競売物件の入札について

質問

近日中に、競売物件の入札をしようと思っています。全く初めての経験なので出来るだけ詳しくアドバイスを頂けたらと思います。

内容的には・・・

　1：3LDK（63m2）築年数約25年
　2：立地は中堅都市の中心部の近くで当時の販売価格が1500万くらいです。
　3：現在の不動産鑑定士の評価額が250万くらいです。
　4：昨年同等の部屋が600万と650万にて販売されました。

A）　通常どれくらいの入札価格が適当なのか？？（例えば通常販売価格の何パーセント等）
B)　現在も入居中なので引渡し時での、トラブルの可能性の内容や注意点等・・・
C）　引渡しででトラブルとなった時の弁護士や裁判費用等・・・
D)　他、想定される注意事項等・・・

以上、なにぶん不動産関係は完全な無知な人間ですので宜しく宜しく御願い申し上げます。

回答No.8

noname#63559 · ベストアンサー

A）特に「相場の何割が適当」というようなものはありませんね。
特に、不動産というのは買う人がどの様に使いたいか（解体して更地にするとか、買った後にリフォームするとか）によっても異なりますから、総予算的な目論見は人それぞれ異なることは不思議なことではありません。

今回、区分所有だと思いますので管理費、修繕積立金の滞納があればそれも負担する必要がありそうですし、入居者を強制執行で退去させるならそれも結構負担があるし、その後にリフォームをするのであればそれも予算計上しなければなりません。

そう考えると、仮に300万円で落札できたとしても結果的に総額が販売事例にある600万円を超える可能性もあるわけです。
そのあたりのリスク等を総合的に考えて応札する必要がありますので、単純に「○円が妥当」とは言えません。これはあなたなりに計算してみて物件代金としていくらまでなら出せそうかを検討するしかないでしょう。
リスクを勘案した結果として、鑑定士の数字が妥当な水準ということもありえそうです。私でも、その情報だけで応札せよと言われれば250万円くらいが上限ですね。

参考ばかりに業者目線では、もし軽微なリフォームで確実に再販600万円が可能と見れば、「空室」が前提で300万円台半ばから400万円程度（これも需要や捌ける速度等にもよる）が目安になるかと思います。
今回は空室ではないので参考にならないと思いますが。

B）言うまでもなく、占有者が出ていかないことが最大のリスクでしょう。基本的に落札されたからといって、裁判所が追い出すわけではありませんので全てあなたがやるのです。場合によっては強制執行まで。

C）「トラブルになったときの」と書かれてますけど、トラブルになることを前提に買うべきですよ。そもそも競売になるような経済状況にある人が身軽に引越したり家を借りたり買ったり出来るはずがないです。
強制執行したり荷物の保管等もあなたが負担すれば、100～200万円程度は見込んでおくほうが安全です。

D）Aでも書いたように滞納関係は要注意ですね。その他管理組合とのトラブル事項。又は室内が確認できませんので、無事に明渡しが済んでも中身が全く予想できないこと。
あと、あまり無いかもしれませんが、現所有者からの逆恨みなど。

お礼

有り難うございます。御蔭さまで詳細を煮詰めていく計算が少しずつ見えてまいりました。感謝申し上げます。

回答No.9

m2tryo

#6です。
　現状の相場がわかりかねますが通常は、
売却価格-（諸費用＋リフォーム代+立退き費用）で利益が出れば業者入札も考えられます。
*売却価格　取引相場
*諸費用　　登記費用など（業者・個人で費用の違いはそれほどありません）
*リフォーム代　直し方にもよりますが3LDKですと最低100万円は見ておいたほうが良いと思います。
*立退き費用　こちらも幅がありますが、交渉を依頼しないで御自分でやる場合は、近隣賃料の4ヶ月～5ヶ月分を目安に立退き交渉してみてはいかがでしょうか。
以上のことから、昨年600万～650万で販売されている経緯を見ると業者入札の場合それほど高く入札は出来ないと推測されます。
個人入札の場合は、債務者・所有者の関係者や、どうしてもそこ地域に住ま無なければならない人等さまざまなので入札価格査定は非常に難しいですね。
参考にしてください。

お礼

どちらかというと　　「どうしてもそこ地域に住ま無なければならない人等」　に、一番近いかな、と、思ってます。御蔭さまで一歩が踏み出せそうで頑張ってみようと思いす。感謝申し上げます。

回答No.7

m_inoue222

＃２です

価格予想の参考までに．．．

http://www.mediaestate.co.jp/

http://www.geocities.jp/okayamakeibai/index.html

お礼

有り難うございした。このことで裁判所の過去物件の落札まで辿り着きとても参考になりました。感謝申し上げます。

回答No.6

m2tryo

素人の方には難しいかもしれませんが、参考にしてください。
　A）について　
　　 購入後の使用目的により異なります。自己居住なのか転売目的か。又、居住目的でもそこの場所にすまなければならない理由等によっても価格は変わってきます。
　B）について
　　 現在の入居者がどのような条件で入居しているかによって大分変わります。物件明細書の、「買受人が負担することとなる権利」及び「物件の占有状況に関する事項」が特に重要なので確認してみてください。
　C）について
　　 Bの項目と連動しておりますので一概には回答が難しいです。
　D）について
　　 マンションなので、管理費、修繕積立金の滞納があるか否か。リフォームする際の管理規約などではないでしょうか。

補足

具体的な回答を有り難うございます。
記載頂いている物件明細・買受人が負担することとなる権利・占有事項・滞納管理費等は自分なりに理解でき、クリア可能状態です。

最も悩んでいる事は「A」の入札金額の設定です。
私は自己居住の目的です。

転売目的の不動産関係の入札金額より上を設定できる有利さを生かしたいのですが、不動産関係が、これくらいの価値の物件の場合、

実勢価格の何パーセントくらいを照準にするのか？？
または最低価格のどれくらいをプラスするのか？？

勿論全ての状況により千差万別と思いますが、大まかな利益確保にどのような基準を設定しているのかを知りたいと思います。

回答No.5

nonbay39

不動産にお買い得物件はありません。あったら業者が買います。素人に買えないでしょう。

回答No.4

yossy555

他の回答者の方と同意見になりますが、手を出さない方が無難でしょう。

更地であれば見たままの状態で手に入れることは出来ますが、建物の場合には内部の状況がわかりません。
評価書には執行官と評価人が調査した際に撮影した写真が記載されていますが、その後にめちゃくちゃになっている可能性はないとは言えません。

以前、仕事で付き合いのある方が競売で建物を落札しましたが、鍵を開けて中に入ったら至る所めちゃくちゃで原状回復に相当の費用がかかりそうなため、保証金を無駄にした人がいます。

また、占有者がいれば、この人と退去の交渉も自分でしなければなりません。

いろんな手間を考えたら、普通に売り出されている中古物件を購入した方がよいでしょう。

回答No.3

to-kon

占有者がいる物件は素人には危険すぎます。

やめておいたほうがいいでしょう。

回答No.2

m_inoue222

回答にはなりませんが

お止めになることをお薦めします

まずは大きな勘違いをされていますよ

　「競売物件は売られている物件とは異なりなんら保証が有りません」

場合によっては無価値どころかマイナスの物件も存在します

貴方は「箱に入った中身が判らない中古品」を買おうとされています
しかもまだ他人が住んでいる．．．

一種のバクチです

業者なら５００万円の物件を１０戸買ってその内１戸が無価値でも採算は合います

「売値６００×９－５００×１０＝４００万円の儲け」

シロウトはその１戸がハズレだと．．．

Ａ．．．指針はありません、物件毎の評価でしょう
Ｂ．．．予測できません
Ｃ．．．私は知りません
Ｄ．．．想定は出来ませんが過去の事例は有りますね

法的措置のみで、立ち退き料を払わなかった家などではトラブルが多いでしょう

・退去後家の中の柱が全てノコギリで切られていた．．．誰にも損害を請求できません
・あらゆる電気、機械などの設備が壊されていた．．．誰にも損害を請求できません
・浴槽の床が電気ドリルで穴を空けられていた．．．誰にも損害を請求できません
・蛇口も便器も撤去されていた．．．誰にも損害を請求できません

今から想定は出来ませんね

出て行く住人に現状回復の責任は有りません

回答No.1

-phantom2-

不動産関係に全くの素人の方が突然、競売物件に手を出すのは無謀と思います。

Ａ～Ｄまでの事などは、人に聞くまでもなく理解されてるくらいじゃないと無理ですよ。

競売物件に強い不動産屋に間に入って貰うのならともかく、素人さんが直接競売に参加されるのは如何なものか、と思います。