共同名義の土地の名義を、全て夫名義にするタイミングは

質問

1年半前に土地と住居を購入しました。
建物の名義は夫ですが、約1500万円の土地の名義は、40％が私（妻）となっています。実際に私がその金額（600万程）を
出したので名義を持たせてもらいました。購入が1年半前ですし、建物のローンはまだ相当残っていますが、土地に対する
ローンはそれほど組んでおらず、細かくはわかりませんが、数年内に返済が済むはずだと思います。

しかし、この度、離婚が決まり、夫はその家にそのまま住み、私は家を出る事にになりました。
私が離婚を切り出し、散々もめた結果、土地を購入時に出したお金の返還を求めないことでようやく離婚に応じてもらえた
形です。（財産分与もなしなので、慰謝料代わりにしては高額になりますが、諦めはついています。）

いずれは土地の名義を夫に変える事になるのですが、戸籍上は夫婦である今のうちに変えた方が良いのか、ローンの返済が
終わった数年後、旧姓に戻った後でも可能なのか教えていただきたいです。
また、税金はどの位覚悟しておいたら良いでしょうか？

いずれは行政書士の先生をお願いすることになると思いますが大まかな情報を知りたいと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.2

bananasand · ベストアンサー

文面からだけでは回答が困難なご質問かと思われます。

離婚がどの様な形（調停？）なのかによりますが・・
そもそも、名義を変更する義務がご質問者様にあるのでしょうか。
お金の返還を要求しないという約束をしただけではありませんか？
つまり、共有している不動産の分割、買取要求をしないと言うことであって、本当に持分の贈与を行うということになっているのですか。
繰り返すようですが、登記名義の変更の原因（←従来の登記済み証になります）は、何になるのでしょうか。贈与証なのか、調停調書なのか、判決なのか、和解調書なのか・・・

あと、税金は、相手方が支払いの大部分を負担する件だと思います。
そして、行政書士ではなくて、司法書士の業務範囲だと思います。

補足

ご回答ありがとうございました。

離婚は協議で決まりました。何もかも口約束だけで、具体的に何も動けていない状況です。
お金の返還を要求しない＝土地の頭金は夫のもの＝土地は夫のもの＝名義変更しないといけない、と、私が
思い込んでいただけです。

また、司法書士と行政書士のご指摘、ありがとうございました。

回答No.5

outerlimit

離婚時の財産分与で名義変更登記がよろしいでしょう
離婚に際して財産分与他詳細を決めた覚書なりを作成し、それの基づいて登記する、子供さんがいなければ、完全に決着させるべきと思います
具体的は手順・詳細は司法書士に相談なさるのがよろしいと思います（行政書士は、書類作成だけで登記の代行申請はできません）

離婚の財産分与以外では、贈与か譲渡になり　贈与を受けた側か譲渡した側に税金がかかります（評価額によっては非課税もある）

お礼

ご回答ありがとうございました。

完全に決着させるべき、というのは確かですね。
夫も離婚には応じてくれたものの土地のローン等の詳細な話を
出来る冷静な態度ではないので、みなさんのどの意見を参考にして
よいのかわからない状況です。
アバウトな質問をしてしまい、申し訳ありませんでした。

回答No.4

gyokugitu

ローンが残っているのなら、ローン会社も交えての再契約がなされなければ、名義変更は出来ないのではないでしょうか。
ローン会社に相談に行くのが先です。
ちなみにあなたは、ローン契約時に保証人になっていませんか。

法律のハウツー本では、離婚にさいして家土地を全て残った妻に渡してきた夫に莫大な贈与税を支払う義務が有ると解説していました。
仮に家・家財道具の価値を１，５００万円と仮定すると、土地を合わせて二人で分けると、１，５００万円があなたの取り分になります。
それに、土地の６００万円を加算し、２，１００万円を夫に渡す計算になります。
慰謝料として妥当な額を差し引いても、ほとんど贈与税の対象となりそうです。
ローンの扱いが、この計算にどのように影響するかは、よくわかりません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

夫も離婚には応じてくれたものの土地のローン等の詳細な話を
出来る冷静な態度ではないので、みなさんのどの意見を参考にして
よいのかわからない状況です。
アバウトな質問をしてしまい、申し訳ありませんでした。

回答No.3

keiwa

貴女名義の土地を前夫名義に変更するわけですね、今行っても２～３年後に行っても状況は変わらないと思います。
貴女には何らの税金も掛かってこないはずです、前夫の方にも理由が離婚に伴う慰謝料の代わりとしておけば税金は掛からないでしょう。
但し不動産取得税は掛かります、土地の譲渡と名義変更はさほど難しくないのでご自分でやられてはどうでしょうか？
法務局に行き書式を教えて貰って、自分で作成する事が出来ます、申請書提出の時若干の登録免許税が掛かります。

補足

経験者の方からのご回答ありがとうございます。

今（まだ戸籍上は夫婦、ローンは残っている）と　数年後（離婚して旧姓になっている、ローンは終わっている）でも状況は変わらないのでしょうか。

勉強不足を痛感しております、みなさんのご回答を参考に、色々と対策を調べたいと思います。

回答No.1

kanora

専門家ではありません。
私の感覚です。

名義変更は離婚時だと思います。
土地の残りのローンは彼が払います。

税金は土地を受け取った彼が払うと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

>税金は土地を受け取った彼が払うと思います。
私もそう思いたいです。
離婚した相手の土地に、自分の名前を残しておきたくないという気持ちもありますが、あまりに負担額が大きいようなら、
相手が「自分名義にしたいから、自分で諸経費は払う」と言い出すまでそのままにしておいても良いかなとも思いました。