して今年の分と比較するしかないです。 ただお父様は６５歳を超えているので、ご質問者のストーリーでも(2)のときに、住宅取得特例ではなく、相続時精算課税制度の本則の２５００万の枠を使う方法は考えられます。 この本則の枠は非課税ではなくて、「贈与税は非課税、相続税は課税」というやり方です。
お礼
何度もアドバイス頂き恐縮です。 相続時清算課税制度を使い「贈与」として行なった場合、2500万まで非課税・・・実父母が亡くなった時点で課税される・・・と思っていればいいのでしょうか？ この辺がよく理解していない（判らない）とこで・・・ 先々大きな課税をされ払っていけるかが心配です。 もっと自分でも勉強しなくては・・・と思いながらすがっている次第です。
(1)ですが、借りることはかまいませんが、全額返金できますか？出来なければその分は贈与になりますよ。 (2)で土地をもらい(3)で売却と言うことですね。 ご質問の方法だと(2)の時に贈与税が課税されます。 また(2)のときに登録免許税もかかりますし、不動産取得税もかかります。 （土地贈与では住宅取得特例も使えません） >一番の節税方法がありましたら、お教え願えませんでしょうか？ (1)は売却予定価格とローン残高の関係を確認しないとやり方が変わるのでなんとも言えません。 あと相続時精算課税制度との関係で実父が６５歳以上かどうかでもやり方が変わります。 (2),(3)については、先ず実父がその土地を売却して８００万を得る。 そしてその資金をご質問者に現金で「建物建築資金」として贈与してもらう。 そして「贈与の翌年３／１５までに居住して、相続時精算課税制度の住宅取得特例非課税枠１０００万の適用を申告する」。
補足
ご親切にご指導頂き誠にありがとう御座います。 (1)のマンション残債は720万円。売却は約750万程度の予定です。不動産会社もこの金額は大丈夫との事です。 マンションが売れたお金で返金しようと思っていますので、実父と契約書を交わす予定です。 実父の年齢は78歳です。実父が土地を売却した場合、実父に掛かる国民健康保険料・税金がどれ位になるかが心配です。 入居は今年の4月の予定です。 何分、全くの素人で当たり前の事も判らず質問しております。勉強不足ですみません。よろしくお願い致します。
補足
ご指導頂き誠にありがとう御座います。 マンションの売却は3ヵ月後買取保障が580万円あります。買取の場合、土地の売却費を貰えるので合わせて返金する予定です。 土地は更地になっていて、地方な為駐車場としても借り手がいないと思われます。 又、今住んでいる所から離れている為住む事もできせん。 実父は約30年位前に約50万程度でこの土地を知人から譲り受けたそうです。 実家は持ち家がある為、名義を実父と二人にする事も出来ないかと… 単に実父から住宅購入資金援助を受ける・実父は自分の土地を売却し資金援助するでは両者に課税されてしまうのかと思い、節税方法があればとご相談した次第です。