ローンの残るマンションを知人に転売する時

質問

新築の分譲マンションを2年前に購入しましたが、転勤のためこのマンションを引っ越さなければならなくなりました。購入金額は約2800万で、頭金は支払わず、フラット３５と銀行からの借り入れで毎月の返済を行っています。自分が転勤後は、姉夫婦が住む事になっているのですが、家賃として、毎月いくらか貰ってそれをローン返済にまわすことは問題無いのでしょうか？
また、もし姉夫婦に転売するとすれば、どのような手続きが必要なのでしょうか？転売するとしても、儲けようとは全く思わないのですが、知り合いとは言っても契約書的なものは必要だろうと思い質問させて頂いた次第です。よろしくお願いします。

回答No.2

monnjya · ベストアンサー

身内に売却でも、他人に売るのと同じ感覚で行う方が良いと思います。
身内だから言いたいことも言えない・・・って事もありますしね。

一番は金額の面です。儲けようと思わなくても、損はしたくないでしょうから。
一般的には中古になれば新築時より価格は当然下がりますからね。
安く売ってあげたと思っていても、高く買ってしまったと思われるかもしれませんしね。その辺の調整はしっかりしないといけません。

残債－（売却代金＋仲介料等）がマイナスなら
マイナス分を持ち出して補填しなければなりません。
借金を全て返して、銀行の抵当権が外れます。

買う側もローンを組まなくてはならないでしょう。
買う側の人の銀行もローンに対して抵当権を設定します。
あなたの抵当権が外れなければローンは組めません。

賃貸にしても、相場程度では収支はなかなか黒にはなりません。
おそらく赤だと思います。（管理費修繕積立て・固都税・金利負担）

いずれ戻ってくるなら、赤字覚悟で内々で貸すことが良いかもしれませんね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かに身内だから言いにくいことって結構ありますね。
でも、高い買い物ですから、お互いに納得できるように、そろそろ
互いにぶっちゃげて話もしないといけない頃かなーなんて思ってます。
赤字は覚悟というのも、仕方ないのかもしれません。
ご回答ありがとうございました。

回答No.4

villrey

私の友人に購入したマンションを親戚に賃貸している方がいます。

銀行にバレルとまずいので、
住民票を移せない→事情をわかってくれる親戚や友人にしか貸せない。

サラリーマンだと、住民票が移せないといのは厳しいと思います。（友人は自営です）

転売は、丸々残っている残債を精算できる額で、お姉さん夫婦が購入する意志があるかどうか（またローンが組めるか）次第です。

お礼

お礼が遅くなってすいません。ご回答ありがとうございます。
会社員としては、やはり住民票を移せないのは厳しいです。

転売にしても賃貸にしても、姉夫婦と金銭面についてじっくり話合いたいです。ご回答ありがとうございました。

回答No.3

tarotaro001

頭金なしの３５年ローンですと、２年ではほとんど元金が減っていないと思います。
このため、転売する場合、かなりの赤字になります。おそらく数百万単位で・・・
転売の基本は、

『売却して手元に残るお金＋手持ちの現金』　＞　『ローン残高＋転売諸費用』

でないと抵当権が抹消できないため（今のローンを完済する必要があるため）、事実上不可能です。

したがって、転売する場合、諸費用を含めた現金を用意していないと転売はできません。
このためおそらく転売は無理だと思います。

ただ遠方への転勤の場合、銀行も賃貸を容認することがあります。

もし現金で数百万を用意できないようでしたら、銀行に相談して賃貸に出すことを検討されたほうがいいです。
間違っても隠れて賃貸に出すのはやめたほうがいいです。
もし銀行にバレルと一括返済を求められます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かに、びっくりするくらい元金はほとんど減っていません。
身内に転売すると言っても、諸費用は色々かかるんでしょうね。

現在は、とりあえず賃貸してもらう方向で検討しています。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

0621p

ローンで購入した分譲マンションを賃貸にすることは、建前上はローンの貸主である銀行が認めないことが多いです。しかしそれにもかかわらず賃貸にしている人もいることはいます。
転売するのも銀行は認めません。これについては銀行の承諾を得ずに銀行の抵当権が付いたまま転売する人はまずいません。転売するためには姉夫婦が新たにローンを組んであなたに売買代金を支払い、あなたはその支払いを受けて銀行にローンを返すことになります。その際はローンを組むために銀行に提出しなければならない書類もいろいろあるし、手続きも素人の方にはややこしい話ですので、仲介の不動産業者を入れなければならないでしょう。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
分譲マンションを賃貸にすることについて、建前上は銀行が認めないということは、銀行にはあまり相談しない方が良いのでしょうか。
転勤までは、数ヶ月時間ありますので、会社の似たような境遇に先輩にも話しを聞いてみたいと思います。ご回答、ありがとうございました。