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ブロックの隣地境界線の越境について
新築建売住宅の購入を考えております。 立地、建物、これまので不動産屋の対応も非常に良かったので 是非購入したいと考えているのですが、１週間前に不動産屋から 気がかりな事項を言われて困っております。 それは、隣（北側）はマンションを建設しているのですが、 そことの境界線上にこちらのブロックが3cmほど越境したとの ことです。不動産屋が言うには、ブロックを施工した時には きちんと線を張って境界線よりも内側に作っていたとのこと。 寄ってしまった原因は、おそらく、マンション側で擁壁を 作った時にブロックが寄ってしまったとしか考えにくいとの ことです。それで、この事を納得してくれた方に本物件を 購入してもらいたいとのことで、直すことはしないと主張 しております。 私としては、原因が何にせよ、直してほしいと言ったのですが その気はないということで、納得できないのならこの物件は 買わないほうがよいということを言われてしまいました。 私自信も隣はマンションで、マンションの建物とは7M程度離れて いるので、マンションの住居人からクレームを言われることは ないという気がしておりますので、作ったばかりのブロックを 取り壊すのはしたくないという不動産屋の主張も分からないでも ないです。仮に隣が戸建なら不動産屋の対応も変わるとこのこ です。 この建売現場は４棟あり、既に３棟は契約済みで契約後にこの 事態を不動産屋も確認したそうです。そして、その契約した方 にはそれぞれ説明して了解を得ているとのことです。 不動産には素人の私が心配しているのは、 ・購入後、トラブルになり、修理費を負担すること ・そもそも動いたということで地盤は大丈夫なのか ということです。 地盤に関しては、特に盛り土、切り土をしていないので地盤は 大丈夫だと思ってるのですが、少し心配です。 建物が建つ前の１年前から検討していた物件なので 是非ともこの物件に決めたいと思っているのですが、 何かアドバイスをいただけないでしょうか。 不動産屋の主張は正しいのかのご意見を頂戴出来ると 幸いです、ご教授の程宜しくお願い致します。
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＞今回なような場合、この不動産屋の対応には理解出来ますでしょうか。同じような対応をなさることがありそうでしょうか。 はい。「境界確定作業を完了させる」こと、又はその際に「越境物の確認書を締結する」こと、これらは売主にとって絶対的な義務ではありません。 業者のスタンスで言わせて貰いますと、販売する際に「やっておいた方がより良い形で利益を得られる」と思えばやりますし、その必要を感じない・大差はないと判断すればやりません。 ちょっと専門的な例で申し訳ないのですが、収益物件をファンド会社に卸す（売却する）ときには、上記の作業は必須であり、それ無しでは相手は買えませんので必然となります。 で、今回は売主が境界作業を初めから放棄しているわけではないですよね？おそらく境界確定は完了していたはずです。当然それにも費用を掛けていたはずです。 その後マンションの建築に伴い、誰の責任なのか明確には不明だとしてもそういう越境が発生した。そこで再度費用を掛けて対応するような性質のものではない、という判断が働いても何ら不思議はありません。 値引きもしているというなら尚更、これ以上の支出は避けたいでしょうし。 ＞この辺の対応を私個人が対応するのは難しいですよね いえいえ、不動産屋が今すぐ対応しようが、あなたが買った後に対応しようが、土地家屋調査士に依頼して行うとすれば、難易度に差異はありません。発注主が異なるだけです。どちらが発注しても、判を貰えるか貰えないかに大差はないでしょう。 で、この問題をそこまで気にするのでしたら、あなたが事前に直接動いて確認したらいかがですか？ その隣地マンションの事業主であるデベロッパーに問い合わせて事情を話し、そういう越境に対して確認書を締結して貰えるのかどうかを。 仮に締結するのは難しいと言われても、先の回答に戻りますが私なら気にせず買います（笑） 3センチの越境で「壊せ」だとか、そんなことに発展する可能性は低いし、法的に争っても「今すぐ壊せ」という結論にはならないでしょうから。
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- iwakura009
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> 現地で説明してもらった際には、見当たりませんでした。 ただ、細かくは見ていないので再度確認したほうが良いでしょうか。 擁壁の裏側の締固めが不足していると境界と用壁の間地盤が下がったり引っ張られたりします。 ブロックの他の地盤が用壁側に下がっていないか、用壁の際が踏み抜けないか注意するくらいですね。 用壁施工後の時間が経過していれば宅地にはさして問題は無いと思います。 > 圧力で寄ってしまうことは考えられますでしょうか。 ４ｍ以上の高低差なら矢板を打ってると思います。引き抜き後に地盤が下がったり寄る事は考えられますね。 ＞ それは、境界線から7Mはマンション側です。戸建側は60cmほどしかございません。 マンション＜建売の順に施工されていれば特に思うところはないです。 建売が杭構造ならさらに気にしなくてもいいのかと思います。
お礼
再度のアドバイス本当にありがとうございました。 専門家の立場としてのアドバイスを頂戴し大変 ありがたく思っております。 特に、寄ることがあるというご意見は非常に参考に なりました。 この度は誠にありがとうございました。
万全を期すのであれば、既に回答が出ているように「越境物確認書」を締結しておき、将来造りかえるときには越境しないとしておけば良いのですが。 ただ、不動産屋はそれをやる気がない様子なので、購入するならばあなたが所有権を得た後にやるしかないですね。（これをやる場合には、土地家屋調査士に依頼した方が良いです） とは言っても相手のある話なので、隣地の現所有者であるデベロッパーがすんなり判を押すかどうかは何とも言えません。（ちなみに分譲後には管理組合の理事長などと話をすることになります） と同時に3センチの越境に対して熱くなって噛み付いてくるとも思えません。 事前に不安要素を消しておきたいのは当然な話ではあるものの、それほど重要視する内容ではないことも尤もなんですが・・。 仮に私があなたの立場で、それ以外にネックが見当たらずに欲しい物件だと思えば気にせず買います。
お礼
アドバイス誠にありがとうございます。 ＞ただ、不動産屋はそれをやる気がない様子なので 専門家としてご意見いただけると幸いなのですが、 今回なような場合、この不動産屋の対応には理解 出来ますでしょうか。同じような対応をなさること がありそうでしょうか。 ＞とは言っても相手のある話なので、隣地の現所有者であるデベロッパ ＞ーがすんなり判を押すかどうかは何とも言えません。（ちなみに分 ＞譲後には管理組合の理事長などと話をすることになります） この辺の対応を私個人が対応するのは難しいですよね。 なので、事前に不動産屋が交わしていただきたいと思いました。 ＞と同時に3センチの越境に対して熱くなって噛み付いてくるとも ＞思えません。 そうであることを願いたいです。住居人が困ることはないと 思いますので。 ＞事前に不安要素を消しておきたいのは当然な話ではあるものの、 ＞それほど重要視する内容ではないことも尤もなんですが・・。 ＞仮に私があなたの立場で、それ以外にネックが見当たらずに欲しい ＞物件だと思えば気にせず買います。 ご意見ありがとうございます。 そうなのです、それ以外は大変気に入っております。 アドバイスを参考に検討していきます。 もし、補足でアドバイス頂けるようでしたら宜しく お願い致します。
- iwakura009
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＞ 寄ってしまった原因は、おそらく、マンション側で擁壁を 作った時にブロックが寄ってしまったとしか考えにくいとの ことです。 不動産屋の主張は正しいのかのご意見を頂戴出来ると ブロックにクラックはみあたらないのでしょうか？ 目地がひらいているとか マンション側が深堀していないかぎり、寄るとは考えにくいですね。 どのくらいの高さがある擁壁でしょうか？ また不動産の対応も不可解です。 自社商品を傷つけられて、顧客に受け渡すのもへんですよね。 既に（お金で解決？又は何かしらの都合を隠してる）って勘繰ったりしますよ ＞ 購入後、トラブルになり、修理費を負担すること ＃２さんの回答のように マンションは区分所有（分譲）との事なので現所有者間で覚書を交わすべきです。 将来所有権の移動が起こりえる物件では、その都度同じ問題が提議される恐れがあるからです。 ＞ そもそも動いたということで地盤は大丈夫なのか 敷地境界から７ｍも離れていれば影響はまず考えなくていいのかなと思います。 現地を知らないので各章はないですが 建売ですので地耐力のデータを確認させて頂けばいいのかと思います。 現法では地下５ｍまでのデータがあると思います。 私のIDで検索してください。参考になればと思うリンク先があると思いますので
お礼
アドバイス頂きまして誠にありがとうございます。 ＞ブロックにクラックはみあたらないのでしょうか？ ＞目地がひらいているとか 現地で説明してもらった際には、見当たりませんでした。 ただ、細かくは見ていないので再度確認したほうが良い でしょうか。 ＞マンション側が深堀していないかぎり、寄るとは考えにくいですね。 ＞どのくらいの高さがある擁壁でしょうか？ マンションは、下がっております。つまり高低差がありまして マンション3階部分と戸建が目線があうような感じです。 したがって、マンションの１、２階部分は見下ろす感じになり 、壁の高さは１、２階部分の高さ程度あるのではないかと思います。 その意味でかなりしっかりした擁壁の作業をしたのかと思いますが 私は素人なのでその辺が分かりません。このような擁壁であれば 圧力で寄ってしまうことは考えられますでしょうか。 アドバイスいただけますと幸いです。 ＞自社商品を傷つけられて、顧客に受け渡すのもへんですよね。 ＞既に（お金で解決？又は何かしらの都合を隠してる）って勘繰ったり＞しますよ 私もマンション側に問題があるのならしっかり対応してもらいたい と思いますが、面倒な対応なのでしょうかね。 ＞敷地境界から７ｍも離れていれば影響はまず考えなくていいのかなと＞思います。 それは、境界線から7Mはマンション側です。戸建側は60cmほど しかございません。 以上、宜しくお願い致します。
- suroeste
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地盤が動いていたりしたら、大変なことですからそれは地元の専門家の人か、県の宅地造成の監督をしている部署などで相談して、地盤には問題ないことを確認しておきましょう。 地盤には問題なく、ただ単にブロック塀を作るときに３ｃｍ間違って造ったということなら、３ｃｍ×○○ｍの土地が使えないということと、将来この３ｃｍ×○○ｍの土地は、相手財産の塀がずっと使用していたということで、何十年もそのままだと相手の土地になる可能性があります。 もう、最初からあなたが使えないこの３ｃｍ×○○ｍの土地はあきらめたと思い、この３ｃｍ×○○ｍの土地代を、あなたが購入する全体面積から面積案分で、購入費から減額してくれるように交渉してみましょう。 もし、減額が無理なら、その残りの面積の土地を、あなたがその値段で買うのに納得できるかどうかで決めましょう。納得できないなら契約を解消しましょう。最初の話と異なるため契約を解消するので、違約金等は払う必要はないと思います。
お礼
アドバイス誠にありがとうございました。 ＞地盤には問題ないことを確認しておきましょう。 一応建物が建つ場所にはＪＩＯという検査機構の地盤保証が あるので大丈夫なのかなと思っております。私が検討している 棟は盛土、切り土等の地盤改良はしておりませんので。 ただ、ブロックが隣へ寄ってしまったというので多少 心配になってしまいました。 ＞購入費から減額してくれるように交渉してみましょう。 立地、建物ともに気に入っていたのですが、価格が予算 オーバであったのですが、営業の方も私がこの物件を 大変気に入っているということを理解してくださったの で、社内で頑張っていただき、すでに減額をして頂いて いるので、これ以上は難しいなぁと思っております。 アドバイスを参考にさせて頂き、もう少し考えてみます。
- mnjkl32145
- ベストアンサー率28% (4/14)
ご心配ですね。 ブロックの越境について。 ブロックが越境していることを両方の土地所有者が確認していること、このブロックを現状のままにすること、将来このブロックを設置しなおすときにはブロック所有者の負担で越境を解消して施工することを確認書なり念書なりで両者で交わしておくと良いでしょう。 その際、書面を交わす時点では土地所有者はそれぞれ販売前の建売事業者とマンション開発事業者（マンションが賃貸なら個人の土地所有者かも知れません）ですから、所有権移転後も書面の内容を継承するようにしておきます。 地盤については判りません。（申し訳ありません。）
お礼
この度は迅速なアドバイスをしていただきまして 誠に有難う御座いました。 前回、補足でのお礼となっておりまししたので 改めてお礼申し上げます。
補足
早速のアドバイス有難う御座います。 協議書のようなものを交わしてくれないのかと私も言ったのですが そのようなことをする予定はないようです。 恐らく揉め事になる可能性は低いとの判断なのだとは、私も思う ですが。もし、隣が戸建であれば、協議書を交わすかは別ですが、 それなりの対応をしたとこの建売業者は言っておりました。 なんとも悩ましいです。購入側としては、事実が分かったのなら それなりの確認書等の対応を引き渡し前にしていただけると 安心なんですよね。 私も神経質になるような問題ではないと良いと思っております。 今までも非常に良い対応をしてくれている建売業者なので 信じたいとは思っております。
- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
そのマンションは区分所有（分譲）でしょうか、賃貸でひとりのオーナー所有でしょうか？ そして相手側はどのように考えているのでしょうか？ 通常、よほど根性の悪い人でなければ、その程度の越境は確認書を作成して「越境していることを互いに確認した、現況のまま使用することでよいが、フェンス等を造り直すときには越境を解消する」みたいな感じにしておくと思います。 または若干の金銭で解決することもあるでしょう。 不安ならやめるしかありませんが、自分ならその程度のことは何とかなるのでそのまま購入します。
お礼
この度は、一番に的確なアドバイスをして 頂きまして誠に有難う御座いました。 前回、補足として御礼しましたので、改めて お礼させて頂きました。
補足
早速のアドバイス誠にありがとうございます。 ＞そのマンションは区分所有（分譲）でしょうか、賃貸でひとりのオーナー所有でしょうか？ 分譲マンションです。 ＞そして相手側はどのように考えているのでしょうか？ 不動産屋は、そのマンションを建設している施工会社から 指摘されたようです。ただ、施工会社も特段強くクレーム を言ってきてはいないようです。実はもともとそのマンション は近隣住民(周りは戸建中心）と相当もめたマンションなので 工期がだいぶ延びております。なので向こうもこの程度のこと を問題にして工期を延ばすことはむしろしたくないようです。 ただ、売主の大手ディベロッパーにはまだこの情報は伝わって いないようで、あくまでも、請負？のマンション施工会社と 不動産屋との話だけで閉じているようです。
お礼
再度のアドバイス本当にありがとうございました。 業者のスタンスのご意見は本当に参考になりました。 また、購入後、この問題が起こった際には、土地家屋調査士 に依頼して対応すれば何とかなるというアドバイスも参考 になりました。 ＞仮に締結するのは難しいと言われても、先の回答に戻りますが私 ＞なら気にせず買います（笑） ＞3センチの越境で「壊せ」だとか、そんなことに発展する可能性は ＞低いし、法的に争っても「今すぐ壊せ」という結論にはならない ＞でしょうから。 心強いアドバイスありがとうございます。 そこまで神経質になる問題ではないということが 理解できました。 私は不動産業界で働いていないため、少し神経質になって しまいました。トラブルにならないかと・・・ この度は度重なるアドバイス誠に有難う御座いました。