土地の購入 金利の上限を契約に盛り込めますか？

質問

土地を購入する予定で、間もなく契約です。
ただ、引渡しが来年の春になるので、ローンの仮審査もまだ先です。
ローンは固定で組む予定ですが、最近ジワジワと金利が上がっているのが気になります。
仮に来春にバブル期のような金利になっていたら返済が難しくなります。
そこで契約書に上限の利率を入れてもらうことは可能でしょうか？
例えば固定利率が5%超えたら白紙解除にすることが出来るというような。
それとも変動金利で借りなさいという事になってしまうのでしょうか？
マンションの青田買いをされている方などは金利リスク覚悟なのでしょうか。

回答No.4

noname#61855

手付け放棄による解除は確かに一つの手ですが、業者側が「契約の履行に着手」してしまうと、手付け放棄しても解除できなくなってしまいます。（民法557条）
何を持って「履行に着手した」と言えるのかは微妙な法律問題ですので、専門家に相談しておいた方が無難でしょう。

なお、「○○という条件が現実になったら契約を解除する」というのは、停止条件ではなく「解除条件」です。日常生活ではどうでもいいですが、法律用語ですので指摘させていただきました。

さすがに来春までにいきなりバブル並の金利に戻ることはないと思われますが・・・

回答No.3

kuri_kurio

先の回答者様もお答えになっているとおり
売主さんや仲介する不動産業者さんの承諾が得られれば可能だとは
思いますが承諾してくれる可能性は低いのではないでしょうか。

「来年の春に金利が5%になる」というのは現時点では誰にもわかりません。
極端な例ですが「宝くじの１等が当たったら買います」というのと同じように
不確定な要素が占める割合が多いからです。

実際に来年の春になるまで
買ってもらえるのか、もらえないのかが判断できないような状態で
「それでも良いから買ってほしい」という買主さんは居ないでしょう。

よって、解決策としては・・

１，未完成の造成地等でなければ
　現時点で融資申込みを行い、契約→引渡し前に
　代金の決済及び所有権移転を済ませておく。

２，100万円程度の手付け金を入れておき
　金利上昇により購入が難しいという結果になった場合は
　支払済手付金の全額または取り決めた額（割合）を
　買主に渡す＝返還請求をしない。

これら方法をおとりになるくらいではないでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
１．は最初、不動産屋にもお話したのですが
所有権移転後も売主はしばらく住み続ける事になるので
その間に事件・事故・自殺などがあった場合にリスクが高いと言われました。

２．は検討してみます。長い目で金利よりも100万円の方が安ければそれもありだと思います。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です。

＞例えば固定利率が5%超えたら白紙解除にすることが出来るというような。

この様な契約を「停止条件付き契約」といいます。契約の自由は民法で定められた権利ですので、どのような契約であろうと「公序良俗に反しない契約内容」であれば、どのような契約も双方が納得すれば構いません。
が、この様な内容の契約はまず、売主が承諾しないでしょう。
契約の自由は当然ながら「誰に売るか」も売主が自由に選べるからです。故に、この様な「非常識」な（すみません）停止条件をつけるくらいなら、ちがう買主と契約するでしょう。

金利が来春何％になるかなど誰にもわかりませんが、現実的には来春バブルのころのような金利になる事はないです。でも、売主としては「この様な申し出をするような買主とは今後もトラブルがありそう」と判断して、「今回のお話は無かったことで」という事になっても不思議ではありません。

契約前ですからどのような交渉も自由ですが、あまり過ぎると双方にとってあまり良い結果にはなりませんので。。。

厳しいことを言ってしまいましたが、ご参考までに。

お礼

ありがとうございます。
非常識な買主ですか。
こちらとしてもできるだけリスクは回避したいと思うのですが
相手方にはそう取られてしまうのでしょうかね。
引渡しが先だといろいろ面倒ですね。

回答No.1

bunbun8

契約ごとですから、買主不利ではありませんし、売主が承諾すれば契約書に盛り込むのは有り得ることだと思います。
ただ、ローン特約の期日や、先の長い話ですから買主は勤務先を変更しないなどの付随した条項の追加、もしくは別紙にて念書を交わすなどの措置も必要かと思います。

それと、こう言っちゃなんですが、来春バブルのような状態になったとしていたら売主が違約覚悟で契約を破棄して高値で売ることも考えるかもしれないですね。土地相場も考えると総合的に予測は難しいですね

お礼

ありがとうございます。
いろいろ通常とは違うことが発生するので大変です。