位置指定道路の通行権利について

質問

私ども共有の位置指定道路の通行権について教えていただきたいのですが、公道と接続している6ｍの道路を両者で共有しています。この道路を利用して公道から20ｍ奥に高層マンションが建てられます。しかし業者側は位置指定道路を立てに、一方的に工事用の車両を（７トン車）工事をさせろと言ってきました。しかし工事があまりに大掛かりであり長期間にわたるので私どもは通行に反対しております。しかし業者側は弁護士を通じて、工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生すると言ってきました。このまま彼らの言うとおり損害賠償云々が私どもに脅迫観念を生じさせているので、その言葉どうり応じるべきでしょうか、どなたかお知恵を下さいませんでしょうか。

回答No.6

matthewee · ベストアンサー

１．位置指定道路は、「道路」という名称が付いていても、実質は「私有地（私道）」です。
　建築基準法４２条１項５号で、建物を建築するために、「私有地（私道）」を建築基準法上の道路として認定しているだけであり、国道や公道（県道、市町村道）と同じ通行権はありません。
　私有地であれば通常、他人は立ち入ることができないのです（所有権に基づく妨害排除請求権）。

　ところが、位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物を建てないことや、物を置かないことが要求され、また、一般人の通行（＝歩行）を妨げないことや、救急車両（消防車や救急車）の進入を妨げないことは当然、拒否できないと考えられています。

　最高裁平成９年１２月１８日判決において、「外部との交通についての代替手段を欠くなどの理由により日常生活上不可欠なものとなった通行に関する利益を有する者」については、「通行妨害行為の排除及び将来の通行妨害行為の禁止を求めることができる」という判決を出しています（下記、参考URLに貼っておきます）。

　しかし、今回のマンション建設業者にとっては、他の代替手段がないわけではなく（＝２項道路がある）、また、近隣住民ではないのでこの位置指定道路は、日常生活上不可欠なものというわけでもない。
　とすれば、マンション建設業者が、この位置指定道路を当然のごとく建設車両を通行させる権利はないと考えるのが、最高裁の判決から推論できる妥当な結論だと思います。
　この法律解釈については、弁護士の方が、位置指定道路に関する記事として日経新聞に書いています。←この点については、後述します。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

２．当該マンション敷地が、この位置指定道路に面していないのであれば、マンションの建築確認申請を行う際に、この位置指定道路の存在は申請書にいっさい記載されていないはずです。すなわち、この位置指定道路は、当該マンションを建てる上で、建築基準法上、無関係な道路ということになります。

　区役所の建築指導課で、当該マンションの「建築確認申請書」を閲覧して、敷地の接面道路をご確認下さい。おそらく拡幅された「２項道路」が、敷地の接面道路になっているはずです。

※東京都が「建築確認申請書」の閲覧を渋るとは思いませんが、もし、閲覧拒否のような態度を示したら、建築基準法９３条の２に「閲覧させなければならない。」と書いてあると強く都職員に迫って下さい。

　この位置指定道路が、当該マンション敷地の接面道路でなければ、マンションの工事車両がこの位置指定道路を通る権利はありません。「大量の工事用の車両を（７トン車）通行させろ」というのは、「私有地を勝手に使わせろ」というのと同じなので、裁判所でも認めないと思います。

３．工事用車両に対する対抗策として、以下の２方法が考えられます。
【方法１】位置指定道路の入り口（＝マンション側に）に「車止め（ポール等）」を設置し、歩行者および緊急車両の専用通路にしてしまう方法。
　位置指定道路である以上、歩行者の通行を制限できませんが、位置指定道路に面している宅地の所有者全員の同意（この場合、質問者さんとお向かいさんの２人）があれば、位置指定道路（私有地）の所有権に基づき、工事用車両の通行を認めないと主張することはできると思います。ただし、救急車両の進入まで拒否してはいけません。

　位置指定道路に車止めを設置した場合の、建設会社の対応は、次の２つだと思います。
（1）「通行権確認の仮処分」を東京地裁に求める。東京地裁で、審尋（＝審判）が開かれるので、必ず出席して最高裁の判例（下記、参考URLを参照）を手に、「歩行者や緊急車両の通行は認めるが、私有地である位置指定道路に建築基準法上、無関係の工事用車両の進入は認めない」と反論して下さい。裁判所が「私有地（私道）を工事用として無制限に使って良い」という仮処分をするとは思えません。

（2）建設会社が勝手に「車止め（ポール等）」を撤去する。この場合は、被疑者不詳のまま「器物損壊罪（刑法２６１条）」で警視庁へ告訴することになると思います。相手が手荒なことをしてきたら、警察力に頼る方法がベストです。

【方法２】位置指定道路を一部廃止して、私有地にして完全に通行止めにしてしまう方法。この位置指定道路は、建築基準法上、質問者さんたち２軒しか必要ないので、東京都に対して「位置指定道路の一部廃止」を申請します。

　廃止部分は、マンション側の数ｍ部分でいいと思います（法律上、廃止するだけであり、現状の工事まではしません。ただし、分筆登記はして、地目も「宅地」にします。固定資産税は来年から課税されます）。

　名実ともに、位置指定道路でなければ、廃止した部分は私道ではなく、「宅地」なので、他人は絶対通ることができません（歩行者が通り抜けるのを、所有者が黙認するのはよい）。

４．さて、結論として、今回のケースでは、建設会社の工事車両がこの位置指定道路を通る権利は全くないと思います。

　しかし、相手は建設会社であり、弁護士も付いているようです。念のため、また、建設会社が手荒なことをしないため、ここに書いた内容を弁護士に聞かれて、裏付けを取っていただきたいのです。工事が進めば、既得権が発生するので、対応は早いほうがいいです。

　日本経済新聞社の「NIKKEI　NET」に、「位置指定道路の通行」について弁護士が回答されている記事があります（下記参照）。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html
　この弁護士に、今回のケースについて法律相談（有料です）をされることをお薦めします。同姓同名でなければ、おそらく東京弁護士会（下記参照）に所属されています。
http://www.toben.or.jp/
　弁護士は飛び込みの依頼を嫌う傾向がありますが、「日経新聞の記事を見て、位置指定道路の法律相談を受けたい」とご予約されれば、会ってくれると思います（予約の際に法律相談料もお聞き下さい）。

５．弁護士に会うときの必要資料として、以下のものをご用意されるといいと思います。
○位置指定道路の登記簿謄本（＝登記事項証明書）
○位置指定道路付近の公図、地積測量図など
○周辺の住宅地図コピー（法務局に備え付けの地図があります）
○マンションの建築確認申請書の写し（敷地面積、建築面積、延床面積、容積率、用途地域、前面道路の名称など）

６．「工事が遅滞すると莫大な損害賠償が発生する」とご心配なようですが、相手が質問者さんに損害賠償を請求するためには、質問者さんに不法行為（民法７０９条）があること、そして損害との因果関係があることを、相手が裁判で立証する必要があります。

　質問者さんは、マンション建設の反対行動を起こしているわけではなく、ただ、私有地（＝位置指定道路）を工事車両が通るのを認めないというだけですから、そこにはなんら不法行為はなく、相手の弁護士は、不法行為に基づく損害賠償請求はできないと思います。

　もし、工事が遅れたとしたら、それは、「２項道路」のような貧弱な道路しか接面しない敷地を選択した、マンション開発会社の設計ミスにあると思います。

　参考例として、東京都町田市の旧「日本ＩＢＭグラウンド」敷地でのマンション建設において、建設会社が反対住民グループに工事遅延による２００万円の損害賠償請求訴訟を起こしましたが、結局、建設会社は取り下げているようです（下記参照）。
http://taisaku.holy.jp/chapt2/olnws/0614vctry.html

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/EBE261D47443CA3A49256A8500311D9B?OPENDOCUMENT

お礼

7/20 詳しいご回答本当に有難うございました。この土地柄
両家で頑張っているのですが、当初は高層マンションが突然計画発表され、寝耳に水と驚いてこの狭い敷地にこんな高いものをともう少し低く出来ないのか交渉したのですが相手は基準法に合致しているといって確認をさっさと取ってしまいぜんぜん取り合ってもらえませんでした。この場合、役所は長年住んでいる地域の者には法律をたてに冷たいものです。
しかし建築主と地上げやさんとの契約があったらしく当私有地を使うことになっていたのです。ここに来て地上げ屋さんの弁護士が脅迫じみた最後通牒的なものを通知してきたので驚いてこのコーナーに質問をした次第です。なにしろ相手は人生経験上、初めてのタイプの人たちで、人生ではじめての事件ですので、なにを、どこに、と戸惑うばかりです。しかしご回答を戴いて何か光がさしてきた感じが致しました。これからも解らないことが出てくると思います。その節には又よろしくお願い申し上げます。

回答No.5

matthewee

１．補足説明を拝見しました。道路と敷地との位置関係を正確に把握したいと思いますので、下記の略図で間違っているところがあれば、訂正して下さい。なお、商業地域ですので、日陰規制は関係ないため、方位は無視していただいて結構です。距離も適当です

｜公｜＋＋＋|マ　ン　シ　ョ　ン　予　定　地｜＋＋
｜道｜＋＋＋|敷　地　約　６　０　０　０　m2｜＋＋
　　　-----------------------------------------
　　　　　２項道路・幅員４ｍ
　　　-----------------------------------------
｜公｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜位｜ＢＢＢＢ｜＋＋
｜道｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜置｜ＢＢＢＢ｜＋＋
｜公｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜指｜ＢＢＢＢ｜＋＋
｜道｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜定｜ＢＢＢＢ｜＋＋
｜公｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜道｜ＢＢＢＢ｜＋＋
｜道｜＋＋＋＋＋｜ＡＡＡＡ｜路｜ＢＢＢＢ｜＋＋
　　　------------------------------------------
　　　　　公道
　　　------------------------------------------

※図の「Ａ」と「Ｂ」の宅地は、位置指定道路の共有者２名のそれぞれの所有地である。
※図の「＋」は、本件と関係のない土地。

２．本件の位置指定道路（幅員６ｍ）は、「Ａ」と「Ｂ」以外に共有者はいないのですか（ＡかＢのどちらかが質問者さんです）。
　他の回答への補足説明で「この道路は業者との共有で…」と書かれていましたが、この業者は、本件の位置指定道路の共有者のひとりなのですか。←とても重要なことなので再確認です。

３．マンション予定地の敷地は、この位置指定道路には直接、面していないのですか。

お礼

すみません。自分のことばかり考えていて、お礼を言うのを失っしました。本当に有難うございました。

補足

1 説明の位置関係はこのとおりです。ただし公道公道公道　の位置は俯瞰的に申しますと正反対側です。
2　図での位置指定道路部分の6ｍ道路の所有者はＡとＢの　みで半々に所有しております。マンションの所有はござ　いません。ただし二項道路はマンションと私人の所有地　で私人側が当6ｍ道路と接してます。

3　デペはＡの隣接地(商店）を買収して空き地として現在　その敷地を利用して建設が始まり工事は遅滞なくすすん　でいます。買収地を利用して工事車両はもっぱら出入り　に不自由はないようです。マンションの裏手は公立公園　です。マンションの通路は買収地と二項道路のみです。

回答No.4

yamanekotama

誰か間に入って貰いましょう。弁護士がベターですが、費用もかかります。言いにくいですが”共産党の議員さんはいませんか？なるべく野党系がベターです。建築確認が下りる前が良かったんですが～。建築工事途上の被害防止の約定は絶対必要です。あまり頼りにならないですが、市役所等にも対応に付いて相談してみましょう。
～日照、工事迷惑料等の請求は、最後が良いです。先ずは工事途上の被害防止対策（工事協定書の締結）に付いて話し合いしましょう。工事協定締結後、工事に着手するよう申し込みしましょう～出来るだけ多くの住民に協力してもらいましょう。
追記；工事協定書の調印は、迷惑料の受領後に押印しましょう。迷惑料の査定は個別が後々問題にならないようです。1っ活だと分配で住民同士が揉めます。

お礼

丁寧なご回答有難うございました。残念ですが政治家はあまりあてにならないようです。後が面倒ですので。

回答No.3

matthewee

１．位置指定道路は、基本的に「私有地」です。公道と同じ「通行権」はありません。

　位置指定道路は、建築基準法第４２条第１項第５号により接道義務を果たすための道路（私道）として土地所有者が築造した私道です（管理や修繕も土地所有者の責任）。
　建築基準法上の道路として認定する代わりに、その反射的効果として「準公道」として一般人の通行を妨げてはいけないとされ、救急車両（消防車や救急車など）の通行を拒否してはならないとされています。また、隣接地の住民なら自動車の通行が許される場合もあります。

　しかし、位置指定道路は、公道ではなく「私有地」ですから、無制限に土地所有者の意思に反して位置指定道路を使用することはできないと考えられています。
　本来、位置指定道路には、通行の自由はあっても、「通行権」は認められていないのです。ですから、位置指定道路に接面する土地所有者の協定で、自動車の通行を禁止している位置指定道路も存在します（救急車両を除く）。

※下記、参考URLに、最高裁ＨＰから、仙台地裁平成１５年１０月３０日「マンション建設差し止め訴訟」の判決を貼っておきます。別の理由で建設差し止めは認められませんでしたが、判決文には、位置指定道路が土地所有者により自動車通行制限の協定がなされていると書かれています（裁判所もその事実を妥当だと認めています）。

２．一般に、位置指定道路に接道する建物の建築確認に関して、市役所の窓口では、次のような見解のようです。

　「人間関係のもつれ等が原因で，道路の土地の権利者等から，申請時に予定していた建築物の敷地以外の敷地が接道することをなぜ認めるのかとの申し立てがよくありますが，建築基準法に規定する道路である以上，位置指定道路に接道する計画の確認申請書が提出されれば，道路の土地の権利者等の承諾の有無に関わらず建築主事は確認済証の交付をしなくてはならないこととなっています。通行の承諾や道路の使用の拒否等は民事事件として別途司法手続きにより処理をいただくこととなります。」（以上、福山市ＨＰから抜粋）

　ですから、市役所に解決を求めても、積極的に関与しないようです。

３．さて、今回の事案ですが、高層マンションの敷地は、この位置指定道路以外に公道に接面していないのですか。

　幅員６メートルの道路しか接道していないなら、住宅系の用途地域なら容積率は２４０％までなので、敷地面積が４０００m2くらいで１０階建て程度の建物しか建てられないと思います（商業系の用途地域なら容積率３６０％まで）。

　他に敷地が接面する公道があれば、無理に質問者さんの「私有地（位置指定道路）」を、土地所有者の承諾もなく強引に通行する自由はないと思います。

４．現場の状況をより正確に把握するため、可能なら補足説明をして下さい。
（１）位置指定道路の共有者とは、誰か。持分割合はどうなっているか。
（２）位置指定道路に接面している宅地は、この道路の共有者２名の敷地のほか高層マンションの敷地だけか。現在、この位置指定道路を使わないと公道に出られない建物は質問者さんの自宅以外にあるか。
（３）高層マンションの敷地の、都市計画法上の「用途地域」は何か。
（４）高層マンションの敷地面積、建築面積（延床面積）、階層はわかりますか（大まかな数値で結構です）。
（５）お住まいの市は、政令指定都市（東京２３区も含む）、中核市、特例市であるか（建築確認等で知事の権限がこれらの市に委譲されているかの確認です）。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/49D18BE4495D2BEF49256DF900352B89/?OpenDocument

補足

有難うございます。
（１）共有者は道を隔てて、向こう隣のお宅と共有です。名義人は２名です。共同行動を取っています。
（２）業者は私どもの土地と彼等の建築敷地との間に４ｍのII項道路を私どもの道路に接している区道と平行にはしる道路が4～50ｍでふたたび区道に接している道があります。
（３）商業地域です。延べ6000平米　建築面積５７０平米18階以上です
（４）特別区23区です。

回答No.2

ipa222

建設会社に通行させないと言うということは、結構大きな問題ですよ。
仕事の取り合いでも、道路を握っているほうが勝つと言いますね。ヤクザや弁護士が出てきたり大変みたいです。
本気で事を構えるなら覚悟した方がいいですよ。

問題と感じてらっしゃることは、大型の工事車両が通ることで、家や道路が傷むのではないかということですよね？
共有地通行の速度を時速○lm/h以下にするとか、建物への被害があったときは弁償するとか、工事終了後、道路は再舗装するというのは当然として、何かおねだりするというのが、落とし所ではないでしょうか？

デベが土地を買って、工事に着手するわけですから、販売も開始しているでしょう。
何が何でも工事はやりますよ。
通行権はあるわけですから、反対の根拠は弱いですね。

交渉の相手は建設会社ですか？
ディベロッパーはどんな反応ですか？
ディベロッパーは、販売中に、マンションの前に見苦しい建設反対ののぼりが立つことは避けたいと思っていると思います。

共有の道路ですから、お互い様です。
自分が家を建てるときに反対されても困るでしょう？
言うことは言って、果実を得て、引き際よく撤退された方がいいのではないかと思いますよ。
突き進みすぎて、自ら退路を断つようなことはしないほうがいいと思います。

建設会社は、こういったトラブルは日常茶飯事ですから。

補足

早速ご回答有難うございました。この道路は業者との共有で私どもと向こう隣の家とでの共有なのです。したがってこの両家の道路を通って工事をするという事です。しかし彼等はこの道路は位置指定道路だから無償で使えると、妥協しません。業者はマンション用地を売った土地のまとめやさんです。工事概要によると車両数は数千台です。

回答No.1

jyamamoto

似たような質問があったサイトを参考に紹介しておきます。

必要度のない車両の通行については、通行を拒否できるようですが、今回のようなケースは、道路の構造上の問題での拒否はできても、それに対してきちんとした対処をすると言われたら拒否しきれないのではないでしょうか？

いずれにせよ、相手も事業予定が狂うと大変ですから法廷闘争も辞さない覚悟で来ると思いますから、あなたがそれを受けて立つかどうかということでしょう。結果は、やってみないとわからないと言うのが正直なところでしょう。
法廷闘争をして喜ぶのは弁護士だけですから、私だったら、協議の中で、何か見返りになるメリットを見つけて、折り合いをつけて協定書を結ぶでしょうね・・・。

参考URL：

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20031113a2000a7.html

お礼

早速のご回答有難うございました。このケースの位置指定道路の所有者は莫大な利益をあげる業者に対して、何等のメリットもなく習慣的に道路を維持管理するために
あるような気がいたします。建築基準法の矛盾を感じますね