建物の財産分与を現金で行う場合

質問

たとえば夫婦が半分づつ出資して建てた家屋について、離婚して片方が家を出る場合に、残った方が出る方に支払う金額はどうなるのでしょうか。たとえば７年前に2000万円づつだして作った一戸建て住宅として（土地は別人の名義）どうなるのでしょうか。お互いに慰謝料のないイーブンの協議離婚としてです。
　知りたいのはどのくらい目減りを考慮するかと言うことと贈与に関する税金についてです。大雑把にどのくらい目減りするのでしょうか。１０年で半分とか、、場所にもよるでしょうけど。

それから、仮に妻が家を出て、夫が住居の財産として1000万円を渡す場合に無税でしょうか。

仮に、有責の妻が慰謝料としてその1000万円を夫に渡す場合（つまり住居の代金をもらわずに家を出る）も無税でしょうか。

仮に有責の妻が、それを養育費として夫の元に置いたこどもたちに支払う為に夫に渡した場合はどうでしょうか。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

データが不足しているので確定的なことは言い切れませんが、以下は物の考え方として。
又、自宅にかかった諸経費・家具類・外構費用がどうなっているのか不明ですが、以下は建物の本体価格が４０００万円という前提です。又、土地については地域差・立地条件の問題がありますが、建物については仕様（個人の趣味・こだわり部分）と評価がどう関係するか、という問題になりそうです。

１．不動産の減価償却の考え方（第三者への売却の場合には下記で計算して「費用」に計上します。
　４，０００万円×０．９×木造０．０３１（軽量鉄骨０．０２５）×７年
　　＝７８１万円（軽量鉄骨６３０万円）
　建物が７年の経過年月で上記分の価値を失った、という考え方です。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

　一方の自宅持ち分がスタートの２０００万円から（４０００－７８１）万円　÷２＝１，６１０万円に減少した、と考えて出て行く相手に現金を渡す（法律上は持ち分の売買）ということにすれば、売り手（出て行く側）には文句が出ない考え方です。

２．固定資産税の評価額をもって建物の客観価値とする考え方
　毎年４月中～下旬に送付される固定資産税の評価額をもって建物の価格とする考え方ですが、恐らくは投入額４０００万円の５０％程度となっている筈なので、これをベースにして持ち分の売買をすれば、こちらは買い手側に有利になる筈。

３．その他、実際の取引事例から個体差の比較・火災保険契約時の評価・再調達価格から現状価格を求めるといった不動産の評価手法はありますが、当事者の納得と税務面での客観性をどう確保できるか、という問題になりそうです。

４．それ以外の部分は、質問者側でもう少し頭の整理が必要かと考えます。
・ 双方がローン・預金捻出という資金負担をして共有状態になっている以上、まずこの状態の清算を行う部分は非課税（どちらかに不動産・どちらかに現金）
・ それ以外の資産に対する貢献度合い（通常は５０：５０）に応じて財産分与を行う
ここまでは、税金の介在する余地は無い。（不動産の取得税・登録免許税は当然掛かります）
・ 慰謝料については、税金は非課税の扱いです。
http://www.rikon-navi.jp/susumekata/okane/index5.html
・ 但し、不動産持ち分を慰謝料として渡す場合には、不動産の評価について、税務署が納得しない水準での価格設定があれば、その部分が贈与となる可能性がありそうですが、土地が第三者名義（義父・親戚？）というなら譲渡益が発生することはなさそうです。

お礼

大変詳しく教えていただきどうもありがとうございました。