固定金利と変動金利で悩んでます

質問

現在住宅ローンの検討をしています。固定金利10年と変動金利で悩んでいます。

借入金額：４０００万円
借入期間：３０年

(1)１０年固定　１．６５％（期間終了後優遇△１．０％）
(2)変動金利　　０．８７５％（優遇△１．６％）

将来は繰上返済をしようと考えているので、これから１０年間でどちらが有利なのかアドバイスをお　　願いいたします。変動にした場合は月々の差額は貯蓄して繰上償還しようと思っています。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

pacioli · ベストアンサー

金融・不動産系FP（ファイナンシャルプランナー）です。

結論から申し上げますと、
変動金利がよろしいかと。
理由は
＞これから１０年間でどちらが有利なのか
↑にフォーカスを当てた場合、これから１０年間で、
金利が急激に上昇することは、まず考えられないからです。
・・・「想像しがたい」、と表現した方が妥当かもしれません。

近年、住宅ローンで固定金利を選ぶ方は小数派です
（直近のデータでは、95%以上が変動を選択しているようです）。

金融機関の方に、相談されてみてはいかがですか？

断定的判断は業務上してはならないので、あくまで
ultratoratoraさんが直面している、「二者択一」の場合に
焦点を絞って回答させて頂きました。

ご参考になれば幸いです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

銀行の方も変動をすすめてくれています。
1.65％をうわまわる場合は、平均で1.65％ということなので、0.875％から考えれば金利はかなり上昇しなければ、固定より有利になるようです。また、金利を急にあげると今ローンをくんでいる人への影響も大きいとおっしゃってました。

あとは、金利がものすごく上昇してしまうという不安がどうしてもぬぐえなくて・・

回答No.6

86tarou

これから10年でも金利動向が分かる人は居ないでしょう。ただ、急激に上がることは考え難い経済情勢ですが、景気が悪くても国債がデフォルトするかしないかくらいの状況になれば可能性がないとも言いきれないと思います。金利が上がらないと予測する以上景気も良くならないのですから、国の膨大な借金を減らすには大きくインフレに持っていくくらいしか思いつきません（それくらい酷い状況）。なので、どちらが有利とかではなく、安心を取るかギャンブルするかの選択でしょうか。10年固定も変動金利に特約が付いたようなものですので、それ以降はギャンブルです。完済するのに20～30年掛かるのなら全期間固定金利も選択肢の一つで、10年で返せるなら最初から10年で借りる方がお勧めです。ギャンブルをするにしても、頭金をどのくらい用意するかでリスクは大きく違います。多くの頭金を用意していればローン残高＞家の価値になり難く、金利が上がって耐え切れなくなっても売却して清算出来るので最悪の事態は避けられます。差額を繰上返済するのも有効ですが、ある程度は金利上昇に備えて貯蓄として残しておくことも必要だと思います。月３～５万円程度返済額が上がっても問題無い程度貯蓄があれば、取り敢えずは凌げると思います。あと、変動金利でしか借りられないような返済プランにしないことも肝要です。全期間固定金利でも余裕で払える試算（収入に占める返済率が20～25％以下）の上での変動金利の選択ということです。返済年数も定年までというのは当たり前で、その上で繰上返済をして10年程度は早く完済して、それ以降は老後の貯蓄にまわすくらいでないと安心出来ないでしょうか。

と言うことで安心を取るなら（３）の全期間固定金利、（１）か（２）ならギャンブルなのでどちらに賭けるかはあなた次第だと思います（リスクをとらないと大きなリターンは得られないので、正解はありません）。ただ、後者を選ぶなら経済情勢や長期金利動向には常に気を払い、変動金利の仕組みについても理解しておきましょう。自分で金利計算出来るようにし、いつでも自分の判断で借り替えられるようにしておくべきでしょう。変動金利が上がった時には、既に固定金利も先に上がってしまってるでしょうから手遅れになるかもしれませんので。
http://allabout.co.jp/finance/gc/10400/
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

回答No.5

nkdt0001

訂正）
誤；借入額を大きく出来る固定しか勧めません。
正；借入額を大きく出来る変動しか勧めません。

回答No.4

nkdt0001

１０年固定、変動、どちらもリスクがあり、ギャンブルよりひどいです。３０年固定金利で借りるのが正解です。そして３０年固定で借りられないと思うので、頭金を増やして借入額を少なくしましょう。
変動にしていいのは期間１０年以内、借り入れ１０００万まで。
今後４～５年で日本の家計の貯蓄が減少し、いよいよ金利も上昇してくることでしょう。悪い金利上昇です。そして消費税は１０％になっていることでしょう。
金融機関に相談しても、どちらでも金融機関は損しませんから、借入額を大きく出来る固定しか勧めません。金利上昇リスクは債務者が負います。相談するならローン専門のＦＰです。
決める前に次の本を読むことを勧めます。『住宅ローンはこうして借りなさい』『住宅ローンにだまされるな』（どちらもローン専門のＦＰ深田晶恵氏著です）
１０年固定と変動を選ぶアドバイスになっていなくてごめんなさい。相談者さんがお金に困らない人生になることを心より願っています。

回答No.3

ohinasama144

＞ただ金利は下がるときはゆっくりだけど、あがるときは一気に上がっていくと聞き

本当かなぁ？

金利が上がるには、基本的に景気が回復している必要があります。
景気が回復途中でも、金利は急激に上がりません。
社会全体が、忙しくなって景気が良くなったと、みんなが認識出来るようになって
ようやく金利が上がり始めます。

ゼロ金利政策が転換して、公定歩合が、０．１％が０．４％になったのが、
２００６年７月です。その後２００７年まで日経平均株価がゆるやかに
上昇を続けて１８０００円ぐらいまで行きましたね。
あのときは、景気が良いなぁと、ほとんどの人が思っていたと思います。
この時の公定歩合が、０．７５％でした。
住宅ローンの変動金利も、優遇が無くて、高いものでも３％を超えるものは
無かったと思います。

で、今はどうなのかというと、１００００円をようやく超えたあたり。
現在の公定歩合は、０．３％です。
リーマンショックから立ち直って、ようやく株価が上昇基調になってきましたが、
公定歩合が１％を超えるために、日経平均株価が２００００円を超えるまでには
当面は、難しいと思います。

なので、住宅ローンの変動金利が、３％を超えるほどに上がることは、今後１０年以内
では考えにくいと思いますよ。

とは言っても、先のことは、分かりませんから。
そこは、ご自分で判断するしかないでしょう。

回答No.2

ohinasama144

私も家を買うときに悩みました。

過去１０年間では、変動と固定を選んだ人、どちらが得をしたか？
当然、変動を選んだ人です。

では、今後１０年間では、どうなるでしょうか？
将来は誰にも分かりません。
しかし、変動を選んだ人が、得をするように思います。

お礼

そうですね。
過去10年でみると変動はずっと低金利で推移してますね。

ただ金利は下がるときはゆっくりだけど、あがるときは一気に上がっていくと聞き心配になってしまいました。