不動産（土地のみ）贈与（叔父１名と叔母２名から）

質問

不動産（土地のみ）贈与（叔父１名と叔母２名から）で質問があります。

現在、複数名義で所有している土地を叔父と叔母から、甥である私に全て無償で譲渡したいと言われました。

この譲渡したいという土地は、私の実の祖母が生前所有していた不動産で、祖母が他界した際に、祖母より先に他界した実父の代襲相続として、叔父や叔母と共に相続した土地になります。
※祖母が他界してから約４年７ヶ月が経過しております。
※土地の大きさは、約１７０坪で固定資産税の評価額は坪２０万円程の土地です。
※譲渡したいといわれている土地は、叔父１名、叔母２名、私と私の姉弟の複数名で所有している元は祖母の土地となり、合計で叔父と叔母名義分の４分３を譲渡したいそうです。
※毎年の固定資産税は相続人できちんと支払っています。

叔父や叔母は、この土地を売りたいと数年前から申しておりましたが、一緒に相続した私の姉弟数名が反対しているため、毎年の固定資産税は叔父と叔母たちにはかなりの負担となり、現段階で売れないのであれば、家長の私へ土地を返したいと言われております。

以下、質問の内容です。

１．この土地の譲渡には、譲与税の対象か？

２．譲与税の対象ならば、税金の計算方法を教えてください。

３．どの位の贈与税が必要か分かれば教えてください。

３．今回の件で節税できるのであれば、どのような方法があるか教えてください。

以上、よろしくお願いいたします。

回答No.2

imagine225

贈与税は極めて税率が高いので何回かに分けて贈与してみたらどうでしょうか。
そこで注意すべきは、定額贈与と見なされないために、毎年ではなく2年続けたら1年は休むとかいうようにして、多少の贈与税は払って10年ほどかけて、贈与額も一定にせず、 ばらけた金額でした方が良いと思います。
司法書士への報酬は多少かかりますが、一括贈与した場合に比べれば安いものだと思います。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

叔父や叔母の年齢を考えると、１０年以上かけること、年毎に名義を移すたびに印鑑証明や譲渡契約書を交わすことになるかと思われるため、賛成してもらえるとも思えませんが、賛成をいただければ、確かに贈与税の節税にはなりそうですね！

なお、叔父や叔母は、売れないのであれば、できるだけ早く譲渡して、この土地と縁を切りたいような素振りのため、分割譲渡の話し合いができればよいのですが．．．

私としては、私の姉弟同様、自身の子供に残せればと思っている部分と、現状で取り分的に安価でも売ってしまって、叔父や叔母の生活費の足しになればと思うところも強いため、姉弟たちとも、話し合いをしたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

kitiroemon

無償での譲渡ですから、贈与税がかかります。

まず、その土地の固定資産税評価額は、
　20万円/坪×170坪＝3,400万円

贈与税は路線価（または倍率方式）で計算します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
正確な路線価、評価倍率は下記サイトで検索してみてください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は公示価格（≒売買価格）の約8割、固定資産税評価額は約7割と言われていますので、以下は概算です。
この土地の路線価は、
　3,400万円×8/7≒3,890万円
このうち、贈与を受けるのは叔父叔母の持分である3/4ですから、
　3,890万円×3/4＝2,910万円

贈与税の計算は、以下のようになります。
　（2,910万円－110万円）×50％－250万円＝1,150万円
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

このほかに、登記する時の登録免許税がかかります。
　固定資産税評価額の2％≒51万円
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

また、不動産取得税もかかります。
　固定資産税評価額の3％≒76.5万円（宅地の場合は軽減されます）
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01

ほかにも、司法書士などに依頼すると、その費用もかかります。

譲渡ではなく、いくらか支払って売買の形態にすることもできますが、あまり安い値段での売買だと、実勢価格との差額は贈与だと税務署にみなされる恐れがありますから、あまり得策とは言えないでしょう。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

贈与税は思った以上に高額である旨把握できました。

叔父や叔母は、現状、売れないのであれば、できるだけ早く譲渡して、この土地と縁を切りたいようですが、私の姉弟同様、自身の子供に残せればと思っている部分と、現状で取り分的に安価でも売ってしまって、叔父や叔母のためと思うところもあるため、姉弟たちとも、話し合いをしたいと思います。

ありがとうございました。