長年の居住者へできるだけ安く土地を譲渡する方法は？

質問

私の義父が所有する土地の扱いについて、とても困っています。

義父は持ち家の他に、遠く離れた場所に本家の土地家屋を所有しています。土地は公道に面していますが間口が狭いため、立て替えはできても、駐車場や店舗への転用はできません。

本家には現在、子供のいない叔母（義父の実妹）が住んでいます。
本家の家屋は非常に古く、倒壊のおそれがあります。
叔母には貯金もなく、兄弟以外身よりもいません。
倒壊して隣接家屋や通行人に被害があれば、義父が賠償金を払う羽目になりそうなのです。そうなれば、義父は持ち家を処分するしかありません。
義父は高齢で持病もあり、いつどうなるかもわかりません。
問題の土地家屋を義母やうちの主人が相続するようなことになっても、困ります。
賠償金云々という事態が起こる前に、できるだけ早く本家の名義を叔母へ書き換えさせたいのです。
土地名義が叔母のものになれば、リバースモーゲージなど使用して、家の建て替えも視野に入ってくると思うのです。

譲渡した場合、譲渡税を払うような余裕は叔母にはありません。
数十年にわたり固定資産税の支払いや家の管理はすべて叔母がしており、義父は高校卒業後は一度も本家に住んだことはありません。
実際に管理していた叔母へ、実状主義（？）ということで名義を書き変えることを認めるような、都合のいい法律や判例を、どなたかご存じないでしょうか？
そう言ったものがなければ、この土地の扱いについて、よいアイディアはないでしょうか？

法律のことに疎いので、どなたか、ご教授お願いします。

回答No.2

TOGO123 · ベストアンサー

＃１です
土地については、路線価のＨＰを参照し、登記簿の面積がわかれば前面道路の路線価がわかれば逆算できます。
実売価格は　公示価格＝路線価×面積×1.25
http://www.rosenka.nta.go.jp/

20年自分のものであると考えて所有者もそうおもっているなら時効取得もいけるかもしれませんね。
あとは市町村の無料法律相談へいかれてみては？
登記は法務局の登記無料相談できけば無料でできます。

お礼

無料法律相談所なる便利なものも、あるんですね。思いつきませんでした。
「どうしよう～」とオロオロしてるばかりの義父に、土地価格の割り出しや法律相談所へ行くこと、遺言書のことなど、もっと具体的に行動を起こすようせっついてみます。
わかりやすいご説明、ありがとうございました。

回答No.3

-phantom2-

時効取得についてです。

時効取得はその叔母さんが所有の意思をもって10年もしくは20年住まなければなりません。
所有の意思とは、「借りてると思っていない、自分の所有である」または「所有にしたい」と思っていることです。
叔母さんがお兄さんから貰ったと思って住んでいれば時効の取得も可能でしょう。
賃貸契約書があったり、賃料を払っていると借りてることを自ら認めてますから時効取得にはなりません。

お礼

叔母と直接話をしたわけではありませんので詳しくはわかりません。
が、義父の話によると
・叔母はずっとその家に住んでいる（２０年はクリアしています）
・義父宛の固定資産税の請求は、叔母が払っている
・義父に相談なく、勝手に部屋を人に貸し出したりしている。（自分のものだと思っていることに、ならないでしょうか？）
・賃料はもらっていない。
ということのようです。

時効取得で叔母にすべてを譲れれば、よいのですが・・・
ご助言、ありがとうございます。

回答No.1

TOGO123

親類などに土地を安く譲ると低額譲渡とみなされ、実売価格との差額が”贈与”とみなされ贈与税がかかります。
これは以前より、”固定資産税評価額の1.4倍程度”とされていましたが、近年は固定資産税程度でも問題がない判決が出たこともあるそうです。
あなたの心配が建物にあるのならば、建物の評価額は数十万程度であるので一度に贈与しても年間の贈与税の控除１１０万以下であると思われますので、まず建物については心配がありません。
土地については義父が遺言書もしくは死因贈与契約で相続人を叔母さまにすれば、あなたの心配はほぼ解消されると思いますがいかがでしょうか？あとは土地のおよその値段がわからないとアドバイスが難しいですね。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

土地はともかく、家屋のみを譲渡する。そうすれば、譲渡税もかからず、倒壊による被害の損害賠償の義務から、とりあえず義父は逃れられるのではないかということですね。
土地の値段はよくわからないのですが、広さと場所から１千万～１．５千万位ではないかと見積もっています。
遺言書につきましては私からも主人に言っているのですが・・・なにぶん親に向かってあれこれ言えない性格の人なので・・・いざとなれば、私から義父に進言しようと思います。
たいへん参考になりました。ありがとうございました。

他の方の質問でみたのですが、「時効取得」という物があるそうですね。私どもの事例の場合、叔母が時効取得によって土地を自分のものにできないかとも考えています。
時効取得の可能性について、おわかりになる方はいらっしゃるでしょうか？お礼の欄からの補足で、申し訳ありません。