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オーナーさん、、どうしたらいいでしょうか・・
マンション（１室）のオーナー（父）の娘です。 父が障害者なので、私が代わりに管理をしています。 賃借人とのトラブルでとても頭を悩ませています。 ・水漏れ（たまたま外へ流れ出ている）による修繕の拒否 ・上の階から水漏れにより上の階の人がしようとする、修繕の拒否（現在天井と床に水が滴っている状態） 部屋の使用状態も非常に悪く、第三者（保証人）が住んでいるという噂も聞きます。 今までトラブルは無く、困惑しています。 急に過大な賠償を求められ始めました。 自己使用（といっても、娘の私）とこれらの修繕拒否を理由に、契約を解除しようか・・ 修繕だけ何とかしようか・・・ とても迷っています。 不動産屋さんと弁護士さんは、これらを理由に立退き裁判をすべきだと言います。 が、勝てる見込みは低そうです。 オーナー様方、貴方ならばどうされますか。 判断の参考にさせていただきたいので、 ご回答＆アドバイス等ぜひよろしくお願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー
はじめまして。大家しています。 ご質問の趣旨は、 貴殿が家主であるお部屋の上階から水が漏れているが、 借主が修理に応じない しかも部屋の利用状況が著しく悪い ということでよろしいですか？ 希なケースですが、借主が部屋への立入りを極端に嫌がることはありえます。 私が貴殿と同じことに巻き込まれてしまったら ・室内の利用状況が著しく悪い →借主は部屋を常識的な範疇で使用する義務があり、違反している （管理義務違反、勧善注意義務違反） ・上階からの漏水について修理に応じない →借主は、漏水による貸主の資産に対する被害の拡大阻止に協力しないことは、借主の所有権や管理権の妨害をしている どう考えても 賃貸による占有権の侵害（立入り等）＜＜＜資産の所有権の侵害 です。 ゆえに、契約解除として手続きを進めます。 >自己使用（といっても、娘の私）とこれらの修繕拒否を理由に、契約を解除しようか・・修繕だけ何とかしようか・・ 自己使用を持ち出す必要は無いと思います。 （下手な譲歩はしないほうがよいと思います） あくまで借主の対応が常識的でないことのみを理由で解約です。 >勝てる見込みは低そうです。 借地借家法は借主の権利を大きく譲歩した内容になっていますが、 それは家主、借主が常識の範疇で行う範囲でのことでだと思います。 異常な借主まで法に保護される必要がどこにあるのでしょうか。 借地借家法に基づき、「決まった手順」で解約手続きを進めれば、大家にとって強みになるはずです。 私なら、 1.連帯保証人に連絡して、明確に期日を区切った上で善処してもらうように文面で強くお願いします。 2.改善されない場合、修繕拒否や部屋の使い方が悪いことが自分の資産を低下させ、不当な使用に当ることを理由に、内容証明郵便で解約通知を行い、応じなければ損害賠償請求も辞さない態度を貫きます。 3.解約期日を過ぎた後は、家賃の入金については受け取りを拒否し、退去をしないことによる損害賠償金名目で利子をつけた上で請求します。 4.それでもダメなら裁判を経て強制執行です。 私の経験では1.または2.の段階で大体話がまとまり（借主が応じなくても連帯保証人が引き受けてくれることが多い）、退去して頂くことになります。 原状回復費などは取れないことも有ると思いますが、異常な借主を退去させることが成就されればよいことです。
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- 01OI
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お話を聞いてるとあなたが依頼している不動産業者さん業者はかなり頼りない印象です。 「裁判を起こしましょう」の裏には「めんどくさいものには巻き込まないでくれ」と言う気持ちが含まれている気がします。 よほどもめることがない限り裁判に持って行くことはまれで通常は管理をしている不動産屋と入居者の話し合いで解決がつきます。裁判をする前にまずは不動産業者を代えることをお勧めします。
お礼
私も薄々、不動産業者さん良くないのでは・・と思い始めていました。 01OI様のように第三者から、不動産業者さんを変えた方がいいと言われ、 なんというか・・・『やっぱり変えよう』という気持ちになりました。 どうせ特に協力してくれないのですから、裁判の前に変えても後で変えても同じですよね。 もう２０年以上の付き合いですが、問題が起こったときに見捨てられたのですから、こちらも後ろめたく思わず、キッパリ他の業者さんを探したいと思います。 ありがとうございます！ 一つ踏ん切りがつきました。
大家しています。 > オーナー様方、貴方ならばどうされますか。 もう、裁判の費用と時間に懲りていますので、弁護士と連絡を取り合っての違法な自力救済でしょうが、全くお勧めはしません。 とりあえず、弁護士と連絡しあって証拠集めですね。緊急時の立ち入り権（大家はガス漏れ、水道管の破損等の緊急時には立ち入ることは認められています)を使って信用置ける第三者に同道願って立ち入ることも可能でしょう。兎に角弁護士に相談して見てください。こういう輩は強く出ないと増長します。多分『第三者（保証人）が住んでいるという噂』を放っておいたのが甘く見られた原因でしょう。
お礼
この前も、貴方様にご回答いただきました。 私のあまり進歩の無い質問へ応えてくださって感謝いたします。 弁護士さんと今日電話で話しました（遠方なため）。 そして「内容証明して、ダメなら裁判。調停ではダメ。」と言われました。 第三者が住んでいることも最近知りました。 不動産屋さんは気づいていたようなのですが、第三者が不動産屋さんだからか？最近まで報告はありませんでした。 契約違反として追求したいと不動産屋さんに言っても『それは保証人だから契約違反にならない。』と一蹴されました。 第三者に同道してもらって・・というのは、不動産屋（管理会社）さんですよね。同道、拒否されています。もう借主に関わりたくない・・とか。 証拠集めのために、動いてくれる弁護士さんっていらっしゃるのでしょうか。 私は、不動産屋さん・弁護士さんから、裁判しかない（でも勝てる見込みは低い）としか知恵を貸してもらえません。 どちらにも、不信感を抱き始めています。 親身になってくれる弁護士さんを探すことから始めた方がいいかもしれません。 不動産に強い弁護士さんを紹介してもらうには、不動産がある県の弁護士会に問い合わせるのがいいのでしょうか。 in_go-ing様は、どうやって弁護士さんを探されましたか。 宜しかったら教えていただけると、幸いです。。 いつもアドバイスありがとうございます。
- TANIKI
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弁護士の先生が立ち退訴訟を検討なら勝訴の見込み有りです 負け戦はゼニになりませんので弁護士の先生は手を出しませんよ
お礼
弁護士さんには、ハッキリと『敗訴する可能性は高い』と言われました。 でも、裁判しかあり得ない、とも。 頭の中で弁護士さんの言っていることが、矛盾（私には訴訟するメリット無いように思える）しているような・・不動産関連をずっと続けていた人なので・・何か意味がある様な・・混乱しています。 不動産屋さんに紹介された人なのですが、他の人を探した方がいいのでしょうか。 何だか、慰めてもらったみたいで・・ありがとうございます。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます 状況が今ひとつ読み切れないのですが．．． ・分譲マンションを賃貸に出している ・上の階からの水漏れ ・下の住人が修繕を拒否している ＞急に過大な賠償を求められ始めました。 賠償責任は上の階の住人です しかし立ち入らなければ修繕も出来ません 基本的には「貴方は不良住人に舐められている状態でしょう」 恐らく立ち入り調査に応じないのも本来の住人以外が居住しているためでしょうね ・本当に契約者が住んでいるかどうかを確認する 住んでいなければ契約違反で追い出せます 追い出せば修繕も可能でしょう わたしならどうするか．．．？ ・まずは強硬に被害状況の確認を交渉します 水漏れ事故は既に発生していますが、それを放置して被害が拡大すれば入居者の責任です 当然賠償責任が有ることを強調します 普通はそれだけで解決しますけど．．．
お礼
水漏れのために、住めない間の賠償を請求されました。 上の階の方も同じ請求をされたそうです。 賠償には応る旨を伝えたのですが、結局工事させてくれません。 契約者は住んでいるようです。 被害状況の確認を私もしたいのですが、不動産屋さんが 『それはできない』と言います。 借主にも別のしたたかな不動産屋さんがついているので、 こちらの不動産屋さんも及び腰なのかもしれません。。 遠方ですが、やはり後々のことを考えると確認にいったほうがいいのかも知れませんね。 入居者のみならず、自分の不動産屋さんにも舐められている気がします。。
お礼
具体的な回答ありがとうございます！ 今回のケースが稀だと伺い、ちょっと安心しました。 私の文章の稚拙さで、分かりにくかったと思います。 修繕の拒否は二つについて、されています。 ・貸している部屋自体からの水漏れ ・上の階からの水漏れ です。 やはり契約解除が出来ると言ってくれる弁護士さんを探して、協力を得ようと思います。 he12345678様の方法を聞き、強く出ないとダメだと実感しました。 私も主人も『まぁ・・いいか』という気持ちで見逃してきたのが、ここまで悪化させた原因だと思います。不動産屋さんに任せっきりだったことも。 連帯保証人が同居している可能性のある第三者です。 そして、その人が悪知恵の根源です。 ですから、そこへは訴えられませんが・・・逆にそこを突けないかも 弁護士さんに相談してみます。 原状回復費等もう諦めています。。とにかくこれ以上、あの借主と関わりたくありません。 退去させられるよう頑張ります。 ありがとうございます。