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更新の連絡をしてこない場合（大家です）
私の親が大家をしています。 上が住居で、下をお店（飲食店）として店舗を貸しております。 ３月末で契約がきれるのに、借主からは更新の意思の連絡が一切きません。 母が不動産屋に連絡をしたら、既に２月中には更新に関する書類を送っていて連絡がこないので、また連絡してみます。 連絡取れ次第、報告しますと言われたそうです。 もう直ぐで、今月も終わってしまうので28金に不動産屋にもう一度話に行くと母は言っておりますがこういうケースって多いのでしょうか？ 契約上は、借主が更新の連絡をしなくて辞める場合はペナルティーが発生する事になってますし、どう考えても借主さんの損になってしまうのになぜ連絡をしてこないか、不安です。 母は借りてもらわなくても別にいいと言ってのんびり構えてます。 なぜなら、借主さんは振込みは手数料がかかるからといっていつも毎月直接持ってきたり、その時に売り上げが厳しくてと愚痴を言ってきて賃料下げて欲しいような事をボソボソ言うのです・・・ 言い方悪いですがセコイ所がいあるそうです。 なので、今回の更新の契約に今後は振込みにしてもらう事！ 手渡しはしません！ということを、追加してもらいまして それがOKでない場合は、更新できないことにしてるそうです。 このまま借主さんがとぼけて、今月末にいつもの賃料を持ってきた場合どのようにすればいいのでしょうか？ 受け取らずに、 「不動産を通してください」 というつもりだと母は言っておりますが、心配です。 不動産を通してくださいといって、賃料を受け取らなくても次の日に普通に営業されたりしそうです！ 何だか、長文になってしまいましたが、 どなたかご意見をいただけたらと思います。 明日には、母も不動産屋に行くといっていますが心配なので 少しでも皆さんの意見をお伺いしたいと思いますのでよろしくお願いします。
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>それがOKでない場合は、更新できないことにしてるそうです。 こんな一文入れても更新を拒否することはできません。更新について合意が得られない場合、借り手が望めば、法律が強制的に更新をさせてしまいますので。 どうしても更新を拒絶する場合は営業保証金も含めた立ち退き料の支払いが必要です。 なお、法律が強制的に更新した場合、今後は契約期間の定めのない契約となりますので、以降は更新が発生しません。 多分、更新手続きをすると合意により契約内容が変更になり、家賃の振り込み内容が変更になったり、更新料を取られたりするので、返事をしてこないのだと思います。 なお、今までの契約が振り込みと決まっている場合は、振り込み以外は受け取らないということを主張してよいです。それがない場合は、難しいですね。振り込み手数料は基本的に借り手負担ですが、契約で決まっていない場合は、大家都合による変更で借り手に負担を強いることになりますので、振り込み手数料を負担してあげるとかいう条件を付ければよいのではないでしょうか？ ところで、更新料の支払いについて合意が得られず法定更新した場合でも、この更新に対しては事前に合意が得られているので、更新料が必要とされた判例もありますので、今回分の更新料は請求してよいと思います。 今後は不動産屋に管理を委託して家賃の徴収も委託した方がよいのではないでしょうか？手渡しも管理を委託した不動産屋にしてもらえば面倒がないでしょう。 ちなみに、家賃の法律上の支払い原則は借り手が大家のところに赴き手渡すことになっています。
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- water_mouse
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ANo.4の方にほぼ同意ですが、追加で。 家賃を含め、契約条件の変更は相応の理由があれば借主、貸主双方から要求できます。ただし、その内容に借主が合意できない場合で、前の条件で借主が家賃を払っても貸主が受け取らない場合は裁判所に供託する、という手段も取れます。 そうなると、両者で話合って契約内容の変更について合理性があるかなどを判断して、どちらの言い分が正しいかを決るわけですが、今回の場合、借主さんは何かを言いながらもきっちり家賃を払っているわけで、その話を聞きたくないから振込みに変えたいという貸主側の主張が通るかどうか。その愚痴が毎回1時間にも2時間にも及んで、大家さんがノイローゼになってるとかいう実害があるなら認められるかもしれませんが、質問を読んでいる限りではまだ気持ちの問題だけ、と感じます。 両者の話し合いを法廷に持ち込んだと仮定すれば、その主張が通るかどうか、想像しやすいと思います。 >法律が強制的に更新 の部分は私は知りませんので、ノータッチとします。
お礼
ありがとうございます。 契約条件の変更をしないで、現状の条件のまま更新だったら スムーズになりそうですね。 母にそのように連絡してみます。 本当に色々とありがとうございます。
>こちらが営業保証金を支払わないと、永遠に貸し続けなくてはならないのでしょうか？ 相手が望む限り、基本的そう考えて置く方がよいでしょう。 立ち退きを要求するには大家側に正当な事由が必要ですが、この正当な事由として認められるには老朽化などでさえ不十分といわれていますので。もっとも、老朽化などにより行政から取り壊し命令が出るなどの場合は正当な自由として認められると考えられていますが。 以上のように法律が借り手を保護していますので大家側から契約解除を求めることは難しいです。ただし、いくつかの例外があります。 建物が地震などで倒壊した場合は、契約対象がなくなりましたので契約は自動的に終了します。 また、相手側が重大な契約違反をした場合は契約違反を理由にした契約解除ができます。 たとえば家賃の滞納なら３～６ヶ月程度すると重大な契約違反に該当し契約違反を理由に契約を解除することができるといわれています。 以上のような場合は立ち退き料などは不要です。
＞これは何か関係あるのでしょうか？ 更新料を払い渋っている。とはいえ、更新契約の代行は 不動産屋に依頼してあるでしょうから、不動産屋を急かせない と自分で動いたら損ですね。 普通は更新料の半分を不動産屋にあげて更新業務をやって もらいます。大手仲介は、更新専門の部門（バックヤード） でやるので、この時期店舗では状況がつかめません。 こまめに不動産仲介に督促すべきです。 更新業務を不動産会社に委託していないなら、これは大問題。 今からでも遅くないから委託すべきです。
お礼
ありがとうございます。 更新は不動産に委託してます。 母に確認したところ、更新料は１ヶ月半分で １ヶ月分は内の分、半月分は不動産がもらう事になってるそうです。 今日、不動産の定休日なので明日行くと母は行ってます。 もっと早く行くように母に言っていたのですが、 そこの不動産とは長い付き合いで、あんまりせかすと悪いとか思っているようで、ズルズルしてたみたいです。 連絡がつき次第、私のところに電話くれることになってるんだから！ と、母は逆に怒ったように私にいうので・・・ 私も親のことなので、あまりうるさく言わなくなってました・・・ でも、あまりにギリギリなので心配でこちらで質問させていただきました。 本当に色々ありがとうございます。
＞何で連絡を１本してこないか？？ ＞これが理解できません・・・ 店舗の営業権がある場合、普通の借家とことなり 追い出すには営業保証金の返還がでてくることが あります。 簡単には追い出せないと高をくくっている可能性は ありますね。 ところで更新料はとっていますか？
お礼
ありがとうございます。 ＞簡単には追い出せないと高をくくっている可能性は ありますね。 そういうことなんでしょうか・・・（汗） とても、嫌な借主さんです。。。 更新料は家賃の１ヶ月分とることになってます！ これは何か関係あるのでしょうか？ 色々とすみません。
＞このまま借主さんがとぼけて、今月末にいつもの賃料を持ってきた場合どのようにすればいいのでしょうか？ 賃料は前家賃ですから、更新契約をしない限り受け取ってはいけません。 「不動産を通してください」 が正しい。 ＞不動産を通してくださいといって、賃料を受け取らなくても次の日に普通に営業されたりしそうです！ 家賃も不払い、契約も切れていたら「営業権」の補償は別にして追い出せます。 不動産屋と更新契約をしろ。銀行引き落としが賃貸条件だといい、勝手に居住した不払い家賃には 年利１４％？くらいの金利を取ると書いて仲介業者と連名で借主におくる。
お礼
早速のご意見ありがとうございます。 やはり 「不動産を通してください」 がいいですね！ 何で連絡を１本してこないか？？ これが理解できません・・・
お礼
ありがとうございます。 ＞一文を入れても更新を拒否することはできません ↑ なるほど、、、とても勉強になりました。 家賃の振り込み内容が変更になったりしてるので、返事をしてこないのだと思います。 ここは、不動産を通して早く決着をつけたいと思います。 本当にありがとうございました。
補足
何度もすみません！ 「法律が強制的に更新した場合、今後は契約期間の定めのない契約となりますので、以降は更新が発生しません。」 と教えていただきましが、このようなケースになった場合は こちらが営業保証金を支払わないと、永遠に貸し続けなくてはならないのでしょうか？