地積更正代金を支払うべきはどちらでしょうか？

質問

このたび新居を建てるにあたり、土地を農地転用し、公簿取引で購入したのですが、ローンを組むにあたり、ローンの保証会社が実測を登記するように求めてきました。「そのうち実測すれば良い」との銀行の説明でしたので、ローンの契約をしたのですが、30万円もかかるとのことを後で知ってびっくり。建築会社の営業さんの見積もりには入っておらず、また、その見積もりからすると、その他土地にかかる費用(造成、水道引き込み等)を含めてトータル60万円以上もオーバーしています。
１　ローン会社がどうして私の土地の地積更正を求めるのか？(隣地との係争は全くなく、実測は公簿より広い)
２　見積もりが甘かった責任は私のみにあるのか？
上手く説明できていないかも知れませんがよろしくお願いします。

回答No.3

kzz_ · ベストアンサー

最近このようなケースをよく見受けます。
要は金融機関や保証会社が厳しく査定するように
なったということでしょうか。

ご質問の内容だけでは何とも言えませんが
まだ、銀行に対して交渉の余地があるかもしれませんし
他の金融機関に乗り換える手もあると思います。
建築会社の営業さんを通して融資計画をたてているのなら
直接銀行の融資担当者と交渉するのもいいかもしれませんが
もう手遅れの段階なのでしょうか？

又、地積更正登記までしなくても実測だけしてもらって
隣地の方に境界について確認した旨の署名等をもらう事で
済む可能性もありますが、それなりに費用もかかるでしょうし
保証会社がそれでOKとは限りません。

＞仲介した不動産屋は「更正なんてしなくても公簿取引で十分だし、建　築も可能で、ローンも組める。そのノウハウがない建築会社に知識不　足がある。」との説明でした。

不動産屋さんがローンも組めるとおっしゃるのなら
代わりに銀行に交渉してもらってみるのはいかがでしょう？

見積りが甘かった責任自体はあなたには無いと思いますが
公簿取引に応じてしまったのがミスかもしれません。

銀行の担当者が契約前に保証会社に確認しなかったんでしょうか？
そこに若干問題があるような気もします。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
銀行の融資担当者の弁は
「執行前なら交渉の余地はあるが、執行されてから言われてもしょうがない」
「保証会社がそう言っているのでやって欲しい」
とのことで、いささか冷たい印象を受けました。
他行への乗り換えですが、かなり有利なキャンペーン金利で借りましたので、ちょっと厳しいところです。

契約前に銀行の担当者に
「そのうち更正すればよい」
「建築会社がすること」
との説明を受けました。営業さんにも同じ内容の説明を行っているはずです。

銀行の担当者が最近変わって冷たい人になりました。先週末に地積更正の条件をはずせないか質問をしたのですが、今日になっても連絡一つないですし・・・・。

不動産屋さんは弁が立つ方なのでお願いしてみようかと思います。
重ね重ねありがとうございました。

回答No.2

shimapoo

土地を売買する前に実測をして　登記簿の面積と違う場合、普通であれば地積更正をしてから売買します。　登記簿売買は一昔前の考えですよね・・・
今は一般的に実測売買ですので。

ローン会社は担保関係がありますので　きちんとした面積で担保を取ります。

地積更正の代金は　購入前なら不動産屋か前の持ち主ですが　買ってしまったので・・・・・
一度不動産屋に行かれてみては?
測量屋は誰が払うにしろ　代金が支払われればそれでいいのです。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

この土地は建築会社の紹介で購入し、その時仲介した不動産屋は「更正なんてしなくても登記簿売買で建築は可能で、そのノウハウがない建築会社(営業さん)に知識不足がある。」との説明でした。

確かに買ってしまって私の持ち物ですから仕方ない気がします。その一方で、土地を紹介してくれたうえで、必要な経費を見積もってくれた建築会社が、どうしてその費用を見積もらず、しかもそれ以外に経費がかかり、こんなにも誤差のある見積もりを出したことに納得が行かない私もいます。

3者交えて話し合ってみます。ありがとうございました。

回答No.1

detekoiya

ローン保証会社は抵当とすべき土地について、担保評価を正しく行わなければなりません。
登記や実測図作成の時期によっては信頼性が低いので、測量・地積更正を要求されたのでしょう。

地積更正が必要になった責任が建築会社あるとは思えませんが・・・

その他の部分で追加等が必要になったいきさつはよくわかりませんので・・・

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

この土地は建築会社の紹介で購入した物件で、取引現場にも営業さんがきてくれていたので、必要な経費は知っていたと思います。したがって建築会社にも責任があるのではと思った次第です。

また、資金計画をたててしまった後に高額の追加出費はかなりきついです。

仲介した不動産屋は「更正なんてしなくても公簿取引で十分だし、建築も可能で、ローンも組める。そのノウハウがない建築会社に知識不足がある。」との説明でした。
3者で話し合ってみます。ありがとうございました。