住宅ローン 変動と固定

質問

教えて下さい。
いま 住み替えローンを検討中です。
物件値段 2,310万円
現在の物件の残債 620万
合計 2,910万借り入れ予定です。

銀行から提示されているのが
ケース１
残債 620万 変動 0.975
2,310万 28年固定 2.98
支払い
月　74,336円 ボーナス 291,023円

ケース２
全額変動 0.975
支払い
月　52,258円 ボーナス 224,934円

自分は51歳で 定年後の生活を考えると、早く返済を終えるのが良いのか 定年後 年金等で支払いできる範囲にした方が良いのか迷っています。 10年固定とか、現時点で上記よりお得なものはあるでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。

回答No.3

mnb098

たしかに驚きの金利ですね。
この設定はいつまで続くことになるのでしょうか。
購入分だけでも2%の差で、もし年間に同じ額の返済をすれば、年46万円弱は元金の減少メリットがあります。

定年後に年金支給まで14年ありますし、退職金でボーナス分を繰上げしても退職金すべてを返済にまわすことはできませんから、（これ以外のストックが十分ある場合は別として）51歳はぎりぎりの年齢です。
ローン金利が低いので、売却物件の残債も精算せず、購入もフルローンで考えておいでのようです。

今後の大きな家計支出（子供の学費や結婚費用など）の予定も含めて、できるだけ低金利のメリットは活かすのが、一般的な考え方になります。
金利の安いローンを繰上げして、車やブライダルローン、カードローンを追加するのはいただけません。

ただ、この銀行の金利設定戦略にはいま一つ疑問がありますので、優遇のしくみをさらにご確認ください。
1%弱の金利では経費率をかなり絞り込んだ銀行だとしても、逆ザヤに等しい水準なので、どこかに落とし穴があるかも知れません。

お礼

ご回答有難う御座いました。結局 月払いだけで借り入れ、ボーナス分を繰り上げするようローンを組みました。 やはりできるだけ定年前に返すのが良いと考えました、大変参考になりました。

回答No.2

ne2001

銀行勤務ですが、変動といはいえ金利は他金融機関に比して
非常に安いです。特に変動はかなりの安さですね、私の勤務先や
競合金融機関でもなかなか聞けない金利ですね。
固定金利は普通ですが、悪くは無い水準なので、正直どちらを
選んでも悪くないと思います。

80歳までで組んでも、本当に80歳まで返し続ける人は少なく、実際は
退職金などでかなりの額を繰上げ返済する人が多いように思います。
年金で返せる金額にしても良いのでしょうが、ボーナス分は
重すぎるので、ボーナス返済分だけは給与収入が無くなる時までに
整理できるとベターだと思います。

個別の収入・資産状況などが分からない中ではこのくらいでしょうか。

お礼

ご回答有難う御座いました。やはり年齢的にぎりぎりですね。何とか頑張ってみます。
本当に有難う御座いました。

回答No.1

86tarou

何年ローンなのでしょう？１は両方とも28年？２の方は金額からすると30年超だと思うんですが、銀行が提示してきたんですよね？80才超完済なんて出来るんですね。初めて聞きました。

年金で払うとのことですが大丈夫ですか？出来れば定年までのローンにしたいですし、ボーナスも定年後はないですから、ボーナス払いは止めた方が良いでしょう。長期の変動では、将来の金利上昇時にどう対処するのかも疑問です。年収が分からないのもありますが、かなりの高給取りで年金額も多いのでしょうが年金額は幾らなんでしょうか？あと、残債が620万とのことですが、これは物件を売った時の差し引きでしょうか？それとも、家を売ったお金は別に入ってくるのでしょうか？
何れにしても、今からその金額の借金はかなり辛いものがあると思います。頭金もないどころか残債もありますし。

お礼

ご回答有難うございました。お礼遅れましたことお詫びもうし上げます。大変参考になりました。またお願いいたします。