マンション購入時：ローンの名義人とマンションの名義人

質問

マンションを購入する予定ですが、ローン支払名義人を夫にして、マンションの名義人を私にする事は可能ですか？

また、借入額は２７００万円ですが、フラット３５のグッドローンだけにするか、提携ローンとの組み合わせにするか迷っています。

不動産会社は１本にした方が、手数料が余分に掛かるので良いですよと、勧めますが簡単に試算すると２本の方が、総支払額が少なかったです。

３５年でローンを組んで、どんどん繰り上げ返済をしていきたいのですが、その場合どういう返済方法が一番有利なのでしょうか？

回答No.2

sinobu_wednesday · ベストアンサー

#1の回答者です。

> この部分の意味が良く理解できません。

フラット35で融資を受けると、融資を引き受けてくれる住宅金融公庫が融資対象の不動産を担保に取ります（これを抵当権の設定と言います）。抵当権はその他の貸し主も同時に設定することができますが、複数の貸し主（抵当権者と言います）が一つの不動産に存在する場合、抵当権者の間に順位が付けられることになっています。
もし（仮の話でお気を悪くされないと良いのですが）あなた方の借金返済が滞ったとき、債権者（この場合は抵当権者のことです）はあなたの不動産を競売にかけ、その売却益を彼らの債権として回収して行きますが、その際、抵当権の順位が高い債権者から順に債権を回収することになっているのです。抵当権の順位の低い債権者は、余りが出れば自らの債権回収に当てられますが、余りが出なければ債権回収に失敗し、（他に回収が不可能であれば）損金として処理するしかありません。

例えばA,Bの二つの債権者から2700万を借り入れたあなたの不動産に、A,Bが抵当権を設定するとします。このとき、仮にAが第一位、Bが第二位の抵当権を設定したとします。Aへの債権が2000万円、Bへの債権が300万円残っている時に、あなたの借金返済が滞り、不動産に差し押さえが入り競売にかけられ、2000万円で売却されたとしましょう。
2000万円の売却益はAの債権回収にまず当てられます（抵当権の順位が高い為）。余りはありませんから、Bは債権回収に失敗するということになります。もし不動産の売却価格が2100万円だとすると、まず2000万円がAの債権回収に、100万円のみがBに渡ります。

で、本題となりますが、住宅金融公庫は必ず抵当権順位1位でしかお金を貸しません。フラット35でもそれは同様です。

http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

銀行の住宅ローンも抵当権第一位を要求するものがほとんどです。グッドローンも抵当権第一位の場合のみ融資です。ただ、住宅金融公庫との競合の場合のみ、2位でもOKというところが多いようですね（2位でOKということは本当はないのですが、住宅金融公庫と喧嘩しても勝てないですし、住宅金融公庫との併用をNGにしてしまうと多くの利用者を逃す結果になるので、ビジネス上やむなく2位でもOKにしているようです）。

ちなみに信販系ローンなど金利の高い住宅ローンの一部には、抵当権2位以下でも貸すところがあります。しかし、この手の住宅ローン商品は金利も高く、お薦めは出来ません。

で、フラット35と他の金融機関の併用ですが、ほとんどの金融機関では、他行のフラット35を抵当権第一位においた場合、第二位での融資は行いません（信販系などは貸してくれるかも）。フラット35との併用の場合は、あくまで「第一位 自行のフラット35」「第二位 自行の住宅ローン」の場合のみです。全部の銀行の事情は知りませんが、私が見た限りではこの組み合わせのみ可というところが多かったように思います。

今回のケースでは、質問者さんはグッドローンのフラット35と不動産提携金融機関（グッドローン以外）の住宅ローンという組み合わせをお考えのようですが、この場合はたぶん、不動産提携金融機関から融資NGが出る可能性が高いと思います（正確には、先方の銀行員に確認すべきでしょうけど）。

また、グッドローンは住宅ローンについてはフラット35であれ自行のローンであれ80%までしか融資不可なので、フラット35で足りない分をグッドローンの（通常の）住宅ローンで埋めるということは不可能です（頭金が2割ないとNG）。もし仮に頭金2割が足りないということであれば、フラット35であれ何であれグッドローンは利用不可です。100%まで融資してくれる銀行を探し（かなり多くありますよ）、80%をそこのフラット35で、残りをそこの住宅ローンで借りるのが良いのではないでしょうか。

お礼

すごくお詳しいのですね。
疑問がとけ、大変わかりやすかったです。

実はあれから、借入れは２９００万円となってしまい、私としてはフラット３５のグッドローン一本で借入れたいのですが、いろいろと規制があるみたいで、なかなか決まりません。

繰上げ返済を頻繁に行い、ローン返済期間を短くしていきたいのです。

とても勉強になりました。
競売にかけられないよう、しっかりとした返済プランを考えます。

回答No.1

sinobu_wednesday

> ローン支払名義人を夫にして、マンションの名義人を私にする事は可能ですか？

ダメです。ローンの支払い名義人が夫ということは、夫がお金を支出するということですが、その支出対象が妻のマンションということだと、夫が妻に資産を贈与したことになるので贈与税がかかります。
不動産の名義（持ち分）については、その不動産を購入するための資金（頭金＋ローン）を何割ずつ持ち寄ったかと忠実に合わせる必要があります。

> フラット３５のグッドローンだけにするか、提携ローンとの組み合わせにするか迷っています。

グッドローンでフラット35を借りた場合、抵当権の1位が住宅金融公庫となりますが、その条件で他の金融機関から融資を受けるのは難しいのではないでしょうか。そのあたりを込みで、提携ローンの利用の可否を尋ね、資金計画を立てるべきかと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

やはり、共有名義にすることにします。

＞抵当権の1位が住宅金融公庫となりますが、その条件で他の金融機関から融資を受けるのは難しいのではないでしょうか。

この部分の意味が良く理解できません。
まったくの初心者なので、不動産会社の担当者にも相談していますが、フラット３５だけを勧められます。
本当にこれでいいのか、納得いかない気がします。