下取り額。

質問

4年前に中古戸建(築30年以上)を現金で購入しました。
リホームなどをして全部2200万円くらいしました。
今回、新築戸建を購入する事になり今住んでいる家の下取り
額が1400万円と言われました。
今の家はこれから売り出しになり買い手が付かなければ
業者が1400万円で下取りする形となります。
少しでも高く売れれば良いですが売れなければ
1400万円となり800万円のマイナスとなってしまします。
4年しかたっていませんが、下取りが額としてはこんなもの
なんでしょうか？

回答No.7

bucyo · ベストアンサー

坪25～30万ということは60坪で1500万～1800万ですね。

建物に関しては、評価無しで更地にする費用諸々が200万
ということであれば非常に妥当ではないかと思いますね。

その200万に関してはご自身で手配されると多少は安くなるでしょう。

古い建物にかけた費用はご自身の判断でなされたことですので
いくらピカピカとはいえ、評価なしは仕方ないのでは、、、。

4年間は納得できる美しさの住宅に住めたのですから。
本来であれば、リフォームした費用を減価償却できるほどの
年数を住めば、もう少し納得もできるのでしょうが、
住宅を新規取得されるのも、ご自身やご家族の判断でしょうから
納得する必要があるかと思います。

4年で800万は確かに大金ですが、住宅や超高級車などでは4年で
800万くらいの下落というか、マイナス（とお考えですよね）は
よくあることです。

次の住宅購入が決まっているのであれば割り切って、
新しい住居で暮らされる方が良いと思いますよ。

もちろん、現在の住宅に住み続けるならば、リフォーム部分の
消却感は後々に感じることができると思いますが。

お礼

妥当な金額のようですね。
割り切りが必要なのは分かっているのですが
なかなか思うようになりません。
こんなに悩むならもう少し住んだ方が良いかなって
思ったりもします。
アドバイスありがとうございました。

回答No.6

mahopie

割り込みで失礼します。
１． 自宅売却による損益控除の要件として、居住後５年以上経過、というのがありますので、4年では適用外です。（その他にも要件があります）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

２． 業者による買取保証価格についてはザックリと物件評価額の８５％見当という所ではないかと推測します。

３． 業者にとっては建物への評価はマイナス２００万円、現状の建物のままで住みたい人が現れれば少なくとも建物の存在がマイナスにはならない、という所が買い取り価格と売却価格との差額になっていそうです。

４． 損失額を最小限にするなら、リフォーム部分の投資を自分で回収する程度の期間（普通に考えると１０年以上）居住しないと、当該費用部分がそのまま無駄な費用になってしまう、ということでしょう。

５． ちなみに、当該物件を取壊して、そこに新築物件を建てるという選択肢は無いのでしょうか？　損失額の圧縮・業者手数料の節約という見地からはこの方法が一番シンプルかと考えますが。（全容が不明なので思いつきに過ぎませんが）

補足

回答ありがとうございます。
本当は10年くらい住んで建てかえる予定でしたが
実際住んでみたら回りに小さな子供も居る家庭がなく
小学校も遠いという環境になってしまいました。
今度の新築戸建ては小学校も近く駅も近く私の職場も近いと
言う事で住み替えの決断をしました。
昨今の治安の悪さが親として、ひじょうに気になります。

回答No.5

papumaru

no3です。
>結構なお金が返還されますでしょうか？
私は税理士でも不動産業者でもないので正確な情報はお答えしかねますが・・・・
一般のサラリーマン家庭という前提で、
年収６００万で年間５０万円ほどの所得税を支払っているとするならば、全額の５０万円が返還されると思います。
さらに翌年、１０万円ほどの返還。
８００万のマイナスですが、正確には建物の償却を差し引かねばなりませんし、リフォームした際の領収書等が必要になると思います。
>更地にするのに200万
これは不動産業者がいっている価格でしょうか。一度、ご自分で解体、整地したときの値段をお調べになった方が良いですね。ここの掲示板でも教えてくれますよ。解体費が安ければご自分でやって、更地で不動産業者に引き渡してもよいです。
また時間が許すなら、不動産仲介業者を選ばれて売却する方が、お得なような気がしますね。３％かかりますが。
個人的には、このままいくと、また条件付き土地が売り出されてしまうんだな～。と少々残念に思いますね。

補足

200万円の内訳は解体費用、セットバック費用、諸費用だそうです。
1400万円全額新築購入資金にできるそうです。
セットバック費用は、私が負担するようなものなんでしょうか？

回答No.4

Mone-Acnes

下取り売買価格と現在の相場売買価格は異なります。
その業者は売れなかった場合を想定しているので
貴方には1400万円の最低ラインの補償がありますが…

他の不動産屋で売買相談してみましょう。
今、中古物件の価格高騰しています。
高く売れる可能性もあります。

下取りとして売るのではなく、通常の売買で売ってはどうでしょうか？
不動産屋はいっぱいあります。
いろんなうまいこと、言います。
気をつけて、信用の於ける所へ頼みましょう。
査定報告書を出してもらえば良いです。
これに費用がかかるところは止めてもいいです。
親切・信頼出来るところ探しましょう。

補足

業者には下取り補償システムで売るか通常の売りだしで売るか
どちらかと言われてます。
私の地域では建築条件付きの土地が60坪で1200万円くらいで
売られている所のあるので1400万円は安くない金額だと
思ってますが800万のマイナスと考えると大損しているようで
ためらってしまいます。

回答No.3

papumaru

その戸建ての土地の評価はいくらぐらいでしょうかね。上物についてはリフォームしたとはいえ、築３０年は、買い手としてはなかなか評価してくれないでしょうね。逆に取り壊し料を差し引かれる事もあります。
>800万円のマイナス
確定申告で還付がうけられるかもデス。
勿論、質問者様の所得がいくらか、にもよりますけど。そこそこの高額納税者（←微妙な表現です）なら結構なお金が返還されると思いますよ。住宅ローン控除も併用出来ます。１年にどれぐらいの所得税を払ってられるのでしょうかね、最大５年ぐらいは実質免除されますよ。
条件がありますので、調べて下さい。住宅ローンを利用するというのが最低限の条件になっていますのでご注意下さい。

補足

私の地域は坪25万～30万くらいで取り引きされてる
ようです。
私の家は60坪あります。
業者は1600万円と評価して更地にするのに200万引いた1400万が
私の取り分となるそうです。
業者が下取りした後は3000万くらいで新築を建てて売る出しするそうです。
ローンは1300万円くらいして私は次の家を購入します。
年収は600万円です。
結構なお金が返還されますでしょうか？

回答No.2

noname#44516

800万円のマイナス・・と言いますけど、一応4年間は住んでいるわけですからね。

業者が下取るという意味では、車を下取って貰うことに近いイメージです。店頭では100万円で売られている車だとしても、買取屋とかディーラーとかで下取りしてもらう場合に20～40万円程度にしかならないのと同じです。

不動産は下取り（取得）した時点で税金等の経費が掛かりますし、更に利益を乗せて2,000万円前後で売れると見込んだとしても、1,400万円程度は妥当な額だと思います。

下取りの前にエンドユーザーに売れると良いですね。

補足

確かに４年住みました。
高い賃貸に４年住んで400万円したと思っても
400万のマイナスです。
築30年以上ですがリホームして水回りはピカピカです。
業者は下取りになる前に売れる自信があると
言いますが近所で60坪1200万の建築条件付き物件があるので
売れるとは、とうてい思えません。

回答No.1

noname#52086

momonga-v3さんこんにちは
判断基準としてはその地域の不動産の相場です。
付近の似た立地条件の売り地の坪単価が基準になると思います。
築30年以上の建物は「新築そっくりさん」くらいのリフォームをしないと値段が付かないと思います。
また不動産は買いたい人がいれば（複数なら尚可）相場より高く売れますが、買い手が無い、早く売りたい等の事情になると相場より下げて売ります。
よって業者の下取り値は在庫覚悟の最下限の値段だと思います。在庫となればその地域の地価の上昇or下降トレンドも影響すると思います。

補足

業者は下取りになる前に売れると自信があるようです。
下取りになる人は5％しかいないと言ってます。
よくポストには、この近所で土地を探してますってチラシが
入るので探している人はいるのかなって思います。