更新期が過ぎても、借主から賃貸借契約更新の連絡が来ない

質問

マンションの一部屋を賃貸しています。不動産屋（東急リバ○○）が仲介に入っているのですが、契約更新日が過ぎても連絡が来ません。こちらからは、数ヶ月前に既に契約更新承諾の書面を送っています。

こちらの書面を送った後は不動産屋に任せていました。
その後、「そういえば、そろそろ更新時期だったな」と気が付いたのが、更新日の10日程前でした。まだ書面が来ないので不動産屋に連絡すると、「先方からの書面がまだだが、更新されたい意思がある。更新日頃に書面を出せば良いと（会社としては）思っている」という少し「あれ？」という旨の返答でした。

その一週間後、期日が迫っているのでどんな状況かと連絡しました。不動産屋は「相手が忙しく、連絡が取れない。来週早々には連絡をする約束をしている」という返答。

更新日は過ぎました。不動産屋からは、どういう状況かという連絡もありません。今までも、契約更新依頼の連絡が遅れる旨の連絡等、不動産屋から来る事はなく、こちらから連絡するばかりです。借主も困りものですが、不動産会社への不信感は拭えません。この機に不動産会社を他に変更出来るならしたいとも考えています。これは、可能な事でしょうか？

また、今の状況で、私の契約更新承諾書は無効とする事が出来ると思うのですが、何とか出て行って頂ける口実はないものでしょうか？因みに、今までに家賃の滞納等はありません。
お詳しい方、宜しくお願い致しますｍ（－－）ｍ

回答No.5

sapporo30

これは、管理会社の対応に問題があるようですね。

契約者が異なる場合、いろいろと問題になりますから
通常以上に気をつけなくてはなりません。
敷金は、契約者から預かっていますので、契約者が変わるなら
契約者に一旦返却し、新契約者から再度預かる必要があります。
等の　問題もクリアにしなければなりません。

にも関わらず、今のように　状況の報告をしないのであれば
それは、あまりにも緩慢ですね。

更新は、あくまでも現契約を更新するのであって、
契約者が変わる場合は、更新ではないですから
前の契約更新承諾書は、前提が異なりますから
意味はなさないでしょう。

新しい契約者になる法人が、信用力がないのであれば
あらたに、連帯保証人を　入居者の親になってもらう
などは、当然要求していいことですしね。
認めないのも大家の権利でしょう。

・　現契約の範囲であれば、更新は認めているが
　　契約者の変更は認めるつもりがない。
・　貴社の対応は、誠実ではないので、管理契約を終了させる
　　つもりである。
とでも　管理会社に言ってみると、対応が変わると思いますけどね

借主（入居人）に不満はないみたいなので、きちんと契約が
できれば不満はなさそうだし。

管理会社があなたの代理人であるかどうかというのは
明確ではないでしょうね。
不動産屋さんも、この辺はあいまいにしたがりますから（笑）

> 礼金とか更新料は契約という根拠がありますよね（笑）
> 礼金、更新料を払いたくなければ、レオパレスみたな所のを
> 借りれば良いので、賃借人の選択の自由はありますよね。
レオパレスを持って、選択の自由があるというのは
ちょっと違うと私は思います。あれは、通常の賃貸物件とは
まったく違うものです。
長期出張などの一時的なものであれば選択の余地があると
思いますが・・・
東京で、礼金なし　更新料なしは　お目にかかることは
めったにありませんから、選択の自由がある　とは言えません。

> 色々と議論を詰めて、それぞれの権利・義務関係が一層に明確
> になると良いですね。
本当にそう思います。

借地借家法も、やり放題の大家がいたからあのような法律に
なったのでしょうし。
これまで、貸し手有利な状況で、根拠なく　取れるものを
取ってしまえという感じで、やってきた　反動が今の判例
につながっていると思いますしね。

双方の権利をお互いに尊重するようにならないと駄目ですよねー。

お礼

お忙しいところ、度々ありがとうございますｍ（－－）ｍ
感謝、感激です（＾－＾）
今まで遭遇した事のない状況でしたので、こちらでご相談させて頂きましたが、他の方々のトラブルに比べたら、私の問題なんて小さなものですよね・・・

＞新しい契約者になる法人が、信用力がないのであれば
＞あらたに、連帯保証人を　入居者の親になってもらう
＞などは、当然要求していいことですしね。
＞認めないのも大家の権利でしょう。

そうですよね。

＞・　現契約の範囲であれば、更新は認めているが
＞　　契約者の変更は認めるつもりがない。
＞・　貴社の対応は、誠実ではないので、管理契約を終了させる
＞　　つもりである。

「来週、来週」と言うばかりなので、今週中にまだはっきりとした連絡が来ない場合は、ご記載頂いてるような内容の旨を伝えるつもりです。

＞借地借家法も、やり放題の大家がいたからあのような法律に
＞なったのでしょうし。

そういう歴史的事実は確かだと思います（笑）

その後、結果が出たらご報告させて頂きます。ありがとうございますｍ（－－）ｍ

回答No.4

noname#65504

管理会社は法律上は代理人と考えられます。

代理人の変更は委託者の自由でできますので、管理会社の変更は可能です。

代理人がなした行為は本人がなした行為と同じ効果を持ちます。
また、代理権が無くなっていても、相手が正当な代理人と思いこんで仕方ない状態にある場合も、代理人としてなした行為が有効になる場合があります。

今回の契約はおそらく法人契約であったのが、その社員が直接契約に変更するなどのような状況にあるようですが、先の回答にあるように、本来この契約は新規契約の扱いになります。
しかし、それを更新扱いとして、契約者の変更まで合意がなされれば、相手は賃貸契約の立場を入手できます。

＞今の状況で、私の契約更新承諾書は無効とする事が出来ると思うのですが、

管理会社は以前から大家の代理人として行動していますので、相手側としては代理人として信じるに足る正当な理由があります。
そして今更管理会社を変更したところで、その連絡が相手側に届く以前に、代理人（今の管理会社）がなした行為は有効と考えられますので、おそらく更新承諾は有効と考えられます。

＞何とか出て行って頂ける口実はないものでしょうか？

更新承諾、契約者の変更承諾が有効になっていれば、大家側からの退去を求めるには、借地借家法の適用がありますので、困難でしょう。

＞日本では、借地借家法というのがあり、契約自由の原則が至る所で制限されているので、賃借人は非常に保護されていると思います。

これは私もそう思います。

さらに借地借家法からすると、かなり最近作られたといえる消費者契約法でも事業者の契約の自由の原則は制限されています。
借地借家法は大家地主だけを制限していますが、消費者契約法ではそれら特別法にかからないすべての事業者も含めて制限しています。
大家は個人であっても事業者として消費者契約法の事業者になります。

つまり、国の方針としては、借地借家法だけでなく、すべての消費者を保護するために、事業者の契約の自由の原則を規制する方向で進んでいます。

＞どっかの裁判所で更新料は無効とかって判決が出たらしいですが、

これはよく知りませんが、もしそういう判決があるとしたら、借地借家法ではなく、消費者契約法上、適切でない方法で契約締結をしたためではないかと思います。

ちなみに関西などでよくされる敷き引きも、商習慣としての有効性は否定されており、その状況によって、一部の敷き引きが無効とされる判決が出ています。ただし、それらの判決でも契約の自由の原則自体は否定されていません。

お礼

ご回答、ありがとうございますｍ（－－）ｍ
勉強になります。
不動産屋は代理人だったのですね？そんな重要な地位を与えた気はちっともありませんでした（笑）・・・・それじゃあ、やっぱり、信頼出来ない所とは手を切るべきですね。相手方は滞納等の問題は今までありませんので、どちらかというと、不動産屋の対応に不満がありますので・・・

ご存知でしたら教えて頂きたいのですが、大手どころでしたら、お勧めの仲介業者ってありますか？逆に、ここだけは止めた方が良いという所はありますか？地場の中小の方が良いかな、とも思うのですが・・・
ご回答頂いた上に色々とお聞きしてしまって申し訳ありませんが、可能でしたらお答え頂けると有難いですｍ（－－）ｍ

回答No.3

tatango

ANo.2さんへの補足を読みましたが、現契約は入居者との契約ではなく
入居者の勤務先だったのですか？

そうであれば、契約は更新ではなく、新規契約となります。
更新はあくまで現契約と契約者（入居者ではありません）が同一の場合のみです。
もちろん入居者が同じなので、手数料をオマケするというのはありですが。
とにかく不動産会社に現状を書面にて報告するように言ってください。
担当が能力不足のようなら、営業所の責任者宛に要求したほうがよいでしょう。

それでも駄目なら縁を切りましょう。
仲介する会社は山ほどありますから。

お礼

お休みの所、気に掛けて頂いてありがとうございますｍ（－－）ｍ

そうなんです、契約当事者が前回とは別になるんです。
ただ、同じ方が入居を継続されるということで、不動産屋が「更新」という扱いを初めからしてました。私も滞りなく話が進んでいるなら不満はなかったのですが・・・・

不動産屋へは現状の説明を書面でもっと以前におくるべきじゃないか、とこちらの不満を伝えましたが、余り反応の良い人ではありませんでした。担当者がちゃんと対応出来ない人なんでしょうかね？中小の不動産屋の方がしっかりとやってくれてると思います・・・来週中に本当に手続きが取れないようであれば、不動産屋を変えようと思います。

補足

先日は、貴重なお時間を割いてのご回答ありがとうございましたｍ（－－）ｍ
ご相談させて頂いた件ですが、怪しいと思っていましたら、原契約者である会社は存在していない、というか、ほぼ解散状態のようです。今回、契約の当事者は全く関係ない別法人なのですが、中に住まれる方は同じという事です。。。これがまた、住む人間は成人女性（60代位だったかな）なのですが、この方の名前は、契約書の中には一切出て来ません。学生さんでしたら、良くある事ですが・・・・それに、会社の従業員という訳でもないんです（汗）私としましては、ぶっちゃけ、契約内容を守って頂いて（禁煙、ペット禁止、事務所使用禁止など）家賃を頂ければ問題はないのですが、先方の事情が少し不思議でした・・・何か、節税でもしている雰囲気を感じまして・・・

結局、更新すべき一番遅い期日から1ヶ月遅れましたが、先方から連絡も来た事ですし、こちらの新たな条件（家賃値上げ）がスムーズに通ってしまいましたので、出て行っては頂く方向へは話は行きませんでした。不動産会社にも、「家賃では迷惑かけない」と言っているとの事ですので、契約当事者の変更はありましたが、新たな契約ではない形で了承しました。

という事で、無事（？）更新契約を済ませる事が出来ました。モデルルームを一度見に行ってすぐに気に入り、迷う事なく新築を即金で購入してオプションも幾つか付けた、という経緯の物件ですので、ミソ付けたくなかったのですが、こんなに気を揉む事となりました。しかしながら、こういう場でご相談させて頂き、気分的に大分助けて頂いたと思います。ありがとうございましたｍ（－－）ｍ

回答No.2

sapporo30

> 日本て大家の立場、弱いんですよねえ
そうですかぁ？
礼金なんて、更新料なんて、根拠のないものもらってるでしょ（笑）

転勤などで、東京、大阪、札幌などで借りましたが、
都市の大家さんは、需要が多い分、強気ですよ。

需要と供給ですよね。やっぱり。

管理会社を変更しても、自発的にでることはないでしょうねぇー。

借主になにかご不満あるのですか？　
滞納されてとか、荷物置いたまま夜逃げしてとか、
苦労されている方多いですよ。
滞納なく家賃を払っていただける（あたりまえですが）なら
いいんじゃないですか？

補足

書き忘れていましたが、住む人間は同じだけれど、契約者に変更があるような事を言われました。私は新規契約ではなく、更新契約で良いと思っているのですが、今回の契約の当事者が前回とは別の法人で、どういう会社なのか分からないのです。良く、会社を作っては潰す・・・という方もいるので、嫌な印象を受けました。

日本の大家の立場が弱いのは法律的な事です。現実の話ですが、私はイギリスで友人を無断で泊めたという理由で事務弁護士から出て行くよう書面を受け取り、非常に嫌な思いをした事があります。何の問題もなくても、大家からの解約申し込みも補償等なく出来ます。日本では、借地借家法というのがあり、契約自由の原則が至る所で制限されているので、賃借人は非常に保護されていると思います。
敷金とかいらないから、こちらから3ヶ月前位に催告すれば、出て行って貰えるという契約内容も法的に有効という形にして欲しいです（笑）

以前、滞納している賃借人の方数人に内容証明等送った事がありますが、悪質な人もいて人間性の違いに非常に驚きました。支払督促の手続きをするまでもなく解決した方々が殆どでしたが・・・
確かに、今回相談させて頂いた賃借人の方は滞納はないのですが、同じ方が使用するけれど、前回とは違う当事者が契約の更新をしたい、という話にもかかわらず、どういう法人なのか分からないままズルズルと引きずられている事に非常なストレスを感じているんです。

礼金とか更新料は契約という根拠がありますよね（笑）
礼金、更新料を払いたくなければ、レオパレスみたな所のを借りれば良いので、賃借人の選択の自由はありますよね。
ただ、どっかの裁判所で更新料は無効とかって判決が出たらしいですが、これが最高裁まで行って無効という話になれば、「更新料を払うという契約は無効」ということになるんでしょうね。色々と議論を詰めて、それぞれの権利・義務関係が一層に明確になると良いですね。

回答No.1

sapporo30

> 何とか出て行って頂ける口実はないものでしょうか？
> 因みに、今までに家賃の滞納等はありません。
ないです。

借り手からすると、更新手続きは、あまり重要ではないですしね。

定期借家でないかぎり、大家側から　でていってもらうことは
まず不可能。
借り手側は、家賃の支払いさえしていれば、退去させられることは
ない。

貸し手は、更新をすることは重要ですけどね。
更新料などは、更新しないともらう根拠がないので・・・

借り手は、更新手続きがなくても、法定更新になるから、
そんなに重要ではないのです。

どちらかといえば、不動産屋さんが　誠実ではないだけかと
思いますよ。
不動産屋さんは変更かのうでしょう。

お礼

夜分に長々と書いた文を読んで頂き、更にご回答をして頂きましてありがとうございますｍ（－－）ｍ

・・・・日本て大家の立場、弱いんですよねえ・・・・不動産屋を変更すれば、自発的に出て行ってくれるかしらぁ？（笑）と考えています。