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契約と家賃を上げるには
東京都心部で貸ビルを営んでいます。家賃は３０年前の価格から変わっておらず、今では郊外の賃料と変わらない価格で貸している為、現在の地域の平均坪単価の１/７です。 そのせいか、昔から入居しているテナントばかりです。不動産屋を挟んでいないので昔ながら賃料は直接集金にいき、契約などは３０年前の契約で更新もありません（→厳密にはしていません） この度、賃料を上げたいと思っているのですが、まずはどのようなことからしていけばいいのか恥ずかしながら分かりません。 例えば更新日の取り決めがないので賃料を値上げする場合のタイミングも分からなければ、今度からは更新日をもうけ再度ちゃんとした（時代に合った）契約を取り交わしたいと思っています。 実際、ビル修繕費などで場所の割には儲かってもいない状態で、最低限平均的なものにはしたいと考えています。 こういった場合、まずは何から手をつけていけばいいのでしょうか？ 不動産屋に事情を話せば、全て契約も一からできるものなのでしょうか？ どなたか教えて下さい。よろしくお願いします。
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契約で賃料を定めておきながら、その賃料に納得いかないからといって一方的に契約解除するべきではありませんね。契約解除は判例上、自己使用の必要がある場合や老朽化して建て替えるべき場合などでなければ認められる可能性は高くありません（借地借家法28条参照）。 不動産業者を通すにせよ通さないにせよ、まずは賃借人と話し合うべきです。契約（賃料）は結んだ以上、お互いに守るべきものです。
恐らく「期間の定めのない賃貸借」という扱いになるのでしょうね。 直接集金に行かれてるとのことですから、最初は下手に不動産屋や代理人を介さずに、直接テナントに意向を伝えてみてはいかがですか？ 新たに契約書を作成して、きちんとした形を整えたいという点と、時代にそぐわない賃料を改定したい、という点ですよね。 長年借りているテナントと質問者との関係が良好なのかは不明ですが、相場とかけ離れた格安の賃料で長年使わせて貰っているという恩義をテナント側が感じていれば、理解してくれませんかね？ そしてテナントがそれに応じてくれれば、不動産業者等に間に入って貰って、よく話し合い条件を整えて契約を交わす事が一番良い方法だと思います。 もしくは特に情を挟む気がないのであれば、最初から不動産屋に一任しても良いでしょう。 いずれにしても、現在でも賃貸借契約は有効に生きておりますので、新たな契約にしても賃料改定にしても、原則としては相手の合意がなければ押し付けることは出来ません。そして、相手が応じないことを理由に追い出すことも出来ません。 特に賃料改定については、相手が認めなければ最終的には司法判断に委ねることになるでしょう。本当に相場の7分の1程度の水準であれば、ある程度の値上げが認められる可能性は高いとは思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 直接テナントに意向を伝えることも考えてはいたのですが、本職（サラリーマン）もあり、住宅も該当ビルから離れているので、集金から管理までを全て不動産屋に一任したいと考えています。 賃料は安く見積もっても7分の1で、隣のビルとの価格差は10分の1以上ですので、全く価格交渉に応じなければ、不動産屋ないしは弁護士に依頼し法的に進めていこうと考えています。 ただ相手が合意しなければ・・・・・・というのが少し気がかりです。 相手の合意がなければ、このまま変わり続けないという現在の民法に少し戸惑いを感じてしまいます。 もしテナントの誠意が見られない場合には、法的に則った形で契約を解除しようと思います
補足
質問内容と少しそれている気がしますが。。。 一方的に契約解除をしようとは全く考えていません。 確かに契約で賃料を定めてあります。しかしそれは３０年前のものであり、時間の経過で周辺の賃料はかなり値上げしています。 私は一方的に上げるのではなく、しっかりと再度契約を交わし、更新時期を設けたい、ということをお尋ねしています。