位置指定道路の廃止の承認を求められ悩んでいます

質問

私たちのマンションの南側にあるマンションから、間にある位置指定道路の廃止の承認を求めらているのですが、心配がありますので、教えてください。
　事実関係は、
(1)　位置指定道路は、その南側のマンションの所有で、昔建設のときに設置したもの。現在は、別の公道とも接するようになり、接道義務上は不要。私のマンションも、別の広目の公道に接し、接道義務、通行の上では必要ありません。それ以外に利害関係者となりそうな家屋はありません。
(2)　廃止理由は、犬の糞害等と迷惑行為が目立つためとのこと。
(3)　その南側マンションは老朽化し、耐震上も問題ありそうで、建替え時期にきている様子。ただ、先方は、指定廃止後も、工作物は設置しないこと、昼間の通行は認めるなどを約束し、「文書で提出する」と言っています。
　当方が不審に思うのは、犬の糞害などであれば、通行は引き続き認める以上、指定廃止しても事態は変わらないでしょうし、税金が今までよりかかるでしょうから、メリットに乏しいと思われることです。実際は、指定廃止して敷地の価値を高めた上で、建替え、売却を考えているのではないかと思えてきます。
　そうなると、不動産会社に売却されてしまい、第二種住居地域ということもあり、斜線制限もなく、敷地境界ぎりぎりに高いマンションが建ってしまって、日の目見ずになってしまうのではないか、と心配しています。マンションの資産価値に大きく影響してきます。
　そこで、教えていただきたいのは、
(1)　接道、通行上支障なくても、指定廃止の承認を拒むことができるのでしょうか。
(2)　先方のマンションが提出するという「工作物は設置しない」等の文書は、そのマンション・敷地が不動産会社等に売却されてしまえば、管理組合もなくなり、効力がなくなってしまうことになりませんか。
(3)第三者（善意悪意を問わず）に所有権等が移転しても対抗できる法的拘束力を持たせる方法としては、どういうものがあるのでしょうか。
(4)仮に、私のマンション側の総会が、工作物を設置しない等の条件付で、指定廃止承認をした場合、それは公的な効力はあるのでしょうか（指定廃止を処理する役所にすれば、指定廃止後の土地利用の制限の話は、当事者間の話ではないかと思いますが・・・）。
　どこにも書いていないものですから、よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#65639

（1）位置指定道路に関しては自治体ごとの判断もありますので役所に相談に行ったほうが良いですね。
私の経験上だけで言えば、必要性の有無と承諾の有無は別物だと考えます。まぁ究極は裁判でもしないと判りませんけど。

（2）（3）文書を差し入れるだけでは弱いですね。最低でも公正証書を作成すべきでしょう。あとは弁護士等にも相談してください。

（4）民間（管理組合）で決議しただけの内容に公的効力などありません。質問者が書かれているように指定廃止後の土地利用の話は当事者間の問題でしかありません。

結論としては、
・指定廃止を承諾するということは、そこはもう「私道」ではなく相手方の私有地になることを意味しますので、承諾はするが私有地の利用には制限を設けるなどという考え方自体が矛盾だし無理があると思います。
・承諾する限りは「そこはもう私道でなくて良いですよ」と認めるわけですから、事後の宅地利用方法に口出しする立場では無いと思うし、私道として存続してほしければ承諾しないというだけの話かと思います。

基本的には承諾するかしないのかの二択で検討すべきであり、その他の勘ぐりは勝手ですけど、文書で確認だとか理屈の上では矛盾です。
承諾しなければ文書も要らないわけですから。

お礼

早速どうもありがとうございます。役所にも聞いてみましたが、「承認しないことはできるが、相手があることだから」とのことでした（？）。やはり、犬の散歩による糞害や酔っ払い通行の迷惑防止という話と、指定道路廃止の話が結びつきにくく、防犯カメラでもつけたほうがよほど安上がりではないか、とも感じます。
　疑問がある限りは、承認せずにそのままにするという、ご指摘のような線を基本にしつつ、いろいろと状況をみながら、選択肢を考えてみたいと思います。
　指定廃止されれば相手の資産価値は大きく上がるでしょうが、こちらの資産価値は大きく下がりかねず、慎重に構えるようにします。
　アドバイス本当にありがとうございました。助かりました。

回答No.1

lunapal7

法律的に詳しいわけではありませんが、最近似たような件に遭遇し、色々文書のやりとりをした者です。

出来れば、位置指定道路の廃止を承認しないほうがよいですが。
理由は、ご質問者がご心配されているように、位置指定道路分が相手方の敷地面積になってしまうことから、建蔽率・容積率が増え、その分大きな建物が建つことになり、日照・眺望・通風など、環境悪化が懸念されるからです。犬の糞害等の理由では、断れると思いますが。

ご質問の
（１）位置指定道路の廃止については、原則としてそれにかかわる全員の承諾がなければ出来ないですが、実際には、現在使用しなくて済むようになった位置指定道路の廃止については承諾させられる可能性もありそうです。これは法律ではその基準が決まっていないようで、各自治体によって違うようです。（「位置指定道路の廃止」で、検索してみてください）。所轄の自治体の建築指導課などでご相談されるとよいと思いますが。
ただ、お役所は強いものの味方だったり、話し合いをしてください程度のことしか言わないこともあります。
もし、承認するとしたら、
（２）（３）「工作物を設置しない」などの双方の納得のいく形で条文を入れた合意書や念書のような形の文書を作る。（印鑑は後々のために法的拘束力が強い実印が好ましい・・・裁判になった時のために）
その、条文の中に、「所有者が変わっても、この内容は新所有者に継承する」という文を入れる。

私達も、この程度でマンション建設の土地所有者と、合意書を交わしたのですが、素人なのでまだ他に問題があるのかよく分かりません。本当は、行政書士の方に入ってもらって「公正証書」にしたほうが安全とかも聞きました。（お金がかかりますが）

余談ですが、工作物は設置しなくても、どんな使われ方をするか不明ですね。ただ、空き地としておくかどうかも分かりませんから。

お礼

早速のご教示有難うございます。実際に経験されたというだけに心強く思いました。ご質問前に「位置指定道路の廃止」で検索してみたのですが、指定に準じるとしか書いていない場合がほとんどで、基準がよくわかりませんでした。役所にも照会したのですが、「利害関係者が承認しないことはできるが、相手のあることですから」というわかったようなわからないような返事で、ご指摘のとおりの反応でした。
　「所有者が変わっても、この内容は新所有者に継承する」という文を入れて公正証書の形にするとして、人も入れ替わってその存在がうやむやになり、その合意が先方のマンション・敷地を買い取った不動産会社に知らされなかったとき、善意の第三者として対抗できない、というようなことにならないかなどの心配が残りますので、もっと事情をよく探って慎重に対応を考えたいと思います。
ご丁寧に回答していただき、本当に有難うございました。