借地権？

質問

今から２３年前に婿養子に入り結婚しました。
平成３年に義父の土地を担保に自宅兼店舗を新築しました。
土地は（２８９坪）義父名義、建物は自分名義です。
平成１６年に離縁、離婚をしました。
その時の協議では、その土地に（無償）住んでいても良いと約束しました。（義父が連帯保証人の為）
平成１９年になってから私の方からこのままではいけないと思い
借地契約を結びたいと申し入れました。
義父側の回答は固定資産税程度で（年10万円）良いとのことでした。
契約は交わさないで、そのお金を払ってくれとのことです。
義父側の意図はナンなのか分かりません。
私は公正証書なりを作ってちゃんと契約をしたいのですが・・・
どのように話を持っていけばよいでしょうか？
また地代が安すぎると借契約はできないのでしょうか？
よろしくご回答願います。

回答No.5

noname#65504

＃３です。

＞子供が親の土地を借りて家を建てた場合は、やっぱり使用貸借なのでしょうか？

質問文には明記されていないことも推測すると、最初に家を建てた段階で以下のような状況にあったと思います。
１）建てた当時は婚姻により親子関係があった
２）地代などは支払っていなかった
３）借地契約に必要な権利金など周辺相場の費用を義父に支払っていない
４）その土地を贈与してもらっていない
以上の点が当てはまるのなら、土地は使用貸借であると判断出来ると思います。

そうでないとしたら、権利金などの支払いなどしていなければ、以下のサイトにあるように贈与税などの支払いが必要でしたから。逆に使用貸借でなかったとすると、贈与税の問題が発生すると思います。

http://homepage3.nifty.com/HAO2525/siyoutaisyaku.html
http://www.token.co.jp/tochi/keiei/tochi_qa/q_12/index.shtml

次に、土地が担保になっているということから、以下のような点からも使用貸借であったことが確認出来るのではないかと思います。

使用貸借ではいつでも解除出来ること、売買によって土地の所有者が変更になった場合は、使用貸借は終了出来ること等から、使用貸借の場合は、土地の価値に影響はしません。
しかし、借地借家法が適用になる借地権が発生すると、価値としては土地自体の所有権よりも借地権の方が大きく評価され、土地自体の評価額は大きく低下します（確か全体の３～４割程度の評価額になると聞いています）。

土地の評価額が変わるということは、担保設定者に影響を及ぼしますので、最初の契約時のことは質問者とその義父の間だけの問題ではすみません。よって両者の間で勝手に変更することはできないと思います。

使用貸借であったか借地権であったどうかは担保した際に融資者が確認しているはずですので、融資者に確認すればわかります。

回答No.4

mhd02556

#2です。

>使用貸借の場合、現在の建物を第三者に貸すことは出来るでしょうか？
>出来れば第三者に貸して、現在のローンにあてて自分はよその土地で
>生活をしたいのです。

　土地の所有者の承諾があれば、できるでしょう。

　一度、たずねてみれば、どうですか？

補足

ご回答ありがとうございます。
貸すことも念頭に入れて話し合いをしてみます。

もう一つ質問です。
自分自身の無理やりな意見なのですが、
養父地代に養父の土地を担保に私がお金を借りて建物を建てているので
建物が建った時点で借地としては認められないのでしょうか？

子供が親の土地を借りて家を建てた場合は、やっぱり使用貸借なのでしょうか？

回答No.3

noname#65504

使用貸借契約にすることが目的と思います。

使用貸借は契約者同士の信頼関係に基づき行われる、原則無料での貸し借りですが、税金など必要経費は使用するものが負担するのは当然という考え方から、必要経費相当の賃料の場合使用貸借と見なすことがあります。

使用貸借ですと、貸し手・借り手が死亡したとき契約者終了します。また、借地借家法の保護のある賃貸契約では、建物のある限り契約を継続することが出来、立ち退きの要求に対して制限がかかるなどの保護がありますが、使用貸借の場合はいつでも契約を解除できるなど借り手の立場は非常に不安定になります。
つまり、義父にとっては、何か問題あれば、質問者を追い出せやすい状態になります。逆に賃貸契約に変えると義父やその相続人にとっては非常に不利な状況になります。

＞使用貸借の場合、現在の建物を第三者に貸すことは出来るでしょうか？
出来れば第三者に貸して、現在のローンにあてて自分はよその土地で
生活をしたいのです。

建物賃貸契約の場合では、建物自体は個人のものですので、建物自体を賃貸することは自由に出来ます（土地自体を貸すことや建物を売却するなどのことは地主の許可が必要）。
使用貸借の場合では地主がそれをいやがれば、契約解除が出来ますので、地主の許可が必要となります。また、売却した場合、使用貸借ですと購入者は貸してから見れば全く関係のない人ですので、元々個人間の信頼関係で成り立っているものですので、使用貸借は引き継がれません。つまり、自宅の売却価値はないと考えられます。

また現状は使用貸借契約と見なせる状態ですので、現時点で義父は質問者との土地の契約を打ち切ることも出来ますので、無理に賃貸契約に切り替えるのは難しいです。

回答No.2

mark-wada

こういう過去質問があって、私もNo.3で答えています。
http://okwave.jp/qa2097574.html

義父から見たら、契約書は交わさず地代は固定資産税程度とした方が、「使用貸借」と見なされるため、法的に非常に有利になります。
それでも質問者さんには経済的に負担がかからないわけですから、質問者さんにとっても悪い話ではないと思います。

>私は公正証書なりを作ってちゃんと契約をしたいのですが・・・

私が義父でしたら、絶対に拒否します！そんな「義父に不利になる」ことを言い出されたら態度を硬化させます。
せっかく好意で土地を貸してあげているのに、それ以上のことを要求されるわけですから。

>地代が安すぎると借契約はできない

安すぎる地代で借りてあげるほうが、貸してくれる人にとって有利になります。あくまで義父の好意にお願いする立場ですから、義父を怒らせては元も子もありません。

ローン返済までは、土地は担保に入っています。
実際問題は、そのローン返済後です。
例えば義父が亡くなって相続が起こったとき、建物が老朽化したとき、義父が土地を返してくれと言いだしたとき、などです。

これらの場合、確かに使用貸借では権利が不安定です。質問者さんにとっては賃貸借にした方がよいのは当然です。しかし義父には今の条件で賃貸借に応じるメリットがありません。
それこそ「土地を買う」ができれば理想的ですが。
地域によっては、「借地権を買う」くらいの一時金を積まないと、賃貸借の借地契約は結べません。

参考URL：

http://okwave.jp/qa2097574.html

補足

回答ありがとうございます。

使用貸借の場合、現在の建物を第三者に貸すことは出来るでしょうか？
出来れば第三者に貸して、現在のローンにあてて自分はよその土地で
生活をしたいのです。
よろしくご回答お願いします。

回答No.1

mhd02556

義父の土地を担保に自宅兼店舗を新築
　という意味は、土地・建物を抵当権または、根抵当権に設定して、銀行から融資を受けたと言うことでしょうか？

　もし、そうなら、もし、銀行の債務が、滞って競売などになった場合、土地建物共同で差し押さえられるので、土地建物は、一括売却されるでしょう。この点では、銀行などの債権者に特に不利な条件では、無いように感じます。
　義父が、亡くなったとき、相続が発生しますので、このときの相続人との間で紛争が、生じる可能性があると考えられます。

　地代があまりに、安いと借地契約が、できないのではなくて使用貸借(無料で貸している)とみなされる場合があるということになります。

　適正な地代については、不動産鑑定士に鑑定してもらうのが、正式でしょうが、専門家の無料相談などを利用して尋ねてみてもよいでしょう。鑑定料は、一般に高額です。

　建物登記があり、適切な賃料を支払っていれば、明け渡しを求められることは、無いでしょう。地上権が存在するからです。
　でも、気になるのであれば、お互いの相続の後のことや、自分が、建物を将来売却などしたときに、紛争の元になるから、契約書を交わしたいと持ち込めば、いかがですか？

　この際、土地を購入することも、検討すれば、いかがでしょうか？

　土地を購入すれば、借地権の問題は、なくなります。

　義父の印象は、質問者に好意的な印象を受けました。

敬具

お礼

ご回答ありがとうございます。

銀行は根抵当を設定して融資をしています。

相続時に紛争の元になるからと契約の方を進めてみます。