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市街化調整区域にて「離れ」として新築
今、市街化調整区域にて「離れ」として新築を計画しております。 親の家(私からすると実家になります)のすぐ隣に建てるようなイメージ になります。 この親の家とこれから建てようとする家の土地は、既に分筆されている 隣り合った２つの土地です。 ※１番地に親の家が既に建っていて、すぐ隣の２番地に「離れ」として新築 したいというようなイメージになります。 ※土地の所有者である両親は他に市街化区域で土地は所有しておらず、 家を建てる事自体は問題無いと認識しているのですが・・ お聞きしたいのは上記内容を前提とした場合の以下の３点になります。 １）上記内容を前提として「離れ」としての建物の建築許可は下りる 可能性はあるでしょうか？ ２）仮に建築許可が下りたとして、新築した「離れ」の所有者は、「母屋」 の所有者である必要は無いでしょうか？ 親の家の「離れ」という扱いになると思いますので、この場合、 例え建築費用を私が負担しても、所有者は母屋の所有者以外 無理なのでしょうか？ 以上になります。 私の説明がいたらずにイメージしにくい部分もあると思いますが、なにとぞアドバイス・ ご指摘を頂ければと思います。
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もうひとつ、 既存宅地の確認制度は、昭和50年4月1日施行です。 この制度で重要なことは線引き前宅地であることですから ↓の年月日以前から宅地であり、かつ50戸連担が要件です。 また、線引きは私の県では昭和45年11月24日です。 ※県によって違います。 これを確認しましょう。 ですから、既存宅地を取得し合法的に建築できることと、別の敷地を含めて建築できることとは別扱いです。 http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
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- dr_suguru
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＞離れであれば「既存敷地内」での増築扱い・・との事ですが、この 「既存敷地内」とは１筆の敷地を意味するのでしょうか？ そうです。 ＞また、「敷地増し」とは・・合筆の意味でしょうか？ 違います。 隣地を含めて敷地増しをすることです。 ＞線引きとは・・分筆した年月日という意味でしょうか？ 市街化と調整区域を決定した日 市町村都市計画で電話確認できます。 ＞今回のケースで、親が許可と確認申請を申請し、私が建物名義人で あっても構わないという事でしょうか？ 許可と確認は、要件のあるかたしか申請できません。 建物登記の名義人は誰でも出来るでしょ？ 質問の仕方を変えます。 うちの県での審査会基準では、 調整区域での敷地を増して離れを増築できる方は、 ・市街化調整区域決定以前から継続して居住している方 ・市街化調整区域決定以前から土地を持っている方 です。 http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07 特殊なケース、収用移転は説明しません。 ＞現在は農地です。農地転用する必要は認識してます。 >・隣地の取得年月日は １０年程前でしょうか。 農地を取得できた？ 原因は ・相続？ ・取得目的は？ 上記で質問した、線引き年月日を補足してください。
２筆の土地と言うことなので、仮に2番地と言われる土地の所有者は何方なのでしょうか？同一人名義なら離れ扱いになります。 離れにするには、生活するに必要なトイレ、洗面所、風呂、キッチン等のうちどれか一つ以上が設置されないことが条件だったと思います。詳しくは自治体の建築課などに確認して下さい。 更に、その土地が市街化調整区域であることから、登記上、既存宅地であるか否かが問題です。お隣には実家の家が建っているということですので、問題ないような気もしますが、これも確認なされば直ぐに分かります。 現在の家が不法建築でない限り大丈夫だと思います。
補足
丁寧にご回答頂きまして本当に有難うございます。 >２筆の土地と言うことなので、仮に2番地と言われる土地の所有者 >は何方なのでしょうか？ はい。同一名義人になります。この場合、私の「父」になります。 >離れにするには、生活するに必要なトイレ、洗面所、風呂、 >キッチン等のうちどれか一つ以上が >設置されないことが条件だったと思います。 はい。この件も理解しているつもりです。詳細に関しては微妙で すが、水周りの設備に関しては市の検査時(完成検査時)に設置 されているのはＮＧという認識です。 >現在の家が不法建築でない限り大丈夫だと思います。 そうですね・・ご指摘されてこれが気になってきました。 私が、不勉強であり、どこまでが今回のケースで「不法」となるのか・・ 正直分かってません。 市の建築課に行ってこれは不法ですか？と聞くのは正直怖くもあり・・ 専門家じゃ無いから分かりませんでしたって言う訳にもいきません でしょうから。
- dr_suguru
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＞１）上記内容を前提として「離れ」としての建物の建築許可は下りる可能性はあるでしょうか？ 離れであれば既存敷地内での増築扱いになりますので、敷地増ししても離れは増築扱いになります。 ここで問題になるのは、既存住宅が適法に立地しているかどうか？ これを調べる必要があります。 ＞親の家の「離れ」という扱いになると思いますので、この場合、例え建築費用を私が負担しても、所有者は母屋の所有者以外無理なのでしょうか？ 許可と確認申請は、調整区域に建築できる要件がある方のみ提出できます。 また、不動産登記法の建物名義は相反しています。 矛盾していますがこれが現実です。 ＞２）仮に建築許可が下りたとして、新築した「離れ」の所有者は、「母屋」の所有者である必要は無いでしょうか？ 許可要件があなたにあるかどうか、です。 補足してもらいたいことは、 ・現在の建物は合法立地か 確認申請の副本 ・現在の建物の建築年月日 ・現在の建物敷地の取得年月日 ・親は何時からここに居住しているか ・線引き年月日 市町村の都市計画課で確認 ・貴方は線引き以前の生まれか ・建築したい隣地は農地か ・隣地の取得年月日は また、母屋があっての離れです。 一戸の住宅じゃないことは理解できてますよね？
補足
丁寧にご回答頂きまして有難うございます。 失礼で無ければなのですが、ご回答頂きました内容でお尋ねしても 宜しいでしょうか？ 申し訳ありません・・・ 離れであれば「既存敷地内」での増築扱い・・との事ですが、この 「既存敷地内」とは１筆の敷地を意味するのでしょうか？ また、「敷地増し」とは・・合筆の意味でしょうか？ >許可と確認申請は、調整区域に建築できる要件がある方のみ提出できます。 そうですね。理解出来ます。 今回の場合、実際にこの「離れ」を必要としているのは私であり親 では無いのですが、ここで言う「要件」とはまた微妙に異なるので すよね・・。 >また、不動産登記法の建物名義は相反しています。 >矛盾していますがこれが現実です。 これは、必ずしも要件のある人が建物名義人で無くても良いと解釈 しても構わないのでしょうか？ 今回のケースで、親が許可と確認申請を申請し、私が建物名義人で あっても構わないという事でしょうか？ >補足してもらいたいことは、 >・現在の建物は合法立地か 確認申請の副本 この「合法立地」の意味の取り方次第ですが・・正直微妙です。 検査済証が見当たらない事から、完成検査は受けてないと思われます。 確認申請の副本はあります。 >・現在の建物の建築年月日 母屋は１０年ほど前と記憶してます。 >・現在の建物敷地の取得年月日 ４０年程前でしょうか・・ >・親は何時からここに居住しているか 同じく４０年程前だと思います。 >・線引き年月日 市町村の都市計画課で確認 >・貴方は線引き以前の生まれか 線引きとは・・分筆した年月日という意味でしょうか？ 不勉強で申し訳ありません。 >・建築したい隣地は農地か 現在は農地です。農地転用する必要は認識してます。 >・隣地の取得年月日は １０年程前でしょうか。 >また、母屋があっての離れです。 >一戸の住宅じゃないことは理解できてますよね？ はい。理解しているつもりです。
お礼
お返事の書き込みが遅れ申し訳ありませんでした。 そうですね。 当方にとっては差し迫った問題である為、御教えいただいた 内容を頭に入れ、市の建築課に話を聞きに行って来ようと 思います。 本当に色々丁寧に御教え頂き有難うございました。