まったくいう事を聞いてくれない借主さんに困っています

質問

現在の状況からお話させて頂きます。

私の祖父（８８歳）が３０年ほど前に近所の人に家を貸してあげたそうです。
この時は善意で家賃１万で貸しあげて、現在も値上げせず１万のままです。
しかも、連絡もなく勝手に増築をしています。

祖父が貸してあげた家は駅からも近く、周りの家賃を調べると、アパートでも５～７万程度はしています。
そこで、何度か家賃を上げるか、出ていただくかの交渉をしたみたいですが、
こちらがおじいちゃんなのでほとんど受け流されるそうです。
一度弁護士さんに入ってもらったみたいですが、ほとんど進展していないみたいです。

祖父も歳なので、相続の事を考えて生きている間に決着をつけたいと話しております。

そこで、私(孫）が一度話をしにいこうと思うのですが、その前に基礎知識を入れておきたいと思います。

ネットで調べたのですが、以下のことが分かりにくかったので、ご存知、または参考になる意見があれば教えて頂ければと思います。

相談内容なのですが、
１．住んでいる人に立ち退いてもらう際に必要な手続き
２．このまま居座れて相続が発生した時などは通常の相続でいいのか？
３．家賃値上げ交渉などを行うにあたって必要な物？

もし、お分かりになる、参考意見等あれば助かります。

よろしくお願いします。

回答No.5

makori

#3です。。何度も補足ですいません。

先に書けばよかったのですが、実際に同じような事例の相談を受けたことがありました。
その方は、父親の代に安価で一軒家をお貸しになっていて、場所もよく、別の用途に使いたいからなんとか出るようにお願いしてもらえないだろうか、ということで。
質問者さまと同じく、20年くらい前の話で、賃貸借契約書を作っておりませんでした。
増築と呼べるようなものはありませんでしたが、ガラスか何かの工芸（？）をされていたようで、プラスチックトタンで簡単な小屋のようなものを設置されていました。

で、私たちが取った実際の行動ですが
まず、２～３ヶ月くらい、地道に借主さんと話し合いをして、穏便に出てもらう方向で話し合いをしました。
らちがあかず、弁護士さんに相談しました。とりあえず、6ヶ月前勧告という形で、内容証明を送りました。
6ヵ月後、それでも立ち退きの意思がないので、再度話し合いをもちましたところ、やはり出てきたのはお金の話。
立退き料をいくらにするかという話し合いと平行して、弁護士さんを通じて裁判所から退去勧告という形で、通告を出してもらいました。

結局話し合いから約1年が経過したころ、立退き料10万円支払い、原状回復費用なしという形で決着がつき、強制退去の手続きは行いませんでした。
契約書がないため、敷金等も発生しておらず、家賃滞納がいくらかあったようですが、それもはっきりせずでした。
同居していたらしい両親がなくなり、50代の男性が一人で住んでおられたので10万という額で収まったともいえるかもしれません。

ですが、現状回復費用なしに加えて、古くなった家財及び小屋の撤去はこちら負担でしたので、かなり苦しかったですね。
この場合、目的がはっきりと「退去してもらう」ということでしたので、貸主さんもいたしかたない、ということでした。

物件にかかわる費用プラス、弁護士に相談もしていたので、そちらへの費用もかかりました。
強制執行等の手続きについては、素人には難しいですから、どうしても仕方ありませんでした。
不法占拠だったか・・・そういう方法もあるとか言われてたような・・・定かではありませんが。

突き詰めれば結局は「金」ということかもしれません。
話にならない相手に短期間で解決したいとお思いならば、やはり法の専門家を間にいれる方がいいと思います。
余分な費用は発生しますけどね。
相手が話せる方で、なおかつ長くかかってもいいかな、というスタンスであれば、ご自分でされてもいいとは思いますが。

こちらの意思、考えをはっきり伝えた上で、相手の出方を見てから次の方法をお決めになったらいいかもしれませんね。

回答No.4

noname#65504

＃２です。補足です。

＃３さんが強制退去について書かれていますが、そんな簡単にはできないので、補足しておきます。
まず賃貸契約があるなら借地借家法により借り手が保護されますので、大家側に正当な事由があるか、借り手側に信頼関係を崩壊させるほどの重大な契約違反がなければなりません。
家賃は滞納なく支払っているようですから、通知すれば契約が解除できるというものではないのです。

まず、契約解除を相手に認めてもらうか裁判などの判決をもらう必要があります（賃貸契約だとかなり困難です）。
裁判の結果が出ても強制退去させることはできません。相手が出て行かなければ、今度は裁判所に判決をもとにした強制執行の申し立てをして裁判所の執行官に強制執行をしてもらう必要があります。
自分で強制執行などしたら今度は逆に訴えられる側になってしましますので注意が必要です。

なお、増築部分は無断増築のようですから、基本的は原状回復義務に基づき、借り主負担で取り壊してから退去するのが原則です。
ただし、先にも書いたように何もせずに放置しておくと、暗黙の了解により承諾が認められる可能性がありますし、敷金ももらっていない状態だと相手に費用を負担させるのは困難です。

退去してもらいたいのなら、どうすれば契約解除ができるかを考えてください。
逆に適正な家賃さえもらえれば、住んでもらってもよいと考えるのなら、適正な家賃になるような方法を考える必要があります。

どちらをしたいのかご自身の方針を決めるのが最初の段階だと思います。その後その方針に沿った相談を弁護士などにするという手順になると思います。

なお、値上げについては、相場とかなり差がありますので、争えば値上げ自体は認められると思われますが、逆にあまりに借り手の負担が大きくなりすぎますので、１度に相場まで値上げるのは無理だと思います。

回答No.3

makori

通常賃貸借契約において、貸主からの退去通告を行う場合、最低6ヶ月前までに通告を行うという場合が多いです。
通告から6ヶ月を経過しても退去しない場合は、強制退去、ということです。
ただ、賃貸借契約書を交わしていないというのがネックですよね。
弁護士さんに相談して、内容証明等で退去通告をしてもらったらいかがでしょう？

賃上げ交渉については、他で既に回答がでておられるとおり、近辺の相場を参考にしてください。

また、増築なさっているとのことですが、こういった場合、相続云々については問題ないのですが、いざこの家を売却しようという話になった場合、勝手に増築＝未登記物件ということになります。
未登記であった場合、売却できない場合がありますので、もし相続後売却しようかという話になった場合、増築部分の登記費用等が余分に発生する可能性があります。
増築の度合いにもよりますので、一概には言えませんが、土地家屋調査士さんに見てもらえば、登記が必要かどうか判断してくれます。

話し合いが進んで、現在の借主さんが出て行かれた後、増築部分に欠陥が出てしまったときなどは、誰がどう責任を持つのか、という問題も生じてきます。

賃貸借を継続するのなら話し合いだけでなく、弁護士さんを通じて今からでもいいので賃貸借契約書を交わした方がいいと思いますよ。

回答No.2

noname#65504

借地借家法という法律により借り手が保護されていますので、ほとんどの場合、金銭を積んで出て行ってもらうことになります。
相場は家賃６ヶ月程度ということなのですが、それだと引っ越し代も出ないかもしれませんので、難しいでしょう。

むしろ勝手な増築などに対してクレームをつけて契約違反などがたびたびあるという実績を作っておいた方がよいでしょう。気がついているのに何も言わないでいると、暗黙の了解で承認したと見なされてしまうこともありますので。

あと値上げなどをしてしまうとむしろその事実は借り手側有利に働くこともありますので、家賃の値上げなどはしない方がよい場合もあります。
なお、善意で低料金で貸しているようですが、家賃がその土地・建物の固定資産税などとほとんど変わらない額である場合は、借地借家法の保護のある賃貸契約ではなく、使用貸借契約と見なされることもあります。使用貸借というのは親戚や友人間で行う無料の貸し借りのことです。ただし、維持にかかる必要経費などは原則として借り手が負担することになっています。
そのため、賃料がきわめて低い場合は賃貸契約ではなく使用貸借と見なされることがあるのです。

賃貸契約はそのまま相続しますが、使用貸借契約なら賃貸契約は原則として相続はしませんので、使用貸借であると思われるなら、家賃値上げをして賃貸契約と見なされるよりはよいと思います。
このあたりは複雑な状況が絡みますので弁護士などの専門家に相談しておく方がよいと思います。

なお、立ち退いてもらうには期間を定めた契約なら契約期間切れの６ヶ月～１年の間に更新をしないことを申し出ておかなければ、自動的に更新されてしまいます。
期間が定めてない場合は申し出はいつでもできますが、立ち退きをしてもらうには６ヶ月待たなければなりません。
でもこの申し出の他に大家に正当な事由がなければできません。正当な事由というのはまず成立することはありませんので（自分で使用するとか老朽化などではだめ）、金銭交渉が必要です。

相続については使用貸借契約なら原則として相続は発生しません。しかし賃貸契約ならそのまま契約を相続しますので、貸し手・借り手とも契約を相続することになりますので、相手が死亡した場合でもその相続人が同じ条件でその家を借りることができることになります。

家賃の値上げについては値上げをしないというような契約がなければいつでもできますが、値上げを認めてもらうには相手の承諾が必要です。相手の承諾がもらえずに家賃を値上げるには、客観的な証拠をそろえて裁判など法的手段を利用するしかないでしょう。
そのためには固定資産税などの税金関連の上昇、周辺相場の家賃の上昇、土地価格の上昇などの客観的に値上げをしなければいけない証拠が必要ですので、それをそろえる必要があります。

ただし先にも述べたように使用貸借であると見なせるような状況にあるならば、家賃を値上げることは得策にならないこともありますので、注意してください。

まずは契約は使用貸借であるといえないかどうか弁護士さんなどに相談してみるのがよいのではないでしょうか？
使用貸借かどうかは法律上大きな違いが生まれる点ですので、重要なポイントです。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございます。

大変参考になりますm(_ _)m

semiさんの言われるように、まずは使用賃貸にあたるかどうかを相談してみようと思います。
固定資産税や、その他の事も色々調べてから直接会いに行ってみようかと思います。

善意で貸しているのに、貸し手が不利になるのって法律って難しいですね（－－；）

でも、借主さんと会う前にお答えをいただけてとても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

anamato

１．についてですが、契約書はあるのでしょうか？
なければ、非常にやっかいです。
随分前ですが、機会が有り、弁護士さんに聞いた話ですが、善意で相場よりウンと安く一戸建てを貸していた方が、相続の関係で立ち退いて欲しい。と期間を設けて借主に頼んだら、間際になりお金が無い、立退き料を下さい。と言って来たので、弁護士に相談したそうです。すると弁護士は、相場より著しく安く貸していると、それだけその人（借主）に権利を認めて貸している事になるから、裁判になったら、貸している方はかなり不利になるよ。
それ相当な立退き料がを払って早く出て行ってもらった方が得策です。と言われ、貸主さんは、引越し代として５０万円支払った事があります。
２．相続は、通常通り相続出来ます。所有者の変更ですから、借主には何ら関係ありません。所有者が変わりました。賃料の支払いも変わります。と言う通知ぐらいでしょうか。
が、そんなに安い家賃では、相続税とか、固定資産税にも間に合わないのでは？
３．については、近隣の相場をなるべく沢山集めて、交渉する事です。

いずれにしても、安過ぎるのは良くないみたいですので、半年から１年間の期間を設けて、立ち退きを要求した方が良いかも知れません。
交渉成立し次第、誓約書的なものに署名捺印を貰うと良いと思います。

祖父の代理人として、弁護士さんか司法書士さんに依頼した方が、良いかもしれません。

お礼

さっそくお答え頂きありがとうございます。

残念ながら契約書などは交わしていないそうです。

相手さんの生活があるとはいえ、善意で貸した物にお金をはらって出て行ってもらわないといけないというのはとても寂しいですね。

とりあえず、税金や、相場などをきちんと出して弁護士さんにもう一度相談してみます。

ありがとうございました！＾＾