賃貸借契約書の有効・無効について

質問

お恥ずかしいことに親子間のことで、どなたかアドバイスを宜しくお願いいたします。
父所有の店舗建物（店子＝Ａさん・１件在り）を昨年６月に生前贈与を受けました。
店舗建物の土地は私所有です。
店舗の賃借料は毎月、昨年末まで父の口座に振り込まれていました。
昨年11月に店舗建物も老朽化していたため外壁を大幅に修繕しました。
修繕に要した費用や税金支払いのために、店舗の賃借料で支払いたいと父とＡさんで話合いました。Ａさんは了解してくれましたが、私の父が異議を唱え「俺とＡさんとの契約だから賃借料は当然いままでと同様に支払って欲しい。俺に支払いしないと契約解除のうえ退去して欲しい。」と云っています。
しかし、私は相続して依頼、Ａさんと特に賃借契約を結んでいません。
修繕費や税金で数十万かかっており、どうしても賃借料で支払いをしなけらばならなく父と話し合っておりますが、俺との契約だからと一切取り合ってくれません。
この場合、父とＡさんとの契約は有効なのでしょうか？また、私とＡさんと新たに契約を結ぶことは可能でしょうか？その場合Ａさんは一旦退去しなければならなくなるのでしょうか？
まったく、親子間で馬鹿な話ですが、今後のこともあり、どなたかアドバイス宜しくお願いします。

回答No.4

akak71 · ベストアンサー

借家人が知らないうちに、大家が変更するたびに、契約し直さなければいけないとなると、借家人が不利益となる事がおおい。
たとえば、賃料が合意できないと、契約できなくなります。

退去するとき、敷金の精算をすればよい。
大家が売買で変更するときは、敷金の引き継ぎをします。
不動産屋が仲介する場合は必ずします。
契約をそのまま引き継ぐ場合としなおす場合があります。　退去してもう一度入居するなどしません。

お礼

大変わかりやすいアドバイスありがとうございます。
いままで再契約をしなければならないと思っていましたので、新たな話し合いが出来そうです。
いろいろとありがとうございました。

回答No.3

akak71

賃貸借契約を結び直す必要はありません。　
賃貸契約はそのまま引き継ぐことになります。（賃借人の保護のため）
所有権移転後からの賃料を振り込んで貰えばよい。

新所有者が敷金などの返還義務があるとされています。　判例

契約結び直すことも可能　退去する必要はありません。

お礼

既出回答者様から再契約の必要性をいただいていましたが、そのまま引き継ぐことができればＡさんにも負担がかからなく、最善の方法だと思います。
もう21年も入居してもらっているので、Ａさんは敷金（保証金）がどうのこうのというより、このまま入居（営業）させてもらえれば良いと云っています。
＞新所有者が敷金などの返還義務があるとされています。　判例
というのは将来Ａさんが退去するときに敷金を私が返還すれば良いということですよね？。
新たに契約をしないことにしても、特に支障はありませんよね？
すいません具体的な質問でなくて、お手数ですが宜しくお願いします。

回答No.2

xxi-chanxx

他人様の物件で賃貸業は営めません。
親子とて同じです。

つまり、生前贈与で店舗の建物、土地の所有が質問者さんになったのですから、その時点から所有者さんが賃貸契約を結び直す必要があったのです。

新たに契約を結び直す際に、Aさんは退去する必要はありませんが、敷金、または保証金など返金については、質問者さんのお父様と話し合う必要はあります。
いったん返金してもらって払い直してもらうのが一番ですが、お父様を説得することが難しそうですね。
修繕費や税金も、高い勉強代となりそうです。

お礼

確かに父を説得するのは難しいと思います。
Ａさんが入居して21年になりますので、保証金としてもそんなに大金ではないと思われます。
また、既に１月分の家賃からＡさんが私の口座に支払いしています。
このまま、Ａさんと私と新たな契約をし、私が負担のうえ保証金をそのまま充当させるのは可能でしょうか？
要するに、父には保証金はいらないから、Ａさんは退去なしでいままで通り入居してもらいたいことを話します。

回答No.1

kr9550

えーと、例えば家賃の不払いなどで大家が取る対策としては退去の申立てとかですが
父に支払われなかった場合に父が取れる方法は何も無いと思いますし、
Aさんは誰から相手でも借りれさえすればいいわけですから、
父の契約をAさん側から破棄してそのままあなたと契約してしまえばいいんじゃないですか？

お礼

早速のアドバイス大変ありがとうございます。
契約書には双方共に契約解除することができ、解除後、速やかに店子は退去しなければならない。と書いてありますので父は契約が有効だから退去（店を引っ越し）しないと契約不履行になると云っています。私と再契約するにしても一旦退去後再入居という手続きになるのでしょうか？店の内装・什器、引っ越し費用などを考えると、とても現実的ではありません。