3年固定の住宅ローンが終わります。

質問

3年固定1.55％（優遇金利－0.7％済：主人名義）が12月1日の引き落としを最後に終わります。次を考えなければならないのですが、やはりこの時期、支払いさえできれば長期がいいのですよね？
残2650万　50年8月まで
(1)変動金利2.425％
(2)固定3年2.1％
(3)固定5年2.4％
(4)固定10年2.9％
(5)固定20年3.8％　以上優遇（－0.7％）後の金利です。（ガン時はローン０）
そのほかの手(1)同じ銀行で借り換えが可能です。メリットは優遇金利が－1.0％～1.2％、ガン・重度慢性疾患時はローン０に。脳卒中、心筋梗塞は1/2に。
(2)給与振込の他行に今の金利を持参し、勉強してもらい借り換え
よきアドバイスをお願いできませんでしょうか？
2歳児がおりますので、すぐには仕事は出来ない状態です。

回答No.3

denden321 · ベストアンサー

条件が出揃ってきたので一応まとめると

・現状維持　　　　　　　金利2.9％　　　　　
・同行にて借り換え　　　金利2.6％～2.8％　 手数料10万円　
・他行にて借り換え　　　金利2.2％　　　　　手数料42万円(差引き）
残高2650万円

ということになります。

同行での借り替えはあまり旨みがないかな、
金利が2.6％になるなら少しは考えてみても良いかもしれませんが…
2.6％なら返済額年間5万円＊10年で50万円ほど軽減されますね。
差し引き40万円。

他行への乗換えると返済額が年間11.5万円＊10年で
115万円ほどの軽減ですか…差し引き103万円。

借り換えせずに仮に40万円を繰り上げ返済すると
年間2万円＊10年での20万円の軽減。

いずれにしても繰り上げ返済は早い時期に行うと後が楽になるので
お子さんが大きくなる前にやっておいた方が良いと思います。

お礼

とてもわかりやすくまとめていただいて・・・ありがとうございます。
目先10年だけとったら他行2.2％というのが一番よさそうですね。
同行の新しいローンが通ったとすると最高2.2％もいけるかもという話が本日浮上しました。本当の話だとすると、これが一番旨みがあるという考えでいい？んですよね。（主人からまかされっぱなしなので不安・・・）明日、同行に行って話しをしてきます。事前の申し込みもかねて。最後の繰上げ返済になりそう（子供が幼稚園に入るまで働けないので・・・。株で儲かれば別ですが；）ですが、残高2500万にしようと思います。これで10年2.2％なら家計も安定するかなぁとよんでいます。

回答No.4

denden321

＞115万円ほどの軽減ですか…差し引き103万円

　差引くと73万円ですね、すみません。

回答No.2

denden321

ローンを他行に変更すると他行の信用保証会社に対する支払いが
発生するから損得勘定は細かい計算かな。
（ローンを完済すると信用保証会社からお金が戻ってくるとかいう
話を何かで見たような記憶があるのですが、
今考えてもちょっと胡散臭いですね）

同行なら新たに信用保証会社に対する支払いがないと思いますが、
詳しい話は銀行に問い合わせていただくしかないのですね…

それとガンや心筋梗塞になった時の特約についてですが、
あまり信用しない方が良いと思います。

保険会社によってガンの基準が違う場合があるので、
「当社の基準ではその大きさのガンは、ガンではない」といわれることもあるそうなので注意が必要です。

お礼

ありがとうございます。（2）の他行に切り替えた場合は、保証料などが80万かかるそうで、戻り分を差し引いても自腹42万の計算です。今のところは10年2.9％、他行10年で2.2％（事前まちで10年後優遇0.7％）なので10年で差し引き約40万安くなり、月々の支払いが2.9％より安くなる計算だそうです。（3年、5年だとメリット０だそうで・・）ネットサーフィンしてみましたら、10年の間にその差額分がためられればかりかえることはないのでは？ともありました。考えてしまいます。同行でも、（1）ですとローンが新しいものになるので10万くらい自腹のようです。目先の10年間支払いが安くなるのは魅力であります。10年後に見直すことを考えれば優遇幅はあまり気にしなくていいものなのかもとも思ったり。もし、こちらをお読みいただいて更なるアドバイスがいただけたら幸いです。

回答No.1

denden321

＞給与振込の他行に今の金利を持参し、勉強してもらい借り換え

交渉次第としか言いようがないですね、３年固定で1.5％くらいのものは
結構ありますが、「借り替えOK」か分かりません。

同じ銀行で借り替えれば優遇金利が－0.7％から－1.0％～1.2％ならば
これを使えば良いと思います。

借り替えの選択肢は5つあるようですが無難なところは10年かな、
20年との金利差が0.9％くらいあると
月々の支払額が違いが大きくなるので
毎月の支払いを軽くして浮いた分を繰り上げ償還に
使えば、10年後の金利上昇を乗り切れると思います。

お礼

ありがとうございます。給与振込他行では、3年1.3％、5年1.9％、10年2.2％（各通期優遇幅0.7済）という提示がありました。（がんなどの疾病で０はなし）ただ、事前審査というものをしないと確実ではないとのこと。審査後、キャンセルも可能といわれました。事前審査をしてデメリットが発生するのでしょうか？今借りているところで新たにローンを組みなおすと（上記での借り換えと明記したもの）3年1.65～1.85、5年2.2～2.4、10年2.6～2.8の金利となる予定。目先10年安い金利か通期－金利が大きいほうか・・・。余計に悩みが増えました。新たなアドバイスいただけませんか？