相続した土地に他人の家がある。

質問

養父死亡のため、その不動産を相続することになりました。しかし、その土地には、すこし問題があるのです。この土地には、私より先に養子になり、すでに死亡した男Xが建てた家があります。Xは今から１０年前に、土地は養父の名義にしたまま、X名義の家を建てました。Xは家を建てて２年後に死亡し、現在その家はXの妻Yの名義となり、Yとその子が住んでいます。養父はXやその妻子から借地料はいっさいとったことはありませんでした。私は４年前に養子となり、先月養父が死亡したので、遺言状によりその土地を相続することになったのです。なので、相続完了後は私の土地にY名義の家が建っていることになります。質問は、今後私はYから借地料などを請求できるかということです。よろしくお願いします。

回答No.1

airplant2 · ベストアンサー

他人の家とは言っても、養父とＸは親子の関係であり、両者の間での合意の下、権限を得て家を建てＸの死亡後その相続人Ｙが承継している。何ら問題はありませんね。

>今後私はＹから借地料などを請求できるか

これは養父とＸとの間でどの様な契約が結ばれたかによります。毎月一定額の賃料を支払う契約（一般的な不動産賃貸借契約）が結ばれていれば、相続人である質問者はその契約を承継し、賃借人Ｙから賃料を請求する権利があります。

しかし、その契約が無償で使用・収益させる契約（使用貸借契約）の場合、借主の死亡により契約は終了します（民法599条）。つまり、現時点でＹには土地を利用する権限を失っていることになりますので、立ち退きを請求する権利が質問者にはあります。ちなみに土地の使用貸借では、借主が登記した建物を所有していても借地借家法は適用されません。

つまり、Ｙが使用貸借契約を主張し賃料を支払わないとすれば質問者は立ち退きを請求でき、それが嫌ならＹは賃料を支払わざるをえないわけです。

お礼

とてもわかりやすい説明ありがとうございます。養父とX,Yは何も契約を結んでおらず、暗黙の了解で、養父名義の土地に家を建て、無償で使用していたので、ご回答の後半部分に該当すると思います。追加の質問ですが、今後私が請求できる賃料の額は世間の相場でいいのでしょうか。また、請求の手続きに期限はありますか。あまり長く請求せずに放置しておくと無償使用を認めたことになるのでしょうか？

回答No.2

airplant2

No.1です。
追加の質問に回答します。

>今後私が請求できる賃料の額は世間の相場でいいのでしょうか
これは話し合いで決めてください。

>請求の手続きに期限はありますか。あまり長く請求せずに放置しておくと無償使用を認めたことになるのでしょうか？
賃料を請求する前に土地賃貸借契約（又は土地使用貸借契約）を結んでください。現状、Ｙには土地の使用についての権限がなく、不法に土地を占有している状態であり、不法行為にあたります（民法７０９条）ので、損害の賠償請求はできますが賃料の請求はできません。基となる契約がありませんので。ちなみに不法行為にもとづく損害賠償請求権は、損害及び加害を知った時から３年間で消滅時効にかかります（民法７２４条）ので、相続開始時から現在までの賃料相当分は請求可能です。また、長く請求せずに放置しておいたとしても無償使用を認めたことにはなりませんが、損害賠償請求権が消滅時効にかかった後では金銭的な請求権を失います（物権的請求権は存続します）のでお早めに何らかの契約を結ばれることをお奨めします。

お礼

ふたたびのご親切な回答ありがとうございます。参考にし善処したいと思います。