3年固定が終わると、その後はどうなるのですか？

質問

３，０００万のマンションを３５年ローンで購入しました。
今は３年固定で金利１．０％です。その後は－１．２％優遇されます。
３年固定が終わったら、その後はどうなるのでしょうか？
旦那に任せていたのでよくわかりません。
また次も同じように３年固定や５年固定などの安い金利を使えるのでしょうか？

回答No.3

Domenica

> ３，０００万のマンションを３５年ローンで購入しました。
> 今は３年固定で金利１．０％です。その後は－１．２％優遇されます。
> ３年固定が終わったら、その後はどうなるのでしょうか？
『３年固定』の３年を『固定金利特約期間』といいます。
一般的には、『固定金利特約期間』が終了すると、自動的に『変動金利型』という契約になります。

なぜならば、『３年固定』は、『変動金利型による金銭消費貸借契約』という住宅ローンの契約に「３年間は1.00％という金利で貸します」という『特約』をプラスして契約しているものなのです。
ですから、「３年間は」という『特約』の期間が終われば、『特約』だけがなくなり、基本契約である『変動金利型』が残るからです。

金利については、３年が終わった時点での『変動金利型』の『店頭表示金利』（字のとおり、銀行に表示してあります）が適用されます。

ご質問者さまの場合は、
> その後は－１．２％優遇されます。
とのことですから、『変動金利型』の『店頭表示金利』から1.20％引いた金利が適用されると思います。
現在、『変動金利型』の『店頭表示金利』は、2.875％か3.125％としている銀行が多いです（『店頭表示金利』は、銀行によって違います。ご利用中の銀行の『店頭表示金利』が何％か調べてみてください）。
３年固定の終了が今月で、ご利用中の銀行の『変動金利型』の『店頭表示金利』が2.875％ならば1.625％が、3.125％ならば1.925％が、３年固定終了後の『適用金利』になります（住宅ローンの金利は、原則、どの銀行でも毎月見直しをします）。
ただし、「当初固定期間終了後の金利優遇」については、「変動金利型は除く」としている銀行も多いので、ご質問者さまの場合も確認が必要です。

また、『変動金利型』は、「半年ごとに金利の見直し」がされますので、ずーっとこの金利が適用される訳ではありません。
半年ごとに変わります。
にもかかわらず、『返済額』は５年ごとにしか変わらない…という銀行が多いので、「あとでたいへんなこと」になる場合もあります。
この先の『金利』の動向次第では、完済時に何百万円も利息を払わなければならなくなる…という可能性もあるんですよ。

３年固定が終わった後、また、「３年間は何％という金利で貸します」としたい場合は、再度『３年固定の特約』を契約しなければなりません。多くの銀行では再度『固定金利の特約』をする場合には、手数料を取ります。
ですが、今回、再度『３年固定の特約』を契約しても、今のような1.00％という金利は適用されません。
なぜならば、現在、各銀行の３年固定や５年固定の『店頭表示金利』は、3.50％～4.00％といった水準なので、ここから1.20％を引いても、2.30％～2.80％にしかなりません。

当初の借り入れが、3,000万円、35年返済、金利が1.00％ですと、年間の返済額（元金返済分＋利息）は100万円程度だと思います（元利均等返済の場合）。
ボーナス返済をしていなければ、毎月の返済額は85,000円程度です。
ですが、金利が2.30％になければ 年間返済額は123万円弱（ボーナス返済なしの場合の毎月の返済額は10万円強)になります。
金利が2.80％になければ 年間返済額は130万円ちょっと（ボーナス返済なしの場合の毎月の返済額は11万円弱)になります。

「３年固定で金利1.00％」というのは、残念ながら『最初』だけです。
日本では、これまでが「異常なほどの低金利」だったので、「底は近いけれど、上は天井知らず」の状態なんです。
ですから、下に行く可能性よりも上に行く可能性の方が高いんです。
不況が続くと金利を上げる可能性もありますから。
預金金利が上がるのはいいんですけれど、融資金利が上げられるのは厳しいですね。
でも、『金利』は『金利』なので、どうしようもないんですよね。

ご質問者さまの場合、３年固定の当初期間が終わっておらず、返済期間が35年とのことですから、まだ32年以上の返済期間がおありなのでしょう。
長い時間がありますので、少しでも『損』のないように、勉強してみてください。

現在の銀行で完済を目指されるのならば、おそらく、もう、1.00％という金利が適用されることはないと思います。
別の銀行に『借り換え』をしても、現在の金利情勢では、1.00％は難しいでしょうね。

なお、正確なことを把握したいとお考えならば、住宅ローンの『金銭消費貸借契約証書』などの契約書類を隅から隅まで目を通されるといいですよ。

回答No.2

Lescault

こんにちは。

＞安い金利で３年、５年など借りれるのでしょうか？
その時点での経済動向に合わせた金利で借り換えになります。現時点で3年後5年後の金利を性格に予測することは無理です。日銀が公定歩合（日銀が市中の銀行にお金を貸し出す際の金利）を上げれば住宅ローン金利も上がります（公定歩合＋２％位？）。公定歩合が３％なら住宅ローン金利は５％位まで届く可能性はありますね。

お役に立てば幸いです。

回答No.1

owshippo

3年経過後に再度固定金利を組むか、変動金利を選択するかになります。
その時の情勢にあわせて決めればいいかと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
また今のような（同じとはいかないのはわかっておりますが）安い金利で３年、５年など借りれるのでしょうか？