親の住宅ローンとの合算について

質問

初めて質問します。現在、父は還暦を迎えましたが中小企業のため、
定年＆退職金はなく働いておりますが、景気が悪く年収が４００万円
程度に激減し、母がパートで補いながら生活していますが、住宅ローンがあと１３年残っており、約２０００万円の残債があり、毎月１６万円、ボーナス１４万円で年収の半分以上をローンで取り崩しており
この先、支払っていけるか不安を抱いております。また、私は３４歳で自宅マンションのローンが残り２５年、約１５００万円あり、年収は
７００万円程度あります。そこで、数年後には私がローンを引き継いで支払うのが良いのかそれとも、父のローンをリスケジュールして
ローン期間を延ばしてもらうのが良いのかどのようにしたら良いか
御教示いただきたく、この場を借り、質問させていただきました。
よろしくお願いします。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 住宅ローンがあと１３年残っており、約２０００万円の残債があり、毎月１６万円、ボーナス１４万円
残債、残りの返済期間、返済額から逆算しますに、結構高い金利（6.00％超）が逆算できますが、もしかして、昭和の終り頃に、住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）から借りられ、そのままにされていますか？

還暦を迎えられたけれど住宅ローンの返済はあと１３年も残っている…ということは、当初から完済時年齢が70歳以上だった訳ですよね。
まずは、『団体信用生命保険』の契約がどうなっているかを確認してください。
リスケジューリングしたとしても、期間の延長は７年が限界だと思います。
要するに完済時年齢が80歳まで…ということてです。
おそらく『団体信用生命保険』も80歳の誕生日頃までしか有効ではないと思いますし。

借入の詳細が分かりませんので、何とも言えませんが、現在の適用金利が6.00％だとして、債務残高：2,000万円（うちボーナス加算250万円）、残りの返済期間：13年（156回）、元利均等返済ですと、毎月の返済額が161,827円、ボーナス加算額が139,846円になります。
これを80歳まで、７年（84回）延長しますと、毎月の返済額は125,375円に、ボーナス加算分は108,156円にすることができます。
年間の返済額は50万円ほど減らすことができますが、返済期間が延びた分、結果的支払う利息はかなり増えますよ（借り入れ当初からの状況が分からないので、計算はできません）。

> 数年後には私がローンを引き継いで支払う
『住宅ローン』は、債務者の居住が大原則ですから、ご質問者さまがお父さまの住宅ローンを引き継がれるのならば、それまでにご質問者さまは自身の住宅ローンを完済させたうえで、お父さまの住宅に住まなければなりません。
債務者本人が居住しない『親族居住型』の住宅ローンもありますが、金融機関によっては扱っていませんし、『自己居住型』の住宅ローンと比較すると金利を高めに設定していることが多いです。
本人が居住しないのに『誤魔化して』、『自己居住型』の住宅ローンとすることもないではありませんが（実際には『契約違反』ですから、バレたら残債の一括返済もありえます）、当然に住民票は移さねばならず、公的な手続きについても、勤務先の（人事・労務関係の）手続きについても、いろいろ煩雑ですよ。
その点についてはいかがでしょう。

お父さまについて、定年がないというのは、（悪い言い方をすれば）「死ぬまで収入のアテがある」ということでよろしいのでしょうか？
年齢だけを理由に解雇されることはないので、70歳になっても80歳になっても90歳になっても、当人が辞めると言わなければ雇用が継続されるのでしょうか？
そうならば、年金の受給が始まれば『年収が増える』とみていい訳ですよね？
ということは、逆に今の方が苦しい訳なので、しばらくは元金のみの返済か利息のみの支払いにしてもらい、年金の受給が始まり、さらに、ご質問者さまが同居できる条件が整った時点で、返済額の増額もしくは猶予分の一括返済・支払いなどをする…ということができないかを借入先に相談されてはいかがでしょう。

今は住宅ローンの金利が低いので、いっそ、お父さまが借り換えができればいいのでしょうが、条件的に（年齢およびそこから設定可能となる返済年数、年収など）難しいでしょうね。

大変申し訳ない言い方にはなりますが、お父さまはご自宅の売却も視野に入れられた方がよろしい気がします。
還暦を迎えられて、年収の５倍の債務残高がある状況は、厳しいと思いますよ。

お礼

御丁寧に回答頂きありがとうございます。
私自身も母から概算のローン年数と支払いについて聞いたので一度
残債支払い計画書を見てみたいと思います。
とても参考になりました。ありがとうございます。