マンションのローン

質問

現在、マンション購入か、賃貸かで悩んでいます。
年収750万円。マンション価格2700万円。頭金400万円。
例えば、借入金2300万円。金利1.5％(５年固定)。35年返済。の場合、
返済開始から、15年後のローン残高は、いくらくらいになるのでしょうか？(すごく大雑把ですみません。）
こういう計算を自分でしてみたいのですが、計算方法を教えてください。

子供は、６歳。２歳。の２人居るので、子供のための貯金も
必要かと思いますので、無理な買い物になるのか知りたいです。

どうかよろしくお願いします。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> マンション価格2700万円。頭金400万円。例えば、借入金2300万円。
まず、「取得にかかる諸費用」込みで、2,700万円で販売されているマンションを、住宅ローンを利用して取得しようとする場合、自己資金400万円＋住宅ローン借入2,300万円という試算では、『資金不足』です。
「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」が含まれていないからです。

民間金融機関から、ごく一般的な住宅ローンの借り入れをされれば、100万円程度の不足が出ることが考えられます。

「住宅ローン借入額：2,300万円　金利1.5％(５年固定)　35年返済　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で考えてみましょう。

> 返済開始から、15年後のローン残高は、いくらくらいになるのでしょうか？
計算できません。
なぜならば、適用金利が「５年固定」なので、６年目以降の金利が分からないからです。

仮に「住宅ローン借入額：2,300万円　適用金利：3.00％（全期間固定金利）　35年返済　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でしたら、毎月の返済額は88,516円になります。
15年後（180回目の返済を終了したあと）の債務残高は、約1,600万円ですね。

> こういう計算を自分でしてみたいのですが、計算方法を教えてください。
普通の電卓ではできません。
関数電卓があればできるかもしれませんが、私は、元利均等返済の場合はエクセルのテンプレートを使っています。
私が使っているエクセルのバージョンは2003ですが、このなかには「ローン計画書」というテンプレートが入っています。
元金均等返済の場合は、エクセルのISPMT関数を使います。

住宅ローンについて考える場合は、できれば「完済まで無理のない返済をすること」を考えてください。

そのためには
・住宅ローンのシミュレートは「全期間固定金利」「ボーナス返済なし」で行う
・住宅ローンのシミュレートは「現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済」するとして返済期間を設定する（＝返済期間は、60歳－現在の年齢－1歳　の年数にする。現在が25歳以下ならば35年返済を考えてもいいですが、25歳以上ならば、シミュレートにおいては35年返済は考えてはいけません）
・毎月の給与手取り額から残業代や交通費を差し引いた額から、前述のシミュレートで得られた「毎月の返済額」を差し引いても、「現在と同レベルの生活が維持できるか」を考える（生活のレベルを下げるってなかなかできないんですよ）
・現在が賃貸住宅に住んでいるのならば、住宅ローンの毎月の返済額を、家賃の８割までにとどめるようにする
・ライフプランニング表を作成し、「いつ」「どのような」大型出費が必要になりそうかを考える（お子さんの場合は、学齢にあわせての出費が考えられますよね）

マンションの場合、土地に関する権利の関係で、年数の経過とともに担保価値がどんどん減っていきます。
また、マンションによって、修繕計画などの考え方も違います。
「こんなはずではなかった」「まさかこんなことになろうとは」ということを避けられるために、管理組合あてに提示される管理会社からの情報などにも関心を持っていた方がいいと思います（管理組合の活動を他人事だと思わない方がいいですよ）。

これは、あくまでも私見ですが…。
今、５年固定を選ぶメリットってあまりないような気がするのですが、ご質問者さまはどうして５年固定を考えられたのでしょうか？
５年後って、一番読みづらいと思うのですが…。