現在使用の土地に追加で倉庫増築する際の家賃について

質問

不動産管理業です。
賃貸先の駐車スペースに高さ3メートルぐらいの倉庫の増築を希望されています。(家具等を納める倉庫)
おそらく500万～800万ぐらいのもの。
増築希望の土地は現在基礎だけ残された【過去に倉庫が立っていた】駐車スペースになっているところです。
・倉庫増築した際、家賃の値上げは了承されています。
・弊社が倉庫増築するにあたり借り入れが必要になります。
・不動産管理業を始めてから増築は初めてになります。
・現在も他に3口借入れがある状況です。家賃アップすることで説明できれば金融機関の交渉は問題ないでしょうか。

借り入れと増築にかかる費用と家賃についてどのように考えるとよいでしょうか。
ご意見いただきたく存じます。よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

jedi1966

補足拝見しました。
数年後？区画整理で自治体に収用されるとの事ですが、となると都市計画法53条が絡んでくるのでより金融機関の融資は厳しいものになります。

何故なら通常その建築物は収用時に取り壊さねばならないからです。
つまりその時点で家賃収入がゼロになる訳ですからね。代替地からの賃料がいずれ入るとしても、それは全てが計画通りに運んでの事ですから、言ってしまえば「予定は未定」です。

後はご質問者の返済能力と担保価値をどう判断されるか。
件の物件が先々どのような状態になっても大丈夫と判断されれば融資は下りるでしょう。

第三者からは厳しいと言わざるを得ませんが、これはあくまで私の見立てですので。

一度金融機関にご相談を。

回答No.1

jedi1966

元不動産屋です。
ちょっと分かりづらいのですが、ご質問者が管理している不動産の賃借人が増築を希望している。
ただしその費用はご質問者がローンを組んで支払う。

で、賃借人は家賃を上げてその増築した倉庫？を借りる。

さらにご質問者は現在3口のローンを組んでいる。

で、しょうか？
この認識通りなら新たな借入は「まともな金融機関」では無理筋ですね。勿論返済比率にもよりますが、住宅ローンは使えないので、事業ローンですよね？そうなると当然審査は厳しくなるし、金利は高い。

家賃の値上げで何とか？ならその賃借人が退去したら？次の賃借人が見つかるまで賃料無しですよね？
言ってはなんですが、既に3口の借入があると言うことはご質問者の資産(不動産等)は既に抵当権を設定されていませんか？もしそうならまともな金融機関は二番抵当では決済しないでしょう。

勿論、金融機関に相談するのはタダですからダメ元でチャレンジしてみるのも良いですが、プロの金貸しがこのような計画に融資するとはとても思えません。

金融機関がローン審査する時は「長期に渡って安定的な収入が見込める」事が大前提で、次に万一のための担保がある場合がローンを通すか通さないかの判断になります。

見通しは大変厳しいと言わざるを得ません。

補足

続いてお世話になります。
抵当には入っていません。
この物件は区画整理地域になっていて、数年後（７年～10年？）県に引き渡します。県の説明会は四年前にありましたが時間を要するようです。
今の賃貸先も認識されています。県に収用後、新たなところで今の賃貸先に入っ
てもらう話しになっています。
賃貸先が手狭になっているため倉庫増築を希望されています。
このような状況ですがどのように思われますでしょうか。ご意見頂けると幸いでございます。