固定金利より、変動金利のほうがお得に感じていますが、なにか大きく勘違いをしているのでしょうか。。。

質問

住宅ローンの金利について質問させてください。

約4000万を35年、2009年3月実行で借り入れようと思っています。
その際に、長期固定でいくか、変動でいくかで迷っています。

仮に来年3月実行時の金利が、
●長期固定⇒3.5％（優遇後）
●変動⇒1.5％（全期間1.5%優遇後）
だとします。

今後、どうなるかはわからないのはもちろんですが、
実行時に、固定と変動で約2％もの開きがあるとしたら（これももちろん仮定ですが）

変動でスタートしてもリスクは少ない、
固定より変動を選んだほうが良い、
ということになりませんでしょうか。

仮に変動金利が5％まで急騰したとしても、
5％－1.5％優遇＝3.5％
で、実行時に長期金利で借りた場合と変わりません。

もちろんバブル期のように、6～8％の金利になることがあれば、
長期で組んでおいたほうが良かった、ということになるのはわかりますが、
実際、あのバブル期がふたたびやってくるとは思えません。
そして、もしそうなったとしても6～8％なんて一時的なもの、と想像しています。
変動には、125％までのセーフティーもついていますし。大丈夫かと。。。

過去20年の金利の平均も、4％程度、と聞いています。
4％－1.5％優遇＝2.5％で、長期固定の3.5％より、1％も低い！です。

あるいは、今後の予測として
平均金利が5％以上になることは十二分にあり得ることだから、
全期間3.5％で借りておいたほうがベスト、ということなのでしょうか。

長期固定が2％台で借りられた時代は、
リスク回避のためにそっちを選んだほうがいいというのはわかる気がしますが、
実行時に長期金利が3.5％というのが現実的になってきた今、
変動1.5％（全期間1.5％優遇）で、2％のも低く借りられるのであれば、
こっちのほうがおトクな気がしています。

逆にいえば、3.5％で縛ってしまうほうが、大損しているような気分です。

また、変動でスタートして、途中、長期20年などが2.5％程度で
借りられるような時代が来たら、そっちに乗り換えてもいい気がしています。

以上、この考え方で大きく間違っているところや、
住宅ローンを考えるうえで、根本的に抜けているところなどが
あったら、教えていただけませんでしょうか。

詳しいかたのご意見を参考にできればと思っています。

お手数おかけしますが、何卒宜しくお願いいたします。

回答No.10

popopopop

＃８です。

度々すみません。
以前は著しい金利の変動があった場合に変動するという事でした。
住宅金融公庫以外のほとんどが固定金利を選んでも上記が適用でした。
現状の金利を考えると以前と同じ内容であれば十分変動する事も考えられます。確認されたほうが良いと思いますよ。

回答No.9

popopopop

#8です。

>35年の固定を銀行で組んでも、
>途中で金利が変わることがある、ということでしょうか。

そういうことです。
以前の銀行の固定はそうでした。現在はわかりませんが。

回答No.8

popopopop

住宅金融公庫の固定は完全に終止固定でありますが
銀行の固定は基本的には本当の固定ではないかと思います。
その銀行にもよるかと思いますが・・・。
（約款を見直したほうが良いかと思います。）
もしかしたら今は完全な固定もあるのかもしれませんが以前は完全固定はありませんでした。

お礼

ご回答ありがとうございます。

でも、ごめんなさい。
おっしゃられていることが、よく理解できません。

35年の固定を銀行で組んでも、
途中で金利が変わることがある、ということでしょうか。

もう少し、詳しく教えていただけますでしょうか。

回答No.7

mahopie

固定金利か変動金利かについては「宗教」ですので、ご自身の経済観と資金力の中で信じる方を選択するしか無い、というのが結論でしょう。但し、事実認識として中立で客観的なデータを判断の前提にすることが必要かと考えます。（ちなみに、個人的には「変動金利信者」ですのでその部分は割り引いて理解して下さい）

(1) 過去２０年の住宅ローンの平均金利が４％
http://han-rei.com/zyu_3.html
上記のグラフと数字が正しい（元データはＳＢＩ住宅ローンのＨＰ）という前提では、「過去２０年の住宅ローンの変動金利平均は４．４％」だそうです。
但し、直近の住宅ローン金利は「優遇前」水準の２．７％水準で計算した「平均金利」ですので、「優遇金利」が適用できる利用者はここから当該優遇部分をマイナスして考えないと齟齬をきたしそうです。質問者の事例で言えば、平均４．４％（これが正しい前提）－優遇１．５％＝２．９％を前提にすることになりそう。

(2) 銀行間での基準金利の設定水準の違い
上記ＨＰ資料の変動ローンの基準金利は恐らくは短期プライム＋１％水準とした上で平均金利を算定するのに対して、個別銀行では短期プライム＋１．２５％（或いは更に＋α）程度を基準金利として「優遇」をうたっているのが通常なので、異なった基準での平均金利から、個別銀行の優遇金利をマイナスすることで、金利把握に齟齬が生じている可能性が大。

(3) 資料提出元が数字をどう使いたいかの意図を汲み取る
上記ＨＰは、資料提出元が「お勧めするフラット３５で短期の２０年の平均金利よりも割安な固定金利を提供できます」という論理の裏付として使いたい資料ですので、「中立で客観的」に理解するにはこういった部分の認識は最低限必要でしょう。（加えてフラット３５については、取扱い業者は将来の金利収入でなく取扱手数料に着目して推進しています）

(4) 過去の事実の蓄積は未来については何も語らないという点の認識
２０年間の中で１９９０年以降の３年はバブル経済の抑制の為の異常な高金利、１９９５年以降の１０年は金融破綻の救済目的での低金利といった金融政策が反映した金利であり、全期間の７割近くに「国家政策上の意思」が介在しているので、この期間の平均金利を将来・未来に対しての何かの判断基準とすることに危険性を感じる方が自然。

(5) 金利上昇時における収入への影響
インフレ経済で金利が上がる事態を想定するなら実質的な貨幣価値の下落（今の１０万円とインフレ下の１０万円の価値の違い）も理解すべき。資金を借入で調達する企業が、高金利を負担できる程に収益改善が進んだ場合の、社員への分配（＝給与・賞与）が現状水準どおりなのかについても判断が必要でしょう。当然３５年間の出世或いはリストラによる給与水準の変動も考えるべき。

(6) 銀行間の過当競争が金利上昇に抑制圧力になる
販売価格のダンピング競争が生じた業界では、価格が従来水準に戻る事は無い、という前提に立てば、今後の金利の上昇には、業界内で抑制圧力がかかる、と考えるのが自然。キャンペーン・優遇という看板を適切に見抜ける事ができれば、金利上昇局面での部分対応余地も無い訳ではない。一方で、優遇扱いは新規・借換顧客のみとか、今後借入銀行自体の経営破綻の発生（基本的には借主には無関係だが）といった要素も一応認識しておくべき。

お礼

ご回答ありがとうございます。

変動信者のかたの意見として、
ここまでのことが聞けるのはとても参考になりました。

とにかく長期固定が有利ということを、
よくわからないまま納得することができない、
という状態でしたので、

今はそれなりに納得できるレベルになれたと思っています。

ありがとうございました。

回答No.6

walkingdic

>（１）これまでの平均が約4％であるのに対して、すでに長期金利は3.5％である。

４％は変動金利の平均値ですよね。過去のピークでは９％まで言ったことがあります。これと比較できるのはあくまで現在の変動金利です。いまは３％弱ですかね。

一方実は昔は長期固定金利というのはそもそもほとんど存在しませんでしたから比較対象に出来るものがありません。
ただ固定金利にする場合には当然固定にすることによるリスクプレミアムを乗せますので、将来変動４％ならば固定は５．５～６％にはなるでしょう。

>（２）全期間1.5％優遇は、かなり有効になってこないのだろうか。
有効にはなります。が、厄介なのは経済が好転すると貸出先も増えるし銀行は収益を上げるために金利を引き上げます。当然変動の基準金利は銀行の思うままにできますので、正直なところどうなるのかわからない部分があります。いくら１．５％の優遇があってももとの金利が高いと．．．．ということです。
あとそもそも、最近の銀行の変動金利の設定のしかたに私は疑問を感じています。昔と違い今は公定歩合ではなくオーバーナイトが基準になりますけど、ちょっと基本となる住宅ローンの変動金利自体がそれらからみて高めに設定されているように感じています。（昔に比べて）

つまりわかりやすく言うと商品のメーカー希望価格を高めに設定して、割引率を大きくしている、そんな印象をもっています。なので額面通り、昔の統計の変動金利の平均４％に１．５％優遇と考えると比較する物が違うので、安く見積もりすぎでしょう。

ただ、トータルで見ると長期固定金利というのはリスクプレミアムを乗せていることもあり、短期金利で運営する方がおそらくは、損得では安くなる可能性は十分あるのではと思います。

それより問題は一時的な大きな金利上昇はおそらく間違いなくあると思いますから、それによる返済額の急増にどう対処するのかというリスクの方が重要でしょう。

お礼

なるほど。。。大変よくわかりました。

一時的な大きな金利上昇がかなりのリスクである。

ということがよくわかりました。
トータルの損得より、そこを乗り切れるかどうか、
ということなのですね、きっと。

大変お手数おかけしました。ありがとうございます。

回答No.5

ryuken_dec

これだけは誰にも予知できません。

ただし、金利はインフレに強く連動しますので金利を考える時にインフレ率を考えてみるのも1つの手です。

中国、インド等の台頭で資源争いが激しくなり、物価が上昇すると読むのであれば、金利もかなり高くなる可能性はあります。

これに対して中国、インドの台頭は今一時的なもので、10億人、20億人の中流階級誕生など起こらないから、そんなにインフレになることは無いと読むのであれば、変動金利にしてみてもいいかもしれません。

以下は完全に個人的な予想です。

近年(ここ10年、20年)の世界的な低インフレ傾向は、中国などの大量の低コスト労働者の供給によってささえられていました。しかし、中国の人件費高騰が大きくクローズアップされだしたように低コスト労働力供給によるデフレ圧力もそろそろ限界に来ている気がします。
こうなると数年後くらいから世界的にインフレ圧力が高まる可能性は高いと思っています。(アフリカの労働力が最終手段？)
ですので、近いうちに日本のインフレ率が5%程度になっていてもおかしくはないとは考えています。

＞実際、あのバブル期がふたたびやってくるとは思えません。
＞そして、もしそうなったとしても6～8％なんて一時的なもの、

変動金利を選ぶのであれば、上のような状況でも支払できるかを考えた方がいいと思います。
仮に一時的にでも高金利時代がやってきて、5%⇒6%⇒7%⇒8%⇒7%⇒7%⇒6%⇒5%などというように7-8年程度、金利5%以上の支払になった場合にも支払ができるか。
このような金利になるかは分かりませんが、上のようなシミュレーションで支払いできないということであれば、自分の人生を経済情勢に賭けてしまう事になるわけで、それはかなり危険だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

インフレ率は、まったく考えていませんでしたので大変参考になりました。
私では全く判断がつかないため、ryuken_decさんの個人的な予想に対する
皆さんの意見を聞いてみたいとおもいました。

5%⇒6%⇒7%⇒8%⇒7%⇒7%⇒6%⇒5%

↑このシミュレーションは、かなり厳しいですね。

しかし、このような金利高騰には、ある程度の前触れが
あると思いますので、その際には他の短期固定などに借り換えても
いいのかな、と思っています。

この考え方、あまいのでしょうか。

回答No.4

walkingdic

＞変動でスタートしてもリスクは少ない、
＞固定より変動を選んだほうが良い、
＞ということになりませんでしょうか。

いえ、必ずしもそうとはいえません。
考えなければならないのは、単純な損得勘定とリスクの２つの面から検討が必要です。

>仮に変動金利が5％まで急騰したとしても、
>5％－1.5％優遇＝3.5％
>で、実行時に長期金利で借りた場合と変わりません。
これはあまりにもどんぶり勘定過ぎます。
いつ５％になるのかにより当然変わるものですから、上記計算では正しい答えになりません。極端な話、１年間１．５％でのこり３４年間５％ならば全期間５％の場合とほとんど代わりが無いわけです。そう考えればご質問者の単純計算が正しい答えにならないのはお分かりと思います。

＞変動には、125％までのセーフティーもついていますし。大丈夫かと。。。
これはあくまで支払額が５年単位で２５％ｕｐまでに制限されるというものなので、金利ｕｐを制限するものではないですから要注意ですよ。いわゆる未収金利の問題を引き起こします。（完済期間が来ても残高が残っている状態になる）

さて、借入金２０００万、３５年返済として変動金利の場合に、現在１．５％の金利が将来変化するとどうなるの簡単に一例を計算してみましょうか。
仮にいまから５年間１．５％、５～１０年は３％、１０年以降は５％として計算すると、
当初返済額：\61,237
金利３％のときの返済額\74,808
金利５％のときの返済額\92,220

となり、全体の平均した金利は3.7267%となります。つまり固定金利3.7267%で全期間借りたのと同じになるわけです。
つまりこのような推移をするのであれば、いまから固定金利３．５％で借りたほうか得という考えが成り立ちます。
ただこの返済にもうひとつ問題があります。返済額の上昇です。上記をみると毎回２５％ＵＰ以内という制限範囲には入っていますけど、返済額自体は６万ほどから９万ほどに上がっています。
この上昇に毎月の給与が耐えられるのかという問題があります。これがリスクです。

たとえば、いま当初１．５％が１０年続き、１０～１５年は３％、１５年以降５％で計算すると、１．５％時代が長いのでトータルの平均した金利は3.0244%と固定金利３．５％よりは低くなり全体としては特になります。
しかし、毎月の返済額は、

当初 \61,237
３％時代 \72,610
５％時代 \86,403

と先の例よりは少ないものの、５％時代には８．６万と、当初よりも２．５万ほどＵＰしていますので、これが毎月の給与からの支払に耐えられるのかという話になります。

元金２０００万で計算していますから、元金金額が大きくなるとこの上昇ももっと大きくなります。

>実行時に長期金利が3.5％というのが現実的になってきた今、
これは言い換えると、金融機関関係者たちは今後短期金利もこの数字程度にはなる可能性があると見ているということを意味します。

＞また、変動でスタートして、途中、長期20年などが2.5％程度で
＞借りられるような時代が来たら、
長期が２％台というのは、金融政策的には異常な状態であり、日銀はこの状態を解消して早く正常に戻したい（要するに金利はもっと高くなる）わけなので、あまり期待できるもではありません。また景気後退により非常事態になればそういうこともあるとは思いますが。

以上書いたように、考えねばならないのは、

１．トータルでの損得
　－＞金利予測から判断
２．リスク検討
　－＞一時的でも金利が取りうる最大値での返済額が負担できるかどうか

の２点から検討をすることになります。

つまり、固定金利の場合には２番は検討しなくて良いので簡単なのですが、変動を選択する場合には絶えず２番のリスクをにらみながら決定が必要となり、それは家計の余裕や非常時には補填できる原資を確保しておくなどの対策も必要となり、運営は難しくなります。

とはいえ、うまく運用できるのであれば固定金利よりも特になる可能性はあると思いますよ。ただ上記のような計算などが自分で出来ないようだと危険ですね。

＃上記はエクセルで計算しました。

お礼

ご回答ありがとうございます。

資金計算も参考になりました。ご丁寧にありがとうございました。
よろしければ、もう少し追加で質問させてください。
私が変動のほうがおトクであると、こだわっているのは、

（１）これまでの平均が約4％であるのに対して、すでに長期金利は3.5％である。
（２）全期間1.5％優遇は、かなり有効になってこないのだろうか。

このあたりにあるのだと思っています。

１は、単純にもうほぼ平均じゃん、低金利じゃないじゃん、という発想です。
２は、これまでの平均である４％に達した場合でも、1.5％の優遇が受けられれば
平均時でも2.5％になるので、3.5％よりおトクじゃん、という発想です。

わかってらっしゃる方には、かなりアホな解釈＆バカ質問なのかも知れませんが、
私がピンと来ていないのはこの（１）（２）あたりに理由があるかもしれないと思っています。

大変お手数お掛けしますが、ご教授いただければと思います。宜しくお願いいたします。

回答No.3

corona0001

正直言いまして、分からないとしか言いようがありません。
ただ言えることは、日本は今低金利であること。
将来的には、金利上昇リスクの方が大きい事は言うまでもありません。

固定金利は多少高くても将来的に支払う金額を確定されるというメリットがあります。
家計のやりくりで計算が立ち易いということもメリットでしょう。

逆に、変動金利の場合は確定されません。
経済情勢によって上下する事があるということです。

私でしたら、高金利時代でしたら変動金利を選ぶと思いますが、
今のような低金利時代でしたら固定金利を選びます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

高金利時代は変動、低金利時代は固定、というセオリーはわかるのですが、
これまでの平均約4％、実行時の長期が3.5％、全期間優遇1.5％
という状況でも、やはり今は低金利時代⇒固定という解釈なのでしょうか。

それと平均4％というのは、言い方は変ですが好景気でも
不景気でもない状態（踊り場？）である
という考え方は間違いなのでしょうか。

平均4％というのは、低金利時代、と考えるべきなのでしょうか。

回答No.2

denden321

２％の金利差で浮いたお金を繰り上げ返済に回し、元金を減らす。
元金が減れば、毎月の返済額が減る。そして、また繰り上げ返済を行なう…
金利が上がってきても固定金利で借りている場合よりも
元金が減っているはずなので、金利上昇の余波は少なくてすむ。

トータルで変動金利で借りた方がプラスになる可能性があるけど、
実際に行なうとなると勇気がいりますね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

金利差2％というのは、けっこう大きく感じますが、
やはり毎月3.5％の金利を返済していく気持ちで、
繰り上げ返済や貯蓄をしながら、2％というメリットを活かしていかないと、
きっと途中で破綻する、ということなのでしょうね。
やはり変動は“かなり”リスクが高いと思っていたほうがいいのでしょうか。

回答No.1

mat983

http://www.ryokuto.co.jp/pdf/n00.pdf

１９７８年から２００６年までの金利推移グラフです。
住宅金融公庫の平均は４，１４％です。
少なくとも今の超低金利が異常であることは間違いありませんが、
景気、企業業績を見ると当分は低い水準であると思います。
今後をどう見るかです。

これは誰にも分かりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。お手数ですが追加で質問をさせてください。
住宅金融公庫の平均が4.14％に対して、借り入れ時の金利が3.5％だったとしても、
やはりそれでもまだ、異常な超低金利時代ということになるのでしょうか。
（もちろん、3.5％という数値は仮定ですが）

仮に実行時の長期固定が3.５％としたら、この平均4.14％と
ほぼ変わらない、もうすぐ平均じゃん、という見方はおかしいのでしょうか。

仮に4.14％の平均を迎えたとしても、
4.14－（全期間1.5％優遇）＝2.64　で、
3.5％で借り入れるよりもかなりおトクという考え方はおかしいのですか。

素人質問ですみません。このあたりの解釈がわからず、いつも悩んでしまいます。