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土地と家の名義について。
4年前に家を建てました。その時は働いていなかったため、夫のみの名義にしてましたが、私も働くようになったため名義を半分ずつにしたいと思います。手続きとかかる費用を教えてください。
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#３の追加です。 あなたがローンを支払っているのですね。 その場合、ローンの支払額が、ご主人への贈与となり、１年間に非課税枠の110万円（一昨年までは60万円）を超えると、贈与税が課税されます。 購入時に、自己資金とローンで借りた金額を含めた、資金の負担割合で共有の登記をするべきだったのです。 一番よいのは、不動産を取得した時点まで遡って、共有名義に登記をやり直すことです。 つまり、「錯誤」を原因として所有権の更正登記をします。「真正な登記名義の回復」を原因として移転登記での訂正も可能です。 この手続きについては、司法書士に（当時の司法書士なら、説明が楽です）相談してください。 「錯誤」を原因として所有権の更正登記については、参考urlをご覧ください。
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- sein13_2
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少しだけ補足したくなったので、書きます。 magu29さんは、家を建てた時に、お金を払っているのでしょうか？頭金の何分の１か、実際の持分はいくらかという明白な証拠がいります。なければ、前に回答されている方のように、贈与として、持分移転登記をすることになります。この場合、税金を支払うことになります。 しかし、形式的に旦那さんの持分で所有権保存登記したものの、実は違っていた場合は、所有者更正登記（不動産登記法93条の13）か持分移転登記で真正な所有者にします。 更正登記では登録免許税はかかりませんが、移転登記だと、課税価格の1000分の6かかってしまいます。（登録免許税法別表１） 司法書士の先生に頼む時は、移転登記で処理しようとする先生が多いです。法務局から、本当に更正登記ですか？って脱税目的じゃないのか勘繰られるからです。 証明ができるならば、更正登記でできるようにするのがいいです。税務署と話し合ってokがでれば、司法書士の先生にその旨を話すればいいと思います。 ちなみに、土地家屋調査士でもできます。私が弾くにして、更正登記ですますなら、4～7万円くらいではないでしょうか。人件費込みの価格です。 場所によっても、書類の作成によっても、いろいろな場合で異なってくるからです。申請書作成費だけなら、調査士会の基準価格では、１棟あたり、9220円です。 ＃この頃、すべての回答につき、一般人で自信なしです。ええ、一般人を言い張りますとも。
お礼
詳しい補足ありがとうございました。 一般人を言い張られる訳がおありなのですね（笑）
- aminouchi
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えーと、一連の回答とお礼を読ませていただきました。それによりますと、magu29さんもローンを払っているとのことですね。皆様のお答えとは異なりますが、この場合ローンの支払額によっては、magu29さんから夫君への贈与になってしまう可能性があります。 ここではＮＯ２の方のお答えのように、錯誤による更正登記という手段を選び、頭金の出し方やローンの支払（予定）額に応じた持ち分の配分（夫君８：magu29さん２など）をなさるのが上策ではないかと存じます。つまり、共有にする場合は必ず５：５にしなくてはならないというものではありません。その家を購入するのにあたっての貢献度の割合にしておけばよろしいですし、それが贈与税などがかからない合理的な解決です（今までのローン支払いについての証拠が必要ですが、これは預金通帳の引き落としなどで充分です）。 またNO1の方には失礼ながら、共有にすることで利益はあっても損はほとんどありません。まず、共有者の一方が勝手に売却したりすることは不可能ではないまでも難しくなります。どちらかに万一のことがあった場合にも相続税が少なくなりますし、その家を売る場合に売却利益が出ても、お互いの持ち分に応じての所得税ですから税の総額が低くなる可能性が高いですし、売却損があってもそれぞれの収入で損益の合算ができます。 なお、費用については判りかねますので、専門家にご相談下さい。
お礼
なるほど・・・・そういう考えもあるのですね。 家を建てる前まで夫のみの収入であったし、通帳なども全て夫のみで作ってました。ローンの引き落としも夫の通帳からですし、私のお給料から引き出して夫の通帳に入れてるのですが、その証明って難しいですね。 ほんとに、夫婦と言えど、個人個人にしておくべきでした。 ありがとうございます。
贈与税の算定根拠となる「額」は、 土地については「路線価」 建物については「固定資産税の評価」 ではなかったでしょうか。＞kyaezawaさん
不動産などは、その取得のための費用を負担した割合で登記をしないと、贈与税の問題か発生します。 夫名義の不動産を妻と共有名義にすると、妻の持ち分にした額が、夫から妻への贈与となり、税率の高い贈与税がかかります。 この場合の価格は、時価ではなく、市の固定資産税の評価額ですから、時価の70％程です。 贈与税の税率は、下記のページをご覧ください。 http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.HTM ただし、婚姻期間が20年を超えている場合、2110万円までは、贈与税が課税されない特例があります。 この特例を受けるには、贈与税の申告をすることが条件となっています。 いずれの場合も、所有権の移転登記が必要で、登録税などがかかり、司法書士に依頼すると、その報酬もかかります。 また、県税として不動産取得税も課税されます。 詳細は、参考urlをご覧ください。
お礼
簡単に考えたんですが、そんなややこしいんですね。 それに相続になるとは・・・・・ ローンも一緒に払ってるから・・・・ 最初から半分にしていればよかったのですね。 ありがとうございました。
- Singollo
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最初から二人で支払を負担する共有物件だったが、誤って単独登記した、という形の場合は更正登記、 今回、改めて夫から妻へ半分贈与する、という形の場合は所有権移転登記になると思います(なお、婚姻期間が20年以上の場合の夫婦間の居住用不動産贈与にかかわる贈与税は2110万円まで非課税です) それぞれの場合の登録免許税(登記料)については下記のページをご覧ください また、後者の場合は不動産取得税(地方税)も課税されます お住まいの地域の都道府県税事務所にお問い合わせになってみてください
お礼
わかりました。 難しいのですね。 簡単に考えてました。 ありがとうございます。
- maisonflora
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贈与になりますので、以下のように多額の税金がかかります。 ４，０００万円の価値があるとして、その半分を贈与すると （２，０００万円－１１０万円）×５５％－２６５万円＝７７４．５万円 これ以外に、所有権移転の登記費用が数万円～１０数万円かかります。 ２０年以上結婚している夫婦が相手のために、居住用不動産取得のために「金銭」贈与の特例がありますが、今回のケースは違うでしょう。 また、名義変更に意味が生じるとは思えないのですが、どうでしょう。
お礼
びっくり！！ ほんとそうですね。 今半分にする意味はないですよね。 そんなにお金かかるんであれば・・・・ ありがとうございました。
お礼
ほんとそうでした。 家を建てる時はそこまで考えてなかったのです。 自分が働くようになって、考えてしまいました。 重ね重ねありがとうございます。