土地が他人名義、建物は父親、土地の固定資産税滞納による差し押さえについて。

質問

実は、先週遠くに住んでいる、一人暮らしの父親が倒れまして、
介護が必要になり私のほうへ引き取る事になりました。
そこで今迄住んでいた父の家を人に貸そうと思い色々調べて見ましたところ。
土地は他人名義で建物が父親名義になってました。
しかも土地の名義人は亡くなって２０年も経っております。
どの位の期間かは分かりませんが、土地の固定資産税の滞納がありすでに差し押さえが出てる事が判明。
土地名義人が亡くなった当初、父親は土地の名義変更のため、親類縁者を探しだそうとしたらしいのですが、兄弟が９人もいて、全員を探し出すのが困難で、兄弟の承諾が得るのが不可能だったそうで諦めて現在に至ったとの事。
私が住んでる所と土地・建物がある場所は電車で半日位かかる程離れていて現地の市役所へなかなか相談に行けなく、また行けたとしても個人情報保護法のため公表出来ない部分もあるとの事です。

●この場合他人に貸すにはどう言う手続きが必要ですか？
●父親が亡くなった後はどうなるのでしょうか？
素人の質問でなかなか上手く説明出来ない事お許し下さいませ。
どなたか詳しい方いらっしゃいましたら、宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

Hamida · ベストアンサー

建物の名義がお父上のものなら、底地の差し押さえと言っても、固定資産税の滞納ぐらいでは、競売にかけるだけの金額にならないので、土地が売買されたとき精算されます。もし、お父上が住んでいる内に土地を購入すれば、借地権と居住権がありますから、場所にもよりますが、土地価格の30パーセントから５０パーセントで購入できると思います。

家を他人に貸す場合は、別段特別な書類は必要ありません。
お父上が亡くなれば、相続財産となります。

底地が、売買された場合は、場所にもよりますが、住居していれば、８０パーセントぐらいの金額が貴方に来ます。住居していなくても、半分ぐらいは貴方の所得になるでしょう。

お礼

Hamida様
早速のご回答ありがとうございました。

＞場所にもよりますが、土地価格の30パーセントから５０パーセントで購入できると思います。

貴重なご意見ありがとうございます。
本当は早くに名義変更したかったのですが、
土地所有者が亡くなったあと土地を自分名義に変更するにあたり
兄弟の承諾を得ようと走り回り９人兄弟の内の２人しか連絡がつかず、あとは消息不明のため、２人分の印鑑しか貰えなかったそうです。
聞くところによりますと、９人兄弟全員の印鑑が必要とか申しておりました。
ただそういう状態ではたして将来売買は出来るのでしょうか？

回答No.5

jakyy

経験から順にご説明いたします。
【家屋の保存登記】
借地に建っている建物は、保存登記がされていれば、
土地を差押させても勝手に取り壊すことは出来ません。
土地の所有者と建物の所有者が違う時は、
土地の所有者は建物を買い取るか、借地権を買い取る形になります。
建物が父親名義になっていれば、新しく土地の所有者になった人から、
立ち退き代と家屋の代金の支払ってもらって、円満に解決できます。
【建物の賃貸】
建物の名義人は自分の建物ですから、地主の承諾は不要と言われていますが、
家屋を第三者に貸すということは、第三者との間に家屋の賃貸借契約が生じます。
借家にしますと毎月家賃は入りますが、家屋の明け渡しが問題になります。
借地権の問題解決は、第三者を家から出してからということになり、
いっそう問題が複雑になります。
土地の立ち退き代が支払われても、第三者にその代金の大部分を支払うことにもなりかねません。
しばらくは静観して、新しい土地の所有者と話し合いで解決が望ましいでしょう。
【土地の競売】
土地の名義人が複雑で誰が相続人か、税金滞納者かわからない時は、
税金滞納物件として差し押さえられた後、競売にかけられることになります。
おそらく競売で購入した人が、立ち退き代を用意して、
家屋の取り壊しをoliaza様の父親に要求してきます。
建物を取り壊し、滅失登記をした後に立ち退き代が支払われます。
交渉次第で土地の現在の相場の５０％の代金が出るものと思われます。

お礼

jakyy様
まだまだこちらで調べないといけない部分が沢山ありそうですが
参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

回答No.4

Hamida

失踪者は7年以上経過した場合、家庭裁判所に「失踪宣言の審判申立書」を提出することが可能になります。その後に家庭裁判所が調査をし公示催告を行い、普通失踪では6ヶ月たっても消息不明の場合に失踪宣言が確定する。「失踪届」を市区町村に提出し受理されると、法律上死亡した者とみなされます。この手続きを経なければ、遺産分割協議書が作成出来ず名義書き換えは出来ません。早めに失踪宣告の手続き進めるよう促すべきでしょう。

お礼

Hamida様
たびたびありがとうございます。
失踪の件に関しましては新たな、参考にさせていただきたいと思います。

回答No.3

nonbay39

司法書士に相談してください。
　兄弟姉妹が９人で年齢もわかりませんが、さらにその下に相続が発生していると関係者が２０人を越えてもおかしくありません。

　なお、貸すのであれば不動産屋に相談してください。
　お父様が亡くなったら、借地権を相続人が相続するだけです。

　現在の借地契約がどうなっているかも全く不明ですので、とにかくとりあえず司法書士に相談してください。弁護士が必要ならばそこで紹介もしてくれるでしょう。

お礼

nonbay39様
ありがとうございます。
現状をもう少し調べて、
最終的には専門家のほうへ相談してみます。

回答No.2

noname#60749

＞この場合他人に貸すにはどう言う手続きが必要ですか？

借地上の建物を譲渡（借地権付建物を譲渡）する場合には地主承諾が必要ですが「賃貸する」場合には特に承諾は要りません。
よって特に事前手続は不要です。
借りたい人が見つかったならば建物賃貸借契約を締結すれば良いですが、その際には賃貸借契約に関する注意事項も勉強しておいたほうが良いでしょう。

＞父親が亡くなった後はどうなるのでしょうか？

その借地権付建物は相続人（あなたも含む）に相続されます。
もし他人に賃貸している状況であれば賃貸人の地位も相続されます。

＞聞くところによりますと、９人兄弟全員の印鑑が必要とか申しておりました

故人である地主さんから相続人への相続登記が済んでいない様子ですね。そうなると相続人全員の印鑑は必要ですね。
こういう状態ですと底地を買い取る件については何とも言えません。仮に9人全員の所在が確認出来たとしても全員が売却に納得するかは別問題ですし、どなたか既に故人である場合には更にその相続人を探す必要があります。
本気で取り組みたい場合には駄目モトで司法書士等の専門家に相談したほうが良さそうです。

お礼

september6様
ありがとうございます。
大変参考になります。