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更正登記の必要性
こんにちは。 このたび、建売の一戸建てを購入することになりました。 建物はまだ建設中で完成・引渡まであと2ヶ月くらいかかる見込みです。 物件の土地について、実際の登記上では、47平米ですが、測りなおしてみたところ、54平米あったそうです。 不動産屋からは当初「更正登記を行なわない代わりに47平米分の価格で売ります」と言われ、「特に登記は変更してもしてなくても、メリットもデメリットもないですよ。」という、説明を受けていました。 しかし、銀行のローンの仮審査で、「あまりにも登記上の土地と実測値が違いすぎる」という理由で、NGが出てしまった銀行があります。 保証会社の審査が通らないそうです。その銀行は、自分たちにとって一番条件がよく、保証料無料キャンペーンをやっていて、そこに惹かれています。 そこで、更正登記を自分たちの負担でやろうか、という話がでてきていますが、不動産屋が使っている測量士を使うと25万円（税込）くらいでやるそうです。 一般的な銀行の保証料も25万円くらいになりそうです。 ここで25万円かけて更正登記を行なうか、保証料25万円払って別の銀行を使うか、悩んでいます。第二希望の銀行を使うと、第一希望の銀行よりは少し金利が低いので、第二希望の銀行の方が少し、金利＋諸費用の総支払額が低くなります。 みなさんの意見を伺いたいのですが、ここで更正登記を行なうメリット・デメリットは何だと思いますか？ もし、将来に売ることを考えたら、更正登記を行なっておいた方がいいという事くらいしか思いつきません。 ちなみに固定資産税は年間2500円くらいの差だと思っておりますのであまり気にしていません。 はじめての経験でいろいろ探していますが、私のようなケースに当てはまるものが見つからなくて困っています。 どうぞよろしくお願いいたします。
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＞それとも、tk-kubota様のアドバイスからは的外れなコメントなんでしょうかね・・・。 的外れではありません。 hiro1000さん等、普通の人なら誰でも同じです。 ところが、今回の場合、保証料や固定資産税等云っている場合ではないです。 境界線の問題は、重要な問題です。 安易に考えない方がいいです。 時間を要しますが是非正式な手続きのうえで買って下さい。
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何度もスミマセン。肝心の私のとこのお礼欄にあったコメントに対して書き忘れてました・・。 ＞「特に登記は変更してもしてなくても、メリットもデメリットもないですよ。」という言葉を思い出し、どうして最初にそのような説明をしたのか、ひっかかってしまいます。 これは不動産屋の目線です。実際にその土地・建物で生活する上では特に支障がないというのは事実です。そして登記簿面積と実測面積に差異があるケースというのは全く珍しい話ではないし、慌てて地積更正をしなければ困った問題が生ずるというわけでもありません。 ただ、今回は銀行屋等の目線とはちょっと異なっていただけです。 実際にそれが理由で審査に落ちた、とあるように目線によってはその差異の大きさにより問題視される場合もあるわけです。 ローンが無事に決まって、普通に生活が始まれば取り立てて問題はありませんが、今はまだその段階ではありませんので不動産屋の言葉は一旦忘れましょう。 ＞登記簿面積基準ですと、建物の容積オーバーは発生します 審査に落ちた理由として、この点があったのでは？ 基本的に違法物件には融資しないし、疑わしい物件であれば同様に審査も慎重になるでしょう。 違法ではないということを示す為に、又は今回の件を総合的に考えると地積更正することが好ましいと思います。
お礼
あれから、いろいろ自分なりにも調べた結果、今後のリスクを考えた場合、今回は更正登記を行なった方が賢明だろうということになりました。 アドバイスありがとうございました。
出しゃばるようで恐縮ですが、 つまり、47平米というのは一応登記簿に記載されている面積。 では54平米というのは何なのか？ということです。 実測面積といっても厳密には二通りあります。 （1）一つは、官（道路・公園等）、民（私有地）、共に隣接地所有者の立会い及び書面により「境界確定」され、その境界標に基づき測量されたもの＝確定実測図。 （2）もう一つは「境界確定」は未了だが、とりあえず現況の土地範囲と思われる境界に基づき測量されたもの＝現況実測図。 まぁ図面の名称は様々ですが、54平米というのが前者であれば、そこまで手続や書類が完成しているとした場合に、地積更正登記で25万円もかかりません。恐らく後者だから費用も手間も掛かるのです。 地積更正登記を申請する際には（1）の作業は必須です。 そうすると、（1）の作業をやってみないことには地積更正する際の面積が54平米かどうかも解らない、ということです。（現在その土地が54平米となっている境界ラインを全隣接地所有者が認めるとは限らないから） そして登記簿と現況測量とにそこまでの差異があるのであれば、境界線に関して不安定という解釈も出来ますので、担保物件として見た場合、境界確定及び地積更正は必然ではないのか、という話です。
お礼
何度も、アドバイスいただきまして、ありがとうございます。 私の理解では、現状は(2)の方で、測量し、市役所立会いの元で境界を確定しなければいけないと、聞いています。 東西の境界線は、隣接者立会いの元、確定はしているらしいのですが、南北（市所有の公園および私道）の境界を確定しなければいけないと聞いています。 また、No.5のアドバイスも納得です。 やはり、ここは登記をし直した方がよさそうですね。
- tk-kubota
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「47平米ですが・・・54平米あったそうです。」と云いますが、その面積は、売り主の都合での測量ではないでしようか。 隣地が公園と云うことなので、仮に、地積更正のため市側の立会の元で測量して、変更があることには間違いないと思います。 そう云う場合、銀行は、万一を考え、市側と争いとなりかねません。(厳密に言うと、銀行が争うのではなく抵当権実行後のことです。) そのようなことを考えますと「正式な地積更正しなければ買えません。」と云うのが正しいのではないかと思われます。 「あまりにも登記上の土地と実測値が違いすぎる」と云うことは、境界線で争いが生じかねない。と云うことです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 未経験者の私には難しい内容で、4回くらい読み返してやっと解り始めてきました。 > その面積は、売り主の都合での測量ではないでしようか。 不動産屋（売主）の説明では、 1.47平米で広告を出した。 2.私がそれを見て、問い合わせを行なった。 3.後で計ったら、54平米あった 4.価格は47平米の価格で据え置くから、登記変更は勘弁して と私は理解しています。 それとも、tk-kubota様のアドバイスからは的外れなコメントなんでしょうかね・・・。
＞ここで更正登記を行なうメリット・デメリットは何だと思いますか？ まず第一希望の銀行の保証会社の審査は通らないのに、第二希望の銀行の審査がきちんと最後まで通りますか？ まぁ金融機関毎に対応は異なるでしょうが、物件の基本的な条件の話ですからよく確認しておいた方が良いと思います。 そういう意味では、今回登記簿面積よりも実測面積の方が7平米も大きいわけですから、担保評価等を考えても更正しておいた方がスムーズかもしれませんね。それと、登記簿面積ベースだと建物の容積オーバー、実測面積ベースだと容積ギリギリなどとした場合には尚更ですね。 固定資産税の件を気にしないとすれば、将来の売却等の想定を含めて、更正しておいた方がスッキリとしそうですけど。 将来万一、隣地と境界について争いが生じた場合に「あなたの土地は登記簿にある通りの面積のはずで、ここはウチの土地だ」などと盾にされないとも限りませんし。まぁそういうのは極めて稀な例ですが・・。 最終的にはあなたの好みですね。
お礼
素早いご回答ありがとうございます。 確かに第二希望の銀行の審査はまだ行なっていませんが、第三希望の銀行（当初は第一希望だった銀行）に事前審査を出したところ問題なく通りました。なので、銀行毎に違うのかなと考えています。 確かに、登記簿面積基準ですと、建物の容積オーバーは発生します。 最初に不動産屋に言われた、「特に登記は変更してもしてなくても、メリットもデメリットもないですよ。」という言葉を思い出し、どうして最初にそのような説明をしたのか、ひっかかってしまいます。
- TOGO123
- ベストアンサー率23% (135/583)
測量についてはできる時にしておかないと 隣地の所有者と印鑑証明が必要になったりします。 更正登記を行って保証料の安い銀行で借りればいいんじゃないかと思いますがいかがでしょうか？ なんでもできるときにやるのが基本です。
お礼
素早いご回答ありがとうございます。 書き忘れたのですが、問題となっている境界は公園となっており、市の持ち物だそうです。 なので、通常のプロセスとは違って、お役所仕事で、さらに大変だよと不動産は言っていましたが・・。
補足
あれから、いろいろ自分なりにも調べた結果、今後のリスクを考えた場合、今回は更正登記を行なった方が賢明だろうということになりました。 アドバイスありがとうございました。
お礼
tk-kubotaさん、再びありがとうございました。 「境界 トラブル」等のキーワードで検索するといろいろと出てきますね・・・。 今回は東西の両となりとの境界は、確定しているということで、問題は私道と市所有の公園ということになります。 嫌がらせやトラブルはすぐに起きないにしろ、このまま住み始めて万が一、市とトラブルになった場合、自分で測量士を手配。。。等を想像したら、今の時点で不動産屋経由でやってもらった方がよさそうですね。
補足
あれから、いろいろ自分なりにも調べた結果、今後のリスクを考えた場合、今回は更正登記を行なった方が賢明だろうということになりました。 アドバイスありがとうございました。