破格の土地を見つけたのですが・・・

質問

最近両親のために土地を探しています。
京阪沿線で大阪府下がいいというので枚方市、樟葉あたりで土地を探しています。
競売物件は問題がいろいろあって避けています。
その中で一つの土地を見つけました。
ＵＲＬ：http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1075020002946/tk=1/bsg=2/route=50/o=54hrPaYgea7YcM/
特急が止まる枚方市駅から徒歩で１２分、高台であるため見晴らしも日当たりも良好です。３００m2弱なのに１９００万円しかしない。建築条件無し、スーパー、コンビニも近くに存在しているなど条件は結構揃っています。
登録された日付が５月２９日で８月３日まで有効みたいですけど誰も購入していないみたいです。
すぐ下に墓地がある、土地が更地ではなく荒地になっている、土地の形が少し曲がっているなど悪条件はありますが、同じ住所の土地（番地が違うだけ）で２００m2で３５００万円したりと価格がほぼ半分に近い決定的な理由って何なんでしょうか？？？（単純計算で２００m2が３５００万円、３００m2だと５２５０万円ですか・・・。）
この資料を見て分かる方がいましたら回答をお願いします。
・墓地は気にしない人であれば問題ないと思います。
人それぞれでしょうが当方は気にしない人です。
・地盤はボーリングなどで調査してしっかり基礎工事をすれば問題はないかと。その金額を土地代に加算してもまだなお安いと思います。
・土地の形も３００m2もありますから、家の建てようによってはクリアできるのではないかと思います。
・荒地も業者に頼んで更地にしてもらったらと思います。
その金額を土地代に加算してもまだ安いかと・・・。
考えられることはこれくらいです。

１度親に資料を見てもらったんですが墓地であることが決定的にダメみたいです。ただ墓地が存在するだけで５２５０万円が１９００万円に下がるとは到底考えにくいです。他の要素を足しても差額の３１５０万円が分かりません・・・。

分かる方お願いします。

回答No.12

no1shin

不動産の競売業者です。
現在リンクが外れているので確認出来ませんが、おそらく昨年の夏ごろに付近で更地が出ていましたのでおおよそ検討は付きます。
前面道路が建築基準法上の道路ではなかったです。
家を建築するにも銀行ローンが付かないので、現金で建てるしかありません。
その点が一番のウィークポイントかと思われます。

回答No.11

0621p

再びNo.６です。
まず、写真で見ると隣の家の２階の屋根と同じような高さみたいですから、３００m2すべてを有効に使えるように造成するには、擁壁も含めて少なくとも数百万は必要ではないでしょうか。
次に、道路が狭くておそらく私道でしょうし、建築基準法上の道路かどうか？そうでない可能性もあります。
また、同じような条件だとしても２００m2の土地と３００m2の土地が同じ単価というわけにはいきません。同じ単価だと３００m2の土地のほうが総額がかなり高くなりますから売れにくくなります。二つか三つにきれいに分割できる形ならまだいいですが、間口より奥行きのほうが長く、分割しにくい土地ですよね。１宅地としてしか使えない土地ならば、なおのこと２００m2の土地と同じ単価というわけにはいきません。
それから、その２００m2３５００万の土地が妥当な値段か？という疑問もあります。高くはないですか？
以上のようなことから、プロの目から見ればこの土地が安いとは決して思いません。プロとしての感覚的なものですからうまく説明できない部分もありますが。
また、今の時代は良い土地はすぐに売れますが、条件の悪い土地はなかなか売れにくいので、どうしても安くせざるを得ない、ということもあります。

回答No.10

0621p

No.６です。
競売物件であることとその物件の評価が低いことは何の関係もありません。今不動産屋から売りに出ているということは、誰かが競売物件を落札したということのはずですから、占有者でもいないない限りは競売の件は関係ありません。
「建築条件なし」というのは、あなたが考えておられるような事ではありません。「建築条件」というのは、売主の会社に建築工事を発注しなければならないという意味です。何を建てても良いなどということとは全く関係ありません。
位置指定道路についてですが、今回の物件については道路幅員が４ｍ以下ですので位置指定道路ということはありえません。道路が４ｍ以上の建築基準法上の道路として認められた公道でない場合は、位置指定に限らず何らかの形で建築確認が取れなければ売物にはなりません。位置指定がすべてではありません。

補足

再びの回答ありがとうございます。
この業界（土地購入販売）はよく分からないのですが競売物件っていうのは通常の金額よりも３割ほど安く設定されていて、安く手に入れるなら手頃。ただデメリットとして購入後の問題は一切関与しない。購入後のいざこざは自分で解決せよって聞きました。そして所有者が人によっては逆恨みなどがあるかもしれないとも・・・。

今回の物件は墓地を始めとして様々な悪条件が重なっています。
ですがどれも決定打ではないです。
昨日推測で元競売物件で未だに揉めているから安いのかなと書きました。競売が関係しないのなら同じ不動産内で２００平方３５００万の物件と３００平方１９００万の差は何なのでしょうか？
これがあるから３０００万引きますという根拠が分からないのですが・・・。

今回この物件は目的が宅地目的で売られています。土地目的で売られているわけではないです。この場合って建築基準法以内であれば、建てることが可能なのか、それすらしない不動産のどちらと見るべきなのでしょうか？？？それとも宅地目的で売られていても建て終わるまで簡単にいくものではないのでしょうか？？？

回答No.9

dr_suguru

＞自分の土地に何を勝手に立てても問題ないのではないのでしょう？

建築できるものは基準法48条で決まってます。
http://www.city.matsusaka.mie.jp/map/explanat/01.html
また、都市計画内であれば新築は0m2以上確認申請で建築主事の確認が必要です。

＞じゃあ位置指定してもらえばいいじゃないか、

位置指定は基準法の道路になります。
都市計画法の29条の開発許可の必要面積以下でしか位置指定は申請できません。
私の県では敷地500m2以下でしか位置指定道路は申請できません。
なお、抵当権者全員の同意は位置指定も開発も必須です。

＞元競売物件だと分かっていてライフラインや接道などの情報を聞きに行かれるでしょうか？

気に入った物件なんでしょ？
今時競売物件は良くあることです。
水道は100％自己負担ですので、水道が原因であきらめる方が多いですね。
一度調べましょう。

＞競売物件だったとして、土地の評価額（最低開始価格）が１９９８万円です。

競売と評価は関係なし。
やっぱりそれなりの場所でしょうね。

回答No.8

architectm

現地は確認されましたか？

写真を見る限り、平地部分が相当狭いんじゃないでしょうか？
まあ、傾斜地なら傾斜地で、いい建築家に頼むとおもしろい住宅がつくれるとは思いますが、工事費が若干割高になりますね。

前面道路が4ｍ未満というのは、それ自体さして問題にはなりません。
都内には、4ｍ未満の道路なんて当たり前に残ってますし、そういう道路にしか面していない土地でも、みなさんちゃんと家を建てていらっしゃいます。
道路中心線から2ｍ以内の範囲を道路に提供しさえすれば、なんら問題なく建物は建てられますので、その点は気にされなくてもいいでしょう。
。
ただ、まともな不動産屋であれば、「セットバック有り。セットバック後の面積○m2」と書くはずなんですがね。
図面に方位も入ってないし、なんかいい加減な不動産屋さんのように見えますね。

それより問題なのは、前面道路が位置指定道路されているか？ということですね。
位置指定されていないと、建築基準法上の道路として認めてもらえませんので、建物が建てられません。
じゃあ位置指定してもらえばいいじゃないか、と思われるでしょうが、地主さんだけでなく、借地している人や抵当権を持っている人全員の同意がないといけないので、結構大変です。不可能じゃないですが、購入前に関係者を調べて、事前に折衝しておく、ぐらいはしておかないといかんでしょうね。

みなさん推定されたとおり、元墓地だった、殺人事件があった、あるいは、一度崖崩れを起こした土地だ、などなど、あまり嬉しくない経歴をもつ土地という可能性は大いにありますね。
↑こういう話しは、本来重要事項説明に入るはずですが、いい加減な不動産屋だと、都合の悪い話しは「忘れる」からなぁ。
現地へ足を運んで、近隣の方に話しを聞いてみてもいいですが、近隣の方が必ずそういう話しを教えてくれるとは限りません。そこが問題ですな。

まあ、まずは不動産屋に問い合わせて、「なんで安いの？」と聞いてみてはいかがですか？
周辺相場より安い値段を付けているのは自覚しているでしょうから、意外とあっさり、「実は・・・」と教えてくれるかもしれませんよ？

補足

みなさまへ　回答ありがとうございます。
みなさまが言われるので大阪地方裁判所の差し押さえの過去の履歴を見てました。そうしたら住所、m2など合致する元競売物件であることが分かりました。おそらくm2全部、小数点部分までも全く一緒ですのでおそらくこの物件だと思います。

今回はこの土地の購入はみなさまの言われるとおり見送りたいと思います。（現地に行って確認をするまでもないと思います。親が墓地であるっていうだけで嫌ってますから、ここからライフラインなど条件がよくてもおそらくダメでしょう。僕が購入するわけではないので・・・。）

物のついでに聞きたいことが２，３点ございます。
よろしい方がいましたら回答をお願いします。

ここの不動産の条件を見ていると地目は宅地です。
そして建築条件はなしとなっています。
こういう場合って土地の所有権が自分に移った場合、自分の土地に何を勝手に立てても問題ないのではないのでしょうか？？？（多少隣人の方に工事でご迷惑をおかけしますなどの連絡などは別としてです。）

位置指定に関してなんですが不動産屋が宅地を目的とした土地販売であっても必要なのでしょうか？？？（すでに不動産が宅地目的で販売しているのでしているかと。）
それともそういう届出すらまともにしていない不動産屋と判断すべきなんでしょうか？？？

大阪地方裁判所管轄での競売物件であることはおそらく１０中８，９間違いないでしょう。住所、m2、時期など合致する点は多いです。
おそらくこの条件がこの物件を下げている大きな要素だと思います。
考えようによっては競売物件で間に不動産会社が入っているので問題はあまりないかもしれません。（ただこれは考えようで逆恨みなどのデメリットもあるかと・・・。そして問題解決に至っていないかもしれません。）
競売物件だったとして、土地の評価額（最低開始価格）が１９９８万円です。これはこの沿線下では妥当な金額と見ていいのでしょうか？？？
ひいては競売物件に出てくる土地の評価額は妥当なんでしょうか？？？

もし沿線下価格がこの値段（今回の物件の坪単価）なのでしたらこの不動産屋には現地に出向くとき行かないですから。他の３５００万円の物件はこの不動産屋にありますので・・・。

最後に皆様がこの物件に対して、元競売物件だと分かっていてライフラインや接道などの情報を聞きに行かれるでしょうか？？？
安い理由は元競売物件だと思いますから、どの程度問題を解決出来ていて場合によってはいいかもしれないですから・・・。（誰も買わない所を見ると可能性は低そうですけど。）

回答No.7

maeiwa

皆さんも書いていますが、安いものはそれなりのものしかありません。
しかもネットに載っている時点で、売れずに残っているという事ですね。
私も一年以上かけて土地を探して購入しましたが、
情報誌やネットに載っている物件は
ほとんどが条件が悪く「売れない土地」ですね。
あまり条件に拘らないというのであれば別ですが、
高い買い物ですし、失敗は出来ませんからね。

資料を拝見すると、まず接道状況が悪いですね。
幅員が3.2mしかないですし、公道ではなく私道です。
建築確認をとるのに苦労しますし、私道の所有者と
住んでからいろいろと揉める事もあるかもしれません。
また、高台であって写真で見る感じ荒地っぽいので
結構な擁壁を作る必要が出てきますね。
地盤は調査してみないとなんとも言えませんが。。
後は、土地の経歴を調べてみると、何か出てくるかもしれませんね。

回答No.6

0621p

資料によると接道が幅員3.2ｍ、間口13.9ｍということですよね。まず４ｍ以下の道路というのは色々問題がある事が多いです。建築基準法上の道路でない場合もあります。間口が13.9ｍということは奥行きの長い土地ですね。使い勝手が悪いし、分割するにもやりにくいですね。
次に、写真を見る限りではよその家の屋根が見えていますから、けっこうな高さがあるのではないでしょうか？擁壁するのにかなり金額がいるのではないですかね。擁壁を作らずに法面で残すのであれば使える面積がなかり限定されますね。
他には上下水道などのライフラインはどうですか？土地内に引込み済みであれば良いですが、引込みあるいは前面道路になければ引っ張ってくるのに費用がかかります。
ところでその辺りの路線価を見てみましたが、m2あたり１２、３万くらいでしょうか。その２００m2３５００万という土地はけっこう高いんじゃないですか？
まあとにかく、格安の掘り出し物という印象はないですね。そもそも本当の掘り出し物はネットになんか出てきません。そんなことしなくてもすぐに売れてしまいますから。

回答No.5

inon

1.接道関係
2.法面の（勾配が付いている土地の部分）面積・・・実際に使える部分
3.造成地の擁壁の強度
4.地下の埋設物
このあたりに多分問題があるのでしょう。

回答No.4

t750083379

業者が安くするには理由が必ずある筈です。
墓地は普通は相当デメリットですが、以前東京で地元の人は知っていましたが、以前は墓地であった所（大昔）が転売、転売で何も知らない人が買った様でした。
以前はお寺の所有地でした。墓地を買った訳です。昔は土葬です。まして非人、遊女、の類は犬の様に捨てられたそうです。掘ると骨が出てくると話していました。同じお寺の墓地を改装、拡大した所はやはりその様な場所で、友人の業者と僧侶がウチの別荘へゴルフに来た時の話です。
その場所は墓地で売り出すのであまり関係ありませんが、今でも匂いがするそうです。
あまり気持ちの良い話ではありません。
あなたは気にしていない様ですが、富士山のこの近くはロケーションも良い一合目位ですが。夜は本当の真っ暗です。夜は星が一杯本当にすばらしく見える所です。
この辺に大きな墓地、が二箇所、大きな焼き場が一箇所、あります。他はうっそうと木々に囲まれ樹海ですが、その一帯は樹海もなく星空がキレイです。
キツネの親子も良く見るので残飯を紙に包んで投げて来ますが、ゾーとしています。
別荘地（約４０００棟、安部さん、故人の竹下さん有名人の別荘が多い）からは１０ｋｍ位離れていますが、その近くを通過する時はこの車エンコしないで！と言う思いです。
あなたも近くの古老に聞いて調べてはどうですか。、他にはそこは埋め立て地かもしれません。ウチの敷地（約５００坪）内、下側は３０ｍ位、幅１０ｍは埋立地です。花壇にしていますが家は無理でしょう。それと道の私道分が気になります。
埋立地は水を一日撒いても全然砂地の様な感じです。造成地ですから当然です。
最近、ここで又、業者がゴルフ場側の窪地をダンプ３０００台とかの残土を入れ、造成しています。深さ１０ｍ位の谷も今は平らです、そこえ家を建ったら、かなり沈下する筈です。
買ってからでは後の祭りです。
ちなみに私は昨年、１５００坪位、家、工場が合計４棟ある、競売地を購入しましたが、かなり手こずりました。

回答No.3

k-josui

物には必ず相応の値段が付くものです。
相場より大幅に安いのは必ず何かあります、それがわからない場合は見送った方が無難でしょう、まして土地という大きな買い物です、墓地程度ではないと思いますよ。