地積更正について

質問

このたび現居住地の隣の土地が空き、購入契約を結びました。
敷地面積が90平方メートルの土地で、実測で0.7平方メートル広かっただけなのですが、
契約書には「測量により誤差があった場合は売主側の負担により地積更正すること」と明記してもらってあります。（ただ、全く同じ数値になることはないと思うので、本当にやるかどうかは実際測って、その差をみてから話し合って決めましょうということで、契約時に口約束をしました）
今回ご相談したいのは、

１．一般的に、上記にある誤差くらいで地積更正することはないのかどうか。

２．契約書に明記されている以上、買主側がやってほしいと言えば、売主側は
　　それに従うべきなのではと考えるが、どういうものなのか。

売主側は、これくらいの誤差でやる人はいないと言って、無理やりやらない方向へもっていこうとしています。
こちらとしては、やらない理由の説明もきちんと受けておらず、また仲介業者の数々の不手際もあったりで、不信感いっぱいで地積更正は絶対やってもらうゾと熱くなっております。
ある測量屋さんに話をきいたところ、誤差の数値に関係なく、いずれ自分が売るかもしれないときのことを考えたら、それはやっておいたほうがいいということを言われました。
どうかアドバイスいただけたらと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.3

hirunedaisuki

こんにちは。No.1です。

土地は高額なのですから、気持ちよく買い物したいものですよね。資格保持者は誰しも専門知識を有していることは間違いないのでしょうが、それを一般の方に伝える時に人により大きな差がでてしまうように思います。

私は「登記」に関することが専門なのですが、周囲を見渡しても「上手に分かりやすくお客様の立場に立って説明できる人」は限られています。

さて、せっかく補足を書いていただいたのですが、上記のとおり、仲介に関しては専門外ですので、手数料の減額などに関してはアドバイスできる知識がありません。タイトルを変更して再質問されると、的確なアドバイスが期待できるものと思います。

お役に立てずにすみません。

お礼

hirunedaisukiさん、ありがとうございます。
こちらの意向(「契約内容の誠実な遵守」)を売主のほうへ伝えました。再び話し合いの場がもたれることと思います。
本当に気持ちよく決済日を迎えることができればいいと思います。
こちらに相談させていただいて、本当に良かったです。

回答No.2

kanjukukaki

別の見地から

地積更正（登記が絶対必要）を行うと。

法務局は申請書の副本（権利書と同じもの）を市区町村役場に送ります。

固定資産税を担当している課は地積が増えたと喜び税額を即変更（増税）します。

田舎なら微々たるものでしょうが都会なら．．．

お礼

貴重な情報、ありがとうございます。

＞税額を即変更（増税）
実はちょっと気になっておりました。
大幅にアップする境目があるのでしょうか、例えば、89と90m2で全然違ったりするのでしょうか？
ご存知でしたら教えていただけたら幸いです。

＞田舎なら微々たるものでしょうが都会なら．．．
ご参考までに、東京に隣接する某県で、坪あたり30～40万ぐらいのところです。
都会ではないですが、そんなに田舎でもないです。

回答No.1

hirunedaisuki

こんにちは。

９０m2で０．７m2ということは、「公差」内ということになります。「国土調査法施行令別表第五の地積測定の公差早見表」によると、９０m2で甲２（宅地の誤差ランク）で０．７７m2です。

１．公差内ですから、地積更正登記を経なくとも、全筆求積の分筆登記なども可能ですので、地積更正登記をすることは少ないです。ただし、都心では事情が違うかもしれません。

２．契約書に「公差を超えて地積が相違する場合は・・」などと誤差の程度を記載してあったり、「双方が協議して・・」などの記載があるのであれば、質問のケースでは地積更正を強く要望することもないかなとは思います。

口約束の部分が微妙な言い回しですね。売主側からしたら、「結果的に地積がほぼ一致した状態なのだから、する必要がない」と思っても無理からぬ誤差であると言えます。

実測する際に、利害関係人の立会・承諾は済んでいるのでしょうか？地積更正登記を申請することになると、利害関係人の印鑑証明書付きの「境界に関する承諾書」が必要となり、また、購入土地の「地積測量図」が法務局に保管されることになります。

この測量図には座標値、境界標の種類や引照点など、境界を復元するのに欠かせないデータが記載されていますし、利害関係人の承諾が得られていると類推でき、境界管理が大変安定したものとなります。

このような地積更正のメリットとかかる費用を考えると、「契約書の記載事項を誠実に遵守して欲しい」と要望する意味があると言えます。

分かりにくいアドバイスで申し訳ありません。要するに、

「売主が言うとおり、一般的には地積更正登記をすることは稀なケースだけど、買主にとってはそれなりにメリットがあるので、契約内容の誠実な遵守を要望したらどうでしょうか」プラス「納得できる説明があった場合、無理強いはしなくてもいいのでは」

という感じでしょうか。

お礼

早速レスいただき、ありがとうございます！
たいへん分かりやすく詳しくお話いただき感謝感激です。

契約書には、誤差の程度については一切記入してありません。「地積更正の公差」というものがちゃんとあるのですね。仲介業者である不動産会社（または売主）というのは、なぜそういった説明をしてくれないのでしょう。

＞実測する際に、利害関係人の立会・承諾は済んでいるのでしょうか？
今回の土地に隣接している人たち全員の立会・承諾は得ていないと思われます。直線を結んだ各ポイントに杭が一応はちゃんとあるせいかと思います。ただ、一部はっきりしないところがあったため、そこに境界をはっきりさせるプレートを貼ってもらったので、そこにかかるお宅にのみ承諾を得ています。

地積更正のメリットがよくわかりました。
hirunedaisukiさんのおっしゃるように、まずは「契約内容の誠実な遵守を要望」してみようと思います。
本当にありがとうございました。

補足

今回の契約は、売主、買主がおり、それぞれに仲介業者がいる形で、つまり４者による契約になっております。
売主は某宅建業者で不動産売買を手広くやっているらしいですが、何かある度に「普通は・・・」というだけで素人相手にも関わらず詳しい説明等もなく、３対１で何もかもうまく丸め込まれているようで不安です。（こちらが勉強不足なのかもしれません。）
買主側の不動産会社は、全くこちらの側にたってくれてないカンジで、とにかく早く決済させることのみで情けない気分にさえなります。

できましたら追加でお聞きしたいのですが、こちらとしては、仲介業者に対し「きちんと仲介してもらってない」と考えております。
手数料の支払いを拒否することは（全額とはいいませんが一部でも）可能なのでしょうか？
（気持ち的には支払うどころか、迷惑料を請求したいぐらいです。。。）