市街化調整区域に家を建てる方法

質問

市街化調整区域に家を建てる方法を探しています。

主人のお義父さんが市街化調整区域に本家をかまえ、私の主人が将来跡取りとなる予定です。しばらくの間同居はしないという方向で、次男なので、分家住宅の制度を利用して１０Ｍ位はなれた土地（市街化調整区域、地目：田、現状：畑、※農業振興地域では無い）に家を建てようとしました。

ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件（昭和４５年以前から所有の先祖代々の土地、等）と、人的な条件（長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等）はクリアしているが、（主人のお義父さんが持っている）他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

主人のお義父さんは、市内に複数土地を所有しているのですが、問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅（現状借家となっています）を持っているからです。市役所が言うには、「賃貸をやめて、その土地にすめばよいのでは」とのことです。今回は分家住宅の制度を利用して主人の両親の近くに家を建てたいと考えたのですが、もう一つの住宅ですと、本家からとても離れている為、高齢の両親を見るには遠いですし、子供の小学校入学を見据えると途中で転校になってしまうのではと不安に感じています。

また本家には、離れ（和室２間、台所・トイレ・風呂ですが、ゲストハウスとして使っています）もあり土地も広いのですが、空いている敷地に家を建てたり、離れに住んだりすることは、主人の両親は望んでいません。

もう一つ、私もあまり理解していない内容なのですが、その本家とは別の市街化調整区域の建物の建った経緯ですが、本家が堤防沿いに建っているため昭和６３年に堤防工事をする際、大きく土地を国に提供（売ったのかもしれません）しなくてはならず、本家の土地としてはとても小さい敷地になってしまったそうです。その為、他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、一時はその建物に本家を移し１０年程住んだそうなのですが、所有の農地が本来の本家の近くであるため、年齢とともに不自由に感じ、また本来の本家に戻って来たそうです。ですので、法律上の本家は後で建てた家の方なのですが、主人の両親の中ではあくまでも本来の本家が本家であり、既に何代も続いた家ですので、これからもその家を代々継いでいって欲しいと強く願っています。

本家の「跡取り」としてでも、分家住宅でも何でも良いので、本家のすぐそばの土地に、家を建てる方法ってあるのでしょうか？
本家を本来の家に戻すことで、「敷地内なら建築可」等、違った選択肢がありますでしょうか？
また生前分与でその土地を贈与してもらうと家を建てられるというのも聞きましたが、どうなのでしょうか？その際のメリット・デメリットはありますでしょうか？

つたない文章で分かり辛いかと思いますが、家を建てることのみならず、本家を建て替えたりすることもできないのではないかと不安に思っています。何卒アドバイスをお願いいたします。

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

＞ところが市役所から、「建築予定の土地的な条件（昭和４５年以前から所有の先祖代々の土地、等）と、人的な条件（長男が市外の賃貸アパートに住んでおり、申請書上は跡取り、等）はクリアしているが、（主人のお義父さんが持っている）他の所有地の件で、許可が出せない」と言われてしまいました。

単純に本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているからです。

＞他の市街化調整区域の土地に建築許可を出してもらい、

収用移転ですね。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#03

＞家を建てる方法ってあるのでしょうか？

調整区域に建築できる分家住宅は
線引き前から（昭和45年）から本家が継続して所有している。
又は
継続して居住している
以上が条件です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
結局、ここで問題になるってくるのが
本家が市街化区域の
「未利用地」を所有しているためで
その土地を全部
有効利用（アパート、駐車場経営）するか
全部処分するかすれば
調整区域の土地しか所有していないことになりますので
分家住宅の建築は可能になります。

もう一つの方法として
既存集落内のやむを得ない自己用住宅
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
相続取得すれば建築は可能です。
この場合でも市街化未利用地を相続すれば
有効利用しないと無理ですけどね。

また、他法令（農振法、農地法）の見込みも重要です。
↓
開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

最後に、許認可庁により
開発審査会基準は違います。
良く確認してください。

お礼

丁寧なご回答をありがとうございます。
本家が所有している市街化区域は既に、賃貸アパートと駐車場経営で全て利用しており、市役所の方もそれは問題無いとの見解でした。

教えて頂いた、「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」の相続取得であれば、私達にも可能性が見出せそうなので、今一度、生前贈与に関する勉強等をして市役所や法務局・税務署に聞いてみたいと思います。

勉強不足でどう調べてよいか分からなかったので、探す方向を見つけて頂き、ありがとうございました！

回答No.4

dr_suguru

補足１

＞本家が所有している市街化区域は既に、賃貸アパートと駐車場経営で全て利用しており、市役所の方もそれは問題無いとの見解でした。

本家が所有している
市街化の土地が有効利用されていて
残りが線引き前取得の
調整区域の土地しか無い場合
本家の居住要件は問いませんので
分家住宅は可能です。

＞問題になったのは、市内にある市街化調整区域にもう一つ住宅（現状借家となっています）を持っているからです。

本家の収用移転の住宅が
借家に化けたのが問題になっているんですね。
この土地も処分してしまえば関係ありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

市役所からは、「この収容移転の住宅の借家を止めて（仮の）跡継ぎである長男家族が住所を移して住めば、元の本家の土地に両親が住み続けても、新しく近くの畑に分家住宅の許可を出す」と言われました。
実際、長男家族の引越しは不可能なので、収容移転の住宅の何らかの処分か、建設希望地の生前贈与を検討したいと思います。ありがとうございました！

回答No.3

noname#78261

２の方の言う通りだと思います。
公の立場からすれば収容移転のときに納得しているはずのところに住んでいないでしかも、貸していること自体おかしいことをしているなと思われているはずなので、ここをクリアしなければ他の要件があっても引っかかると思いますよ。おそらくその点では約束が違うというったところですね。

原因が堤防工事でもいったん収容移転を認めたのですからルール違反でしょう。そこをうまく解決したほうがいいと思います。

お礼

私も、どんな理由であれ納得して本家を移転し、再び元の本家に戻っているのですから、やはりルール違反なのだろうと思います。
主人の両親も法律については頭では分かっていると思うのですが、「自分の土地なのにどうして自由に使えないのか…」という気持ちがどうしても出てきてしまい、なかなか割り切れないようです。
もう一度、その点についても話し合い、他の方法（相続をして家を建てる）も含め検討してみたいと思います。率直なご意見をありがとうございました！

回答No.1

gyokugitu

まず、どこの地方自治体のどの地方条例で判断すればよいのか位は提示してください。
これでは、誰も力になれません。

お礼

ありがとうございます。
愛知県に住んでいます。
よろしくお願い致します。