借家の分電盤トラブルと大家さんの責任について

質問

友人は3年前に不動産屋さんを通じて店舗を借りました。
先日、店内の蛍光灯がパカパカとしたと思ったら、ラジオが切れバシッと
音がして停電になってしまいました。見てみますと大元のブレーカが飛んで
いましたので大家さんに連絡をしましたが留守でした。

商売もあり、知り合いの電気屋さんに見てもらったところ、ブレーカの
中性線が焼けていて100Vコンセントに異常電圧がかかったとのことでした。
欠相と言うらしいですが家屋が古く異常電圧を防止する保護装置がついて
いないようでした。

修理後、調べたところ蛍光灯、FAX、電話機、お店専用の端末機などがダメ
になっていました。大家さんに何とか保障をお願いしたいのですが、保険に
入っておらず、責任ある話が出てきません。

友人は大家と店子の関係を悪くしたくないとの思いもありますが、損害が
大きいので頭をかかえております。
何かよい手立てがありましたらお教えください。

回答No.3

momota18 · ベストアンサー

先日の回答に補足いたします。
原状貸しということで、ひっこむことはありません。店舗用の物件として店舗の種類まで特定して賃貸借契約をしたのであれば、同じ種類の店舗としてごく通常の使用方法で使うことが予定されていますので、その使用に耐えない場合（普通に使っていて今回のように電気がとんで被害お被ったということです）は契約締結上の義務違反になります。さらに、電気の専門家が言う
＞異常電圧を防止する保護装置がついていない
状態が古い家屋としてごく通常な場合は仕方ありませんが、そのような装置をつけておくのが一般的な場合、今回の事故について不法行為法でいうところの、一般人として予見可能性、結果回避義務といった、普通に注意して行動するべき（普通に注意して修理しておくべき）なのにしなかったとうことで違法行為ということに十分なります。不法行為法というのは、契約とは関係ありませんので、現状貸しとかいうことは関係なく大家さんに損害賠償義務が発生します。
また、店舗とそれに付随した設備ということで、土地工作物という評価もできそうですので、お友達（占有者）がそのようなことが起きないように注意して使っていたのに事故がおきて被害をうけた場合所有者（大家）さんが、賠償義務を負います。
いずれにせよ、お友達は、家賃を払うでしょうから、家賃と相殺することは法律上認められている相殺権というものでなんら問題もありません。また、店舗の電気配線などを直した費用をお友達が出しているのでしたら、それは必要費といって大家さんに請求できますし、保護装置など最新の設備もつけたのでしたらその費用は有益費といって、すぐにではありませんが相当期間をもうけて払ってもらうことができます（ただし、賃貸契約で有益費を払わないという条項があることはありますが、必要費は確実に払わせることができます）

管理会社や不動産屋は大家さんが顧客ですから、大家さんの味方をしてあれこれ責任はないと言い張るでしょうが、これからも長く続くお付き合いの中で、同じようなことが起きないともかぎりません。ご商売だったらなおさら毅然とビジネスライクに振るまうこともよい結果になることもあります。泣き寝入りをしても良好な関係でいたいなら、文句をいってこじれたあと泣き寝入りをするより、最初から引いたほうがいいです。しっかり賠償してもらいたいとお考えでしたら、一貫して論理的態度で冷静に交渉すべきで情に流されるべきではないと経験からは考えます。

お礼

重ねてアドバイスいただきありがとうございます。
土地工作物という言葉も新しく知りました。
いずれにしても大家さんの義務が大きいことがさらに理解できました。

回答No.2

bouhan_kun

古民家などの店舗化とかでしょうか。古い物件であれば、電気周りのリニューアルは当然ですが視野に入れるべきです。店子側の保険で使えそうなものはないのでしょうか。大家はあくまで現状貸し（賃貸の基本です）でしょうから、責任追及は厳しいかと思います。契約書で何ワットまではＯＫとか、補償する旨でも書いてあれば別ですが。

お礼

回答ありがとうございます。
古民家ではなく３年前は飲食店でした。友人も保険に入っていません。
現状貸しが賃貸の基本ですか。

回答No.1

momota18

人間関係のことについては、人間は感情の動物なのでうまい案は私にはありません。ただ、合法的に確実に請求する方法としては、損害を明細をそえて請求するべきと思われます。証拠が残る形で内容証明郵便にすることが望ましいです。
１．賃貸人（大家）には、貸しているものが本来の用法にしたがって使えるようにしておく義務が賃貸借契約上あります。（契約上の義務）
２．また、一般的に、自分の過失で他人に損害をあたえたら賠償しなくてはいけません。（不法行為法上の義務）
大家さんには２つの義務がありどちらの面からも賠償責任があると書きましょう（ただし、契約をこえてたくさん電気を使ったなどお友達に落ち度がある事情があったときは減額になります）。適当な期間を指定して連絡がない場合は、法的手段にでる旨もかいてください。

内容証明をおくって連絡がなく話し合いができない、または、誠意ある話し合いができない、嫌がらせをされたなどの場合には、再び内容証明を送り「あなたの私に対する債務、○年○月○日の分電盤故障による損害賠償金○○○円と、私のあなたに対する賃料債務△月分○○円を相殺します」と書いて、同じ金額分家賃を払わないで相殺してしまうことができます。これでも相手が黙殺すれば解決しますし、金額に不服があるならその時点で話し合いになりますが、今度は、こちらが損害を泣き寝入りする心配がありませんから、大丈夫です。ただし、こちらが払わずに相殺する金額の方が大きいとあとで賃料を払わなくてはなりませんし、こちらの立場が弱くなってきますので（供託などの方法がありますが）、相殺をしたあとも話がこじれるようでしたら、弁護士や司法書士（金額によっては司法書士でも対応可）に相談をしましょう。

お礼

専門的なアドバイスありがとうございます。
やはり、大家さんには義務が伴っているのですね。
法的に対応することも視野に入れながら
意を強くもって話合いをしなさいと助言したいと思います。