共有地分筆に関連することについて教えて下さい。

質問

現在、東側５件、西側５件、合計１０件で所有している共有地（袋小路の生活道路）があり、持分表記は１件につき1/10です。この共有地を１０件合意の元、市へ移管することになり詳しく調査を始めてみました所、１０件が存在を知らなかった共有地（図面上には存在していました）が判明しました。新たに判明した共有地は、生活道路からつながって東側５件の裏側へ回り込む形で市道と隣接していました。本来ならば全ての共有地を一括して市へ移管したいのですが、新たに判明した東側５件の裏側へ回り込む形の所には、居住者が既に生活の一部として利用している構築物が撤去出来ない為、市の移管対象になりません。そこで、市へ移管する部分（生活道路）と、東側５件の裏側に共有地として残す部分とを土地家屋調査士さんと測量士さんへ依頼して分筆することになりました。残ることになった共有地の１件あたりの持分は1/10のまま変更ありませんが、この場所は西側５件には無関係なので、今後のトラブル防止に、西側５件分は権利を放棄し、東側５件へ譲渡（贈与？）する予定です。これらに関係する、法務と税務で必要な手続きの方法やおおまかな諸費用（土地家屋調査士さんと測量士さんは除く）、トラブル防止の必須事項、ご専門の知識やご経験談など、教えて頂けると助かります。どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

dr_suguru

＞双方所在地が同じで

分筆がされていないだけ。

＞地目：宅地　（公衆用道路）となっています。

登記簿地目が宅地又は公衆用道路どっちでも大差なし。

＞基準法上、位置指定道路であるかどうか、わからないので建築担当課で調べてみます。

位置指定なら廃止手続きを。

＞売買契約書の印紙代　所有権移転の免許税　司法書士代＝多分数万円

贈与なら贈与証書
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-03.doc
印紙税
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/04.htm
http://www.rakucyaku.com/Koujien/H/H010000#1
所有権移転の原因が贈与なら贈与相当の免許税
が必要です。
贈与の免許税
1,000分の20
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

＞今回は個人での手続きより、司法書士さんへ依頼したほうが無難でしょうか。

手間暇時間がかかります。

回答No.1

dr_suguru

＞袋小路の生活道路
＞新たに判明した共有地

この道路が基準法上、位置指定道路であるかどうか建築担当課で調べる必要があります。
位置指定道路であるなら廃止手続きが必要です。
http://www.city.machida.tokyo.jp/kurashi/toshikei/t_01/tetuduki/ichisitei/index.html
この申請は、新設と違い地権者の全員の同意と市町村に移管され市町村道になる担保があれば難しくありません。

＞西側５件分は権利を放棄し、東側５件へ譲渡（贈与？）する予定です。

通常の土地売買で良いんじゃないの？
共有者持分全部移転売買です。

＞法務と税務で必要な手続きの方法

売る土地は
売買契約書の印紙代
所有権移転の免許税
司法書士代＝多分数万円
と
売ったあなた方は、今年中の売買であれば来年の譲渡の確定申告が必要です。
以上

市に寄付する土地は
全員の印鑑証明、登記承諾書
のみ
嘱託登記になりますので無償です。
また、嘱託は権利証不要です。
確定申告は不要です。
以上

お礼

dr_suguru様
はじめまして。
至らない説明でご理解も難しいと思われます中
ご回答本当にありがとうございました。

＞袋小路の生活道路
＞新たに判明した共有地
は、双方所在地が同じで、地目：宅地　（公衆用道路）となっています。
これが、基準法上、位置指定道路であるかどうか、わからないので建築担当課で調べてみます。袋小路の生活道路から続く新たにに判明した共有地は、公衆用道路との表記でも、実際は道路とは言い難い細長く20平米に満たない土地で、実測してみないと確定出来ませんが、西側５件が所有するよう壁の一部に入り込んでいるようなのです。実際は売買に値するべき事と私は思うのですが、過去何十年何事も無かったからと受け付けてもらえません。私としては隣接もしていない共有地は不要なので無償でも受けていただきたいのです。

＞西側５件分は権利を放棄し、東側５件へ譲渡（贈与？）する予定。

共有者持分全部移転売買の場合、
市では売買の対象にならないので、この場合、売買先は、どちらになるのでしょうか。

西側５件分は権利を放棄し、無償で東側５件へ譲渡という形にした場合、路線価から評価額を算定して110万円以下なので贈与申告が不要かも知れません。この場合でも　売買契約書の印紙代　所有権移転の免許税　司法書士代＝多分数万円　が必要でしょうか。
また、個人で抵当権抹消の手続きをしたことがありますが、今回は個人での手続きより、司法書士さんへ依頼したほうが無難でしょうか。

分筆後、市へ寄付する土地に関しては承知致しました。

１０件の主張をまとめながらの話し合いは大変困難に思いますが
根気良く対応していきたいと思います。
dr_suguru様にご回答が頂けたお陰で、大変心強く感じております。
ありがとうございました。