離婚，元夫の自己破産，共有名義のマンション（ローン残有），競売について

質問

去年の11月に夫の借金が原因で離婚いたしました（子供はいません）．現在共有名義のマンションの件でとても困っています．
結婚する際に中古マンションをリフォームして購入いたしました．マンションは私と元夫の共有名義で，私が3割，元夫が7割になっています．現在ローンの残高は約870万円残っております．ローンは夫の名前でくみましたが，私は連帯債務者です．離婚の際に，共有名義のマンションはローン付で私に譲渡するとゆう約束（離婚協議書作成しております）だったのですが，マンションの名義変更手続の途中で，夫の債権者がマンションを仮差押したため，結局名義は移せていない状態です．
その後，元夫は自己破産の申請をして，今は，管財人がいろいろ手続きをしている途中です．その際に，名義が移せていない物件（共有名義マンションの7割）は，元夫の財産とされるらしく（譲渡の話しは無効になるそうです），7割分を私が買い取るとゆう形で管財人と話しをすすめてきました．
ところが，先日マンションの現在の価格が1610万円と査定され，元夫の持分（10分の7）は1130万円になる．ローンの残高の3割は私のものなので，ローンの残高を全て私は払ったとしても，
1130万－約600万（870万×7割）－50万（離婚後私が支払ったローンの7割分）+100万（離婚するまでに支払ったローンの3割）＝580万
が加算されるとゆう計算結果がでてきました．
私は現在派遣社員で，ローン残高870万にプラス580万の支払いは到底できません．
現在私は，その共有名義のマンションに住んでおり，これからもそこに住もうと考えています．だから，私の持分を合せて売却するつもりはありません．
金額は話あいましょうと管財人に言われていますが，私はどんなにがんばってもローン残高870万＋100万円くらいまでしか払えません．580万円を100万円まで下げて欲しいといっても，具体的な理由が見つからず，この金額では話し合いはまとまりそうにありません．
何か，金額を100万円以下まで下げるいい方法はないでしょうか？

また，このまま話し合いがまとまらない場合は，私が今住んでいるマンションの7割分だけを競売にかけられるようになるのでしょうか？そうなった場合に何かトラブルは発生してきますか？

私の希望は，ローン残高分（プラス100万円くらいまで）を私が支払い，マンションを全て私の名義にしたいです．
以前に，管財人が「もし管財人と私の間で金額が折り合わず，売買が成立しないで，競売にもかけられない場合，財産放棄します」といっておりましたが，そうなった場合，マンションの名義はどうなるのでしょうか？

いろいろ調べてみましたが，どうしたらよいのかわからず困っております．どうか，良い方法がございましたら，アドバイスよろしくお願いいたします．

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

(1) 一番シンプルな解決方法としては、マンションを外部に売却して残金を７：３で分ける。仮に評価額1610万円で売れたら残債務870万円を一括返済して、残金740万円を７：３で分ければ質問者の取り分は222万円、夫の取り分は518万円になりここから夫の債権者が回収を図る事になる。（過去のローン負担のやりくり計算前）

(2) このまま質問者が何もできないままで、競売の手続になれば売却価格が下がる（恐らくは）ので、最終的に物件処分しても質問者の手取りが小さくなるだけ。競売については、7割部分だけの処分でなく全体を処分して、質問者の３割持ち分は金で解決することになる。競売価格が1610万円×80%＝1288万円と仮定すれば、夫の取り分は（1288－870）×70%＝293万円（競売価格が70%なら180万円）

(3) 夫の債権者の期待値が、上記の(1)と(2)の間にあるので、質問者が残りの70%の持ち分を買取りたいというなら、293万円～518万円の幅で管財人と交渉する必要がありそうで、100万円というのは「話にならない」水準と受取られるでしょう。（質問者に支払力の有る無しではなく、担保物件の客観的な価値がどうか、という問題）

(4) 管財人との交渉ラインとしては、最悪競売に移行した場合の処分価格を70～80%として、夫に対して200～300万円＋過去ローンの差額50万円の250～350万円を支払うので、ローン負債付きで70%の夫名義部分を妻に名義変更する（仮差押も解除する）。その上でローン銀行（住公？）とは、質問者が単独で残債務870万円を出来る限りの分割返済継続を交渉する、というのが現実的な落とし所のように考えます。（管財人の言う価格についての相談が出来るレベル）

(5) 交渉のスタンスとしては、質問者が今の自宅に住み続けたいという気持ちを出すほどに、管財人からは「では評価額で持ち分を買って下さい」という流れになります。「最悪は競売にかけても構いません」という所からスタートできれば、物件価格の前提が競売前提の価格からスタートするのではないか、と考えます。

(6) 住宅ローン部分を一括返済するのではなく、今後の交渉で一部繰上げ返済・残部分を分割返済を継続できないか、という部分は融資している金融機関側の判断ですので、現時点で確定できない点は含み置き願います。

(7) 管財人による財産放棄云々は、「管財人は対象のマンションについては関知しないので質問者とローン銀行及び差押債権者とで好きに交渉して下さい」という事態になる、ということでしょう。

お礼

とてもご丁寧なご回答ありがとうございます！やはりもう少し予算がないことには，管財人との話はまとまらないようですね．．
(5)のアドバイスとてもためになりました！
頑張ってみます．ありがとうございました．

回答No.2

akak71

破産管財人は、任意売却と競売の選択ができます。よって競売の最低売却金額を基準とすることはしません。現在は任意売却の方が多いくらいです。

任意売却の場合は、裁判所の許可がいりますので、かってに下げられません。
なお、抵当権者は、競売のみです。

お礼

ご回答ありがとうございます．
私の場合，管財人に「100万円では裁判所の許可がおりませんでした．」といわれました．
あと，抵当権者は，競売のみですとゆうのはどうゆうことなのでしょうか？？
素人ですので，よくわかりません．お手数ですが，よろしければ，ご説明よろしくお願いいたします．