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共有名義のマンションは相続を放棄できる？？
友人のことで質問があります。 お父さんが余命わずかと診断されました。 マンションを持っているのですが、友人とお父さんの共有名義(半々)で、ローンも半々で借りているそうです。 お父さんは、持病があったため、団信には加入していません。 ここにきて、お父さんのカードローン、買い物ローンが、数百万円あることが分かりました。 住宅ローンの全残高と、マンションを今売りに出した価格は、同じくらいでのようです。 もし財産を放棄した場合、友人の持分はどうなるのでしょうか。 売値の半分が、手元に入るということは、可能なのでしょうか。
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相続放棄をして、相続財産管理人が立った場合には相続放棄された持分の買取について打診があると思います。適正価格での買い取りや、任意売却についての相談も行われた上で、ご友人の方が了承しなければ最終手段としての、マンション全体の競売です。
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- dripdrop
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１．ご質問の中で、最も重要なポイントは、 「住宅ローンの全残高と、マンションを今売りに出した価格は、同じくらい」 という点です。 このことが事実だとしますと、 （１）相続を放棄してマンションが競売された場合、たとえマンションの名義が共有であっても、ご友人の手元には一銭も入りません。それどころか、ローン清算後になお少なくとも数百万円の借金が残り、銀行から支払いを迫られることになるでしょう。この借金の支払いは、相続放棄をしても逃れることはできません。 （２）最も有利なのは、＃１の回答者が言われるように、父の亡くなる前にマンションを任意売却してローンを返済し、その上で父が亡くなったときには相続放棄をすることです。 （３）それが不可能な場合は (a) 相続放棄はせず、生命保険金でカードローン等を支払い、住宅ローンについては、マンションを任意売却して清算するか、あるいはローンを払い続けるか、銀行と相談して決める。 (b) 相続放棄をしてカードローン等の支払いを免れる。この場合、マンションは競売されることになるが、（１）に書いたように、銀行に対しては債務が残る。その支払い方法について銀行と交渉する。 のいずれかの方法を選択することになります。 (a)と(b)のどちらが有利になるかは、もっと詳しい情報を知らなければ何とも言えません。ただし、ご質問に書かれている以外に隠れた借金がなければ、(a)のほうが有利である可能性が高いと思います。 ２．なぜ相続放棄をしても債務が残ることになるのかを説明するために、次のような条件でシミュレーションしてみます。 マンションの現在の推定売却価格：２０００万円 ローンの残高： 父―１０００万円 子―１０００万円 父の死亡後に相続放棄をする場合、父の分のローンは、子が支払うわけには行かないので延滞になります。おそらく父と子は、互いに住宅ローンの連帯保証人になっているでしょうし、契約書には、どちらか１人が延滞すれば、ローン全額の一括返済を求めることができるという条項があるでしょう。 したがって、ローンの全額一括返済の要求→支払い不能→抵当権の行使→競売の開始と進むことになります。相続放棄を銀行が知れば、直ちに抵当権の行使に踏み切るでしょう。父親の死後の任意売却は、父親の財産の相続人（この場合は相続財産管理人）の同意がなければできませんし、任意売却をした場合、銀行は債権確保の優先権を失うので、それを許容することはありえません。 この場合、銀行が友人に請求する金額は次のA、B、C の合計額になります。 A．ローンの残高：２０００万円 B．遅延損害金：仮に年率１５パーセント、競売実行まで１年かかるとして計算すれば３００万円 C．競売費用：不確定だが、仮に１００万円と見ておく。 合計金額を概算すると、 A＋B＋C＝ ２０００万＋３００万＋１００万＝２４００万円 一方、競売による落札金額は、通常の売却価格の７割か８割程度です。 つまり、マンションの通常の売却価格を２０００万円とすると、競売による収入は１５００万円程度にしかなりません。 したがって、銀行の請求額－競売によって補填される額＝２４００万円－１５００万円＝９００万円 となり、あくまでもシミュレーションですが、友人は、マンションを失った上に、さらに９００万円の債務を負うことになります。この債務は、自分の住宅ローンの契約と、父のローンの連帯保証契約によるものなので、相続放棄をしても免れることはできません。せいぜい、遅延損害金の減額の交渉ができる程度です。
- nta
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No1,3です。 相続人のいない相続財産(相続財産法人）に対しては、相続財産管理人を選任して清算を行います。被相続人の債権者に債務を支払って残った部分は国に帰属しますが、今回は住宅ローンやカードローンなどの多数の債権がありますから、相続財産であるマンションの持分を売却しても債権者に十分な弁済ができないと考えられます。したがってマンションの友人の父の持分が国に帰属するということはないと思います。 （１）の場合でも、ご友人のお父さんの連帯債務者となっている場合には、財産放棄してもお父さんのローン部分の返済をまぬかれませんから、賃貸住宅の費用を含めてかなり過重になります。 掲示板での回答では見落としがあるかもしれず、専門家に計算してもらってはいかがでしょう。
お礼
なるほど、財産放棄しても住宅ローンは、免れない可能性があるのですね。 確かに共有名義だと、連帯保証人なっている場合がほとんどですよね。 弁護士さんや銀行で、詳しく相談して、金額を把握した上、決断しすべきですね。 ありがとうございます。
- popgoto
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ご友人の相続放棄は出来ると思います。 他に相続人が居ない、若しくは、相続人全員が相続拒否をするという ことであれば、展開は変わります。 結果として相続人が居ないと云う事になれば、当該物件は、国とご友 人での共有となりますが、官(=国)と民(=国民)との共有はありません。 なので、手続きを踏むことで、払い下げとなり「ご友人」の完全所有 となります。 また、相続放棄することで、他の債務に付いても請求を受ける立場にはありません。注意したいのは、「正」の財産に付いても相続を放棄することになりますので、しっかり計算してください。 また、生命保険に付いてですが、受取人が「法定相続人または本人」としている場合は、相続財産となりますから、相続放棄により受け取りは出来 ません。しかしながら、ご友人を指名しているのなら「相続財産」には 該当しません。生命保険は、簡単に云うと死亡したら幾ら払います。と 云う、投資ですから死亡後に受取人に対して発生した配当です。 つまり、当初から受取人の財産です。 今後、相続権を持ち合わせた関係人に対し、債権者から請求等があるかと 思いますが、仮に放棄をしたとするのであれば、家庭裁判所からの決定通知のコピー等を送付することで対応が済むと思います。 まずは、住宅ローンを組んでいる金融機関に出向いて、今後の調整を図る 必要があると思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 なかなか難しいですね。 とにかく、すべての借金やローンを洗い出して、専門家に相談する必要がありそうですね。 生命保険は、すぐ確認しましたら、友人の母が受取人になっているそうです。 ちょっと、ほっとしました。
- nta
- ベストアンサー率78% (1525/1942)
No1です。 次のところを間違っていました。申し訳ありません。（こういうポカをときどきするので自分でもへこんでしまうのですが） ＞競売益はカードローンなどの他の相続債権者にも配分されるため、ご友人の負担はかなり大きいと思います。 相続財産債権者の中でも優劣があり、ローン会社は持分に抵当をつけていますので、優先弁済されます。よって他の債権者に分配されることはありません。とはいえ競売価格はかなり低い上に、公租公課はさらに優先弁済されるので、残債が多く残ることとなります。 死期を待つような状態ですと、ご友人のお父さんの成年後見人を立てることは、今からでは難しいと思います。 （１）相続放棄し、競売代金の半分を得てマンションを失う。マンションのご友人のローンを支払い続ける。 （２）マンションを相続し、ローン会社の債務の父親分を引き受ける。カードローンを返済する。が、マンションは残る。 の選択になります。 後者を選んだ場合には、月々の支払額がかなりに上ると思われます。支払いきれないことが予想されるのであれば民亊再生を申請するのがよいかと思います。支払額を繰り延べしたり、カードローンの債務の引きなおしにより実際に支払える額に落とすことが出来ると思います。
補足
ありがとうございます。 だんだん、見えてきました。 どうやら、亡くなると生命保険がおりるようです。 （１）を選び、競売代金の半分と生命保険が、どのくらい友人のローンをカバーできるのか。ただ、住むところを探す必要がある。 （２）を選び、お父さんのローンをあわせたら、友人は払っていけるのか。生命保険でどれくらい借金をカバーできるのか。 このような比較で、考えたらよいのでしょうか。
- jumpup9999
- ベストアンサー率47% (23/48)
相続を放棄した場合、 ○マンションの持ち分→友人に帰属 但し、お父さんの持ち分についての債権回収のため、マンション自体が競売 ○お父さんのカードローンなど→放棄のため、弁済しなくてよい。 相続を放棄しない場合、 ○マンションの持ち分→お父さんの相続人に帰属 ローンが相続され、家族に支払い義務が生じるがマンションは競売などはされない。友人の持ち分は変わらない。 ○お父さんのカードローンなど→相続しているので相続人に支払い義務 友人に迷惑をかけるか、あなたの家族が支払い義務を負うかの２択といった感じで悩まれているかとは思いますが、あとは友人に相談した上でどのようにするか話し合って決めるべきだと思います。 しっかりと誠意を持って説明することが大切です。 可能であれば、お父さんに友人と話し合ってもらうのが一番です。
補足
早速のご返答ありがとうございます。 わかりづらい文章で申し訳ありません。 お父さんというのは、友人のお父さんです。 私たち家族は、この問題にはかかわってはいません。 友人は、お父さん、お母さんの3人家族で、お父さんは、すでに意識がないため、言い方が悪いですが、死期を待っている状態です。
- nta
- ベストアンサー率78% (1525/1942)
共有名義の場合には単にそれぞれの持ち分に抵当がつけられているだけではなく、お互いに連帯保証する契約になっているはずです。その場合、相続人全員が相続放棄すると相続債権者の請求によりマンション全体が競売（民法２５７条２項）された上、競売益の半分はご友人に配分されますが、住宅ローン会社が回収できた分を差し引いたローン残債を支払わなければならなくなります。競売益はカードローンなどの他の相続債権者にも配分されるため、ご友人の負担はかなり大きいと思います。 たとえ、連帯保証がない場合を考えても競売価格は任意売買に比べてかなり少ないので、負債が大きくなります。 お父さんの御存命のうちに銀行とご相談になってマンションを任意売却し、残債を分割払いされるのがよいのではないかと思うのですが。
お礼
早速のご返答をありがとうございます。 友人のお父さんは、すでに意識がない状態なので、存命中に売るのは、難しいかもしれません。 やはり、相続を放棄しないほうが、よいのでしょうかね・・・
お礼
ご回答ありがとうございます。 流れがなんとなくわかってきました。私自身も勉強になります。 友人の事情もさらに詳しくわかってきました。 住宅ローン以外の借金は、生命保険で返済できそうだということです。 今のマンションは、仕事先からも遠く、駐車場代等も高い地域のため、住み替えてもいいと考えているようなので、お父さんがなくなって、生命保険で借金を清算した上で、マンションを売却して住宅ローンを清算して、住み替えるのがいいかな、と話していました。 友人は、今まで、お父さんが家計を握り、住宅についても、お父さんの言うなりにやってきて、結構苦労してきたようなので、これからは、少しでも金銭的な苦労から、解放されてほしいです。