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変動・固定で迷っています。
住宅を購入するにあたって、変動にするか固定にするか悩んでいます。 どなたか、詳しい方がいらっしゃいましたらお教えください。 また、繰上げ返済はどちらからしていった方がいいのか、アドバイスを いただけたら嬉しいです。 内容は… 物件 4,800万円 自己資金 800万円 夫（34歳） 年収470万円 借入金約3,000万円 35年返済 私（27歳） 年収370万円 借入金約1,500万円 35年返済 ※ 銀行の事前審査は既に通っています。 また、購入諸経費は自己資金から引いての借入金額です。 銀行で出された金利が、 固定3.0％（フラット35） 変動1.27％でした。 他の住宅ローンとも比較し、自己資金と物件価格+諸経費をみて この銀行でお願いしようという結論に至りました。 当初、1,500万を変動、3,000万を固定にしようかと話していたの ですが、逆にすると総返済額が500万円ほど変わるかと思います。 私が悩んでいることは以下の通りです。 【パターン(1)】 3,500万を変動にして、繰上げ返済で早くローンを終える。 1,500万はゆっくり返していく。 【パターン(2)】 3,500万は固定にし、金利は安心料と思って返済する。 1,500万は変動で、繰上げ返済しなるべく早くローンを終了する。 素人以上に素人ですので、この考え方が果たしてあっているのかも わかりません。 家計の状況によって繰り上げ返済がどこまで出来るのかわかりませ んが、初めてなのでどう考えていけば分からずに困っています。 今回、義母も同居します。 まだ元気にバリバリと働かれていて、私も協力すると言ってください ました。本当にありがたいと思っているのですが、義母も、働けて あと5年ぐらいかなと思います。その後はゆっくりしてもらいたいと 思っていますので、5年間の協力してもらえる内は、繰り上げ返済を 頑張って、その後は自分達でなんとかしていきたいと思っています。 私の感情が入ってしまい、更に拙い文章で大変申し訳御座いませんが、 銀行への提出があと5日ほどしかなく焦っています。 補足も致しますので、アドバイスをお願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー
答えという訳ではありませんが考え方の一つとして聞いてください。 単純に損得で考えると結論は出にくいと思います。 （大変気になる要素ですが） ポイントは今後の金利上昇をどう見るかでしょうが、正確に予測できる人はプロにもいません。 今後金利は上昇するのでしょうがどの程度なのかがわかりません。 そこで、損得ではなく今後のライフステージにおける支出予定とその備えに着目した方が良いと思います。 子供が教育時期にあったり、今後産む予定があれば今より支出は大きく増えます。 その場合は現在の返済負担を軽くして貯蓄し、備えておいた方が良いということになります。 （急に不足を来たし高金利ローンを借りていては元も子もありません） 質問者さんは可能な限りまめに繰上返済をされる予定のようですが、それであれば尚のこと当初返済額に余裕を持たせておいた方が良いと思います。 変動金利の良いところは、金利の上昇によっても５年間は返済額が変わらず、５年後も今の１．２５を上限としてしか上がらないことにあります。 （ご検討のローンはそのようになっていませんか？ここで変動と言っているのはNo.2の方がご指摘されている３年の意味ではなく、短期プライムレート連動の意味です） まめに繰上返済をしようとしている人に向いていると思います。 従って、私なら「パターン(1)」の変動金利が多いパターンを選ぶと思います。 （損得で選ばない方が良いと言いながら、全額変動にしないと思うのはそんなに金利は上昇しないと思う気持ちが少なからずあるからです）
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- mn-gallery
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私見ですが・・・ 固定金利は、将来、金利がそれ以上に上がるとご自身が確信したときに選択すべきと考えてます。（実際にはプロでも完全予想は不可能） 例えば10年返済で固定3％で借りたが、10年後には2.5％までの金利上昇だった・・・なんて場合は損したわけですよね。大雑把なイメージ計算ですが、現在1％→5年後3％→10年後5％って金利上昇したときが、固定3％と同等になるのでは？銀行も金儲けのプロなので、自分たちは損をしないような固定金利の設定をしている（客は損する）と想像します。 基本的には、変動金利は景気と平行に推移するはずなので、景気がよくなって金利が上がったときは給料が増えて返済もそれなりに楽なはずです。逆に景気が悪くなれば金利は下がってくれます。 金利上昇したときの貯蓄の余裕を考慮しているのであれば、変動は最もリスクが少ない・・・ともいえます。 まあ、仕事の内容や、会社の経営状態などで、単純には決められないものですけどね。
お礼
わかりやすい説明をありがとうございました。 みなさんも言っているように、金利はプロでもわからないと お教えいただきましたので、私が変動・夫が固定で申し込む ことにしました。 この場をお借りしてお答えいただいた皆様にお礼申し上げます。 ありがとうございました！
- denden321
- ベストアンサー率27% (88/322)
＞短期プライムレート 銀行が優良企業に貸し出す金利で、一番低い金利のこと 短期プライムレートなので、１年以内の返済条件となる。 ＞変動金利の良いところは、金利の上昇によっても５年間は返済額が変 わらず、５年後も今の１．２５を上限としてしか上がらないこと にあります。 確かに「返済額」は変わりませんが、半年に一度金利を見直し、 金利が上昇すれば元金の減りが遅くなります。 それと５年後に金利が１．２５倍までしか上がらないというのも 優遇前の金利に対して１．２５倍のはずです。 だからこの場合は、１．２７％の１．２５倍ではないと思います。 固定と変動の割合ですが、人それぞれですが、全額変動もありかなと 思います。 変動金利のマイナス面を書き込んだ訳ですが、 １、義母も現在それなりの収入がある。 家賃１２万円＋生活費 逆に言えば、数年後には収入は減る。 年金がどれ位もらえるか分かっていれば 今後の返済計画も立てやすい。 ２、ご主人と奥さんの収入の比率が５５：４５だから 共働きじゃないと厳しい状況です。 こればかりは職場の方針となってしまいますが、 できる限り人件費を抑えようと会社が考えれば 派遣に切り替えるということもあるので… 収入合算というのはよく聞きますが、 ２人とも正社員というのが条件となると 私は厳しいと考えてしまいます。 看護師のようにある程度、資格が生きてくるので 話は違いますが… 世帯単位で考えると長期的に収入が大幅に伸びると言いづらい。 ある意味ここ数年が勝負かなと思います。
お礼
回答、ありがとうございます。 すごく分かりやすかったです。 私も、今後…たぶん５年のうちが勝負であると考えています。 母もいつまで元気に働けるのか分かりませんし。。。 ある程度の病気は保険でフォローできても、やはり不安要素はありますので貯蓄もしたいです。限られた家計の中で、必死にやりくりしていくのも私の仕事かと思いました。 今後の状況も含め、銀行・家族で話をしようと思います。 本当にありがとうございました。
- nachanbg5
- ベストアンサー率28% (2/7)
まず、変動で１．２７％というのは ３年もの程度だと思います。 ３年後に、変更をまた選ぶか、固定を選ぶかになりますが。 どちらかで選ぶならどちらも３５年固定をお勧めしますが。 変動を選ぶなら１０年ものを選び、 住宅ローン減税１０年分×２人（約１６０万円×２人＝３２０万円） を１０年後に繰り上げ返済をすることをお勧めします。 １番の方もいっていますが、 事前審査が通っているとの事ですが、 １人で借り入れ４５００万通っているのでしょうか？ ２人の借り入れが融資条件で、合算収入で２人とも借り入れ ということであれば、正直厳しいかと思います。 奥様がずっと働くことができるのであれば構いませんが．．．。
補足
３年程度ですか…。確認してみます。 住宅ローン減税も含めもう一度夫と話し合ってみます。 正確に言うと、収入合算で夫2,830万円と私1,500万円です。 私は今の仕事が好きなので働きます。 会社のほうでも、子育てに配慮した職務規定を作成しておりますので 大丈夫だと言われています。ただ、実際に子供が生まれなければ何とも言えないのが現実かなーと感じています。 厳しいでしょうか？
- kickknock
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こんにちは。 まず、固定にした場合ですが、\577,275と\1,154,551の月額支払が貸されます。 総額で各々242455620円と484911239円で\727,366,858と7274万にもなります。 変動がどのぐらい続くのか、銀行の任意査定で変動するのか、3％越えることもあるのか？（あるでしょうね）で回答は決まってきます。 仮にですが、二年で1000万貯蓄した場合、支払額は800万円違ってきます。 失礼ですが、あまりにも自己資金不足ではないかと存じます。 月額支払17万円ですし。事故、病気、一切許されないですし、教育費を考慮すると危険な賭けかと存じます。
補足
アドバイスありがとうございます。 ＞まず、固定にした場合ですが、\577,275と\1,154,551の月額支払が貸されます。 総額で各々242455620円と484911239円で\727,366,858と7274万にもなります。 固定+変動で総支払額は、約6800万と銀行より聞いております。 これは変動がこのままいけば…の計算です。 月々の支払は16万（夫婦二人で）です。 現在の家賃は母12万、私たち夫婦が11万です。 ５年間は12万を母が支払うとのことでした。 私たちと母の預貯金（総額は不明ですが）は子供用に考えております。 保険も３人とも入っていて、現在夫４万、私３万の貯金をしています。 病気事故補償はかなり手厚く入っていますので、心配はないと考えています。 それでもやはり資金不足なのでしょうか？ 都心の一軒家ですので、私も心配はしておりますが、周りの話はもっとすごい借入金額です。
補足
アドバイスありがとうございました。 損得で考えるのは良くないとのこと、目が覚める思いです。 貯蓄は現在も進めております。金額は少ないかと思いますが、すぐに動かせるお金として200万円を持っています。 やはり余裕を持っての返済を考えて堅実に着実に返済をする！という計画を練って行きたいと思っております。 短期プライムレート…すみません、勉強不足でよくわかりませんので、お教えいただけないでしょうか？