質問です

質問

去年住み替えしてる人の確定申告なのですが、
前のローン残（三千万）－売却額（三千百万）なら、申請の意味なくむしろ所得税が取られるのでしょうか？

ローン残じゃなく前の購入価格（四千万）－売却額で適用されるのなら、譲渡損失の申請でかなり戻ってくると思うのですが、その場合今の住宅ローン控除との併用が可能なのでしょうか？お手数おかけしますが宜しくお願い思いします。

回答No.2

saitosan00 · ベストアンサー

まず、所得税の計算は、

　収入金額（3100万円）－取得費（4000万円－建物の減価償却費）－譲渡費用＝譲渡所得×税率１５％

という計算になります。
　取得費は、１番の方のおっしゃるとおりローン残ではなく前の購入価格から建物のみを減価償却した額になります。

　この計算をして、利益が出た場合は、居住用3000万円特別控除を受けることがおそらく出来るかと思いますので、申告をすれば利益部分を消して無税ということになります。

　損失が出た場合は、おっしゃるとおり譲渡損失の申請が出来る可能性がありますが、要件としては
　買い替えた時に、新しくローンを設定しているか（措法41条の5）、
　売却時のローン残高が売却価額を上回っていたか（措法41条の5の2）
のどちらかを最低限満たす必要があります。

　実際に手続きを取られるときは、リンク先を参照してください。

　なお、不動産の売買等は、税務署のほうで法務局より名義変更の情報を入手して逐一把握しているようです。ご留意ください。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto305.htm

回答No.1

eggcurry

ローン残高でなく、購入価格から建物の減価償却を引いて出した評価額と売却額の差額が対象となります。損益通算、住宅ローン控除の申請は可能ですが、損益通算をした場合に実際に住宅控除額があるのかないのかはやってみないとわかりません。とりあえず申告書を作って(申告して)ください。