共有地の持分比率と接道義務、ローン担保について

質問

現在、土地を購入し建築の計画を進めています。
保証会社によるそうですが、希望の銀行でローンを借りることができません。他社ではOKが出ています。理由は共有地の持分比率のようです。
　他の銀行にすればいい、という方法もありますが、どうにか提携ローンを利用したいのでお知恵をお貸しください。
購入した土地は、南北に走る公道から垂直に3区画南にある、真ん中の物件です。東側に、縦に2筆分かれた共有地部分があり、持分がそれぞれ3分の1ずつあります。2筆はそれぞれ公道に2ｍずつ接していて、これをもって接道義務を果たしたことにより建築確認は降りています。
　問題は、共有者です。
3区画の3人ではなく、一番奥の方（以後Aとします）と、真ん中である私どもと、共有地を挟んで隣接する田の持ち主（以後Bとします）になっています。公道に接するところは、賃貸で、持分はありません。
　Bの方の田は公道に接しており、持分を持つ必要性が感じられません。またローン会社としては私どもの購入した土地に直接接する部分の共有地について、持分比率が2分の1以上であることが規定のようです。
なぜこうなっているかというと、もともとB（弟さん・70代独身）の方の土地だったものをAの方（お姉さん・80代）の婚姻により分割相続した結果のようです。もともとは私どもの土地もAさんの所有でしたが、人手に渡りました。ここは宅地ですが倉庫として使われていたので、今まで問題になっていなかったようです。
　ここで、私どもの持分である田に接する方の共有地（(1)）の名義と、Bさんの私どもの土地に接する部分の名義（(2)）を変更していただくよう持ちかけるのは無謀でしょうか。こうすると持分が3分の2になり、また書類上関係無さそうなBさんの名前が消えます。
　あるいはBさんの持分を購入することを持ちかけてもいいでしょうか？
　2筆に分かれた共有地は、(2)がAさんの家の前まであるので、面積的に先方にとって不利益ではないと思います。
土地購入の際、ご挨拶に伺ったところ、Aさんとはしばしばお話をし円満です。お二人が高齢であるため、相続前になんとかしたいという思いもあります。また、今回の私どもの件と同じことが、将来的にAさんの土地でもローンを組むとすれば起こる可能性があります。
　なんとかご家族の集まる年末年始に、話し合う機会を持っていただきたいのですが、専門家の方に間に入っていただいたほうがいいでしょうか？現在HMにも相談中です。司法書士さんでしょうか？どうぞよろしくお願いします。

回答No.3

0621p

No.２です。
やはりそうですか。もし現在の道路が狭くなってしまうと、土地の価値が大きく下がってしまう恐れがあるので、現在の通り道路の幅員全体に持分を持っているほうが良いと思います。
それとその道路について、役所で建築基準法上はどういう扱いになっているか？確認しておいたほうが良いです。

お礼

ふたたびありがとうございます。
道路、ではありますが「雑種地」で、舗装もしていません。

今日Aさんとお話しする機会がありましたが、Aさんはもともとこの共有地に対して弟Bさんと2分の1ずつの持分だったのが、「知らないうちに」もとご主人が事業に失敗して手放したようで、持分が「勝手に」3分の1になった、と言われていました。悠長なことをおっしゃっているようですが、他にも収益物件を抱える地主さんですので、紛争にするつもりなどなかったようです。ただ面積的には１筆で120平米弱あるので、買い取るとなるとかなりの金額になってしまうかと思います。周辺の坪単価は２７万円ほどです。
　建築指導課ではなく、道路関係の課で再確認する必要があるでしょうか？

回答No.2

0621p

お書きになっている意味が１００％明解にわからない点もあるのですが、(１)の土地と(２)の土地とで幅４ｍの道路になっていて、あなたの敷地への道路になっているのではないのでしょうか？そうだとすると、現在は共有持分ながらも幅４ｍの道路全体に持ち分を持っているけれども、あなたのおっしゃるように(１)の土地と(２)の土地との持分を交換すると、あなたの権利は４ｍの道路のうち半分までしかないことになるのではないですか？もしそうだとすると、それはそれで銀行の評価のマイナスになりませんか？また、その道路がどういう扱いの道路なのか？位置指定道路や２項道路になっているのか？にもよりますが、道路ではない場合、Ｂさんの田とそれに接する道路部分の土地とをＢさんが自由に使える、その道路部分の土地にまで家を建てても良い。という事になりませんか？
私の解釈の間違いで余計な心配なら失礼ですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、2筆で敷地に対する道路になっています。
たしかに持分3分の2の道路になるとおかしいでしょうか。
建築確認自体は道路としてではなく敷地であり、4Mの公道に接していることでおりたと聞いています。
　Bさんの田に接しているところは、土留めをしていないためわずかずつ侵食されており、通行に問題はありませんが今後自由にされると2Mでは車が通れないので困りますね。
　このまま少ないながらも2筆ともに持分をもち、ローンは他で検討するほうが良いでしょうか。

回答No.1

noname#73465

買取りか交換かはどちらでも良いとしても、率直に話を持っていけば良いと思いますけどね。

その部分の公図と測量図を持って、現状説明と問題点、そして提案という形で話せば良いと思いますけど。
あとはＢさんの人柄次第ですね。意味の有無とか関係なく土地に執着する人もいますし、あまり頑なな人であれば諦めるしかないでしょう。

それと、間に入ってもらうとして専門家と言っても不動産屋とか？
土地をどういう経緯で購入したのか知りませんけど、不動産屋の仲介で買ったなら相談してみるのも有りですね。
ただ、あなたに説明の自信があれば下手に業者を介入させないほうが吉と出る場合もありますのでＢさんの人間性によりけりですね。
自信がなければハウスメーカーの人間に同席して貰うのも良いかもしれません。
あとは、そのつもりだとは思いますけどＡさんも交えた三者で話をしたいですよね。

司法書士は移転登記するときに頼むのは良いですけど、売り買いの交渉事に引っ張り出すのは微妙です。まあキャラクターによりますけど。

お礼

ご回答ありがとうございます。
率直に、ですね。
明日、一度訪問しようと思って事前に対策を練りたかったのでご相談しました。一度でわかってはいただけないかと思います。
Bさんは会社役員をされているのでご高齢とはいえ、ご自分で判断なさると思います。姉であるAさんに「難しい」と言われているお人柄なので、どんなアプローチが適切なのか迷っているところです。
　若輩者の私どもが単独でお話しししたほうがいいものか、かえって心象を悪くされるのか。
　ハウスメーカーの担当もまだ20代なので。
　不動産屋の仲介手数料が発生していない物件なので、余計持って行き所がないのです。