区分登記VS共有名義

質問

現在、二世帯住宅を新築しようと計画中です。出資者（名義）は夫と義父です。
いろいろと調べた結果、区分登記にした方が各税金の軽減措置が受けられる、住宅金融公庫を利用する場合、床面積が広いと金利が高くなる、等から区分登記にしようと考えました。そこで教えて頂きたいのですが、区分登記によるデメリットというのは何かあるのでしょうか。というのも、住宅メーカーの人に聞くと、通常あまりしないとかそんなにメリットはないとか言うのです。（二世帯なら区分登記は常識かのようにいろんなところに書いてあるのですが）メリットはあっても（そんなにモノスゴイ金額じゃなくても）デメリットは無いように思うのですが・・
また、区分登記にして各税金の軽減措置を受ける場合、土地は夫と義父の共有名義で問題ないでしょうか。
あと、住宅金融公庫の「住宅の床面積」というのは、共有名義なら全体（二世帯分）で、区分登記ならそれぞれで計算すると考えてよろしいでしょうか。ご存知の方、教えて下さい。
他にも区分VS共有に関して何でも良いのでアドバイスありましたら教えて下さい。よろしくお願いします。

回答No.2

273 · ベストアンサー

区分登記に関してです。
まず、＃１でも述べてありましたが、各々独立した居宅として成り立つのか、
例えば、台所、トイレ、玄関等　出入りにどちらかを通らなければ入れないのであれば独立性があるとはいえません。
区分用件の構造上の独立性としては、木製の扉で仕切られている程度でも問題ありません。ふすま等で仕切られていつものは不可です。

土地が共有と言うことですから、敷地権というものが発生します。
説明すると長くなりますので、区分建物が登記されるとそれぞれの区分建物の専有部分で土地の敷地利用権（所有権持分など）を一体化させ、以後、土地の敷地利用権は区分建物と分離して処分できなくなります。（これが敷地権です）
これは、お二人で分離処分可能規約を作成した場合、敷地利用権は建物との一体化をしません。
借地権というのは、どちらか単独の所有権で、区分建物に土地の権利もつけたい場合、自己の土地に他人と借地権を設定出来るというものであり、colunekkoさんのケースは借地権は発生しません。

登記による面積は各専有部分の面積となります。ただし、登記の内容としては
１棟（全体）の表示
　　敷地権の表示
Ａ専有部分の表示
　　敷地権の持分
Ａ専有部分の権利
Ｂ専有部分の表示
　　敷地権の持分
Ｂ専有部分の権利
概略上のような登記の内容になります。

融資の関係で、それぞれで登記したいという話はよくあります。
ただ、用件を備えていないため共有の建物としたり、
当方（土地家屋調査士）の登記費用が普通の場合の倍（１５～２０万）くらいになるため辞める方もおられます。
税金面、融資面等がフォローできませんがそんなところです。
各専門家に尋ねてみられるのがいいと思います。
登記に関しては、土地家屋調査士、司法書士
税金面では税理士

回答No.1

monchan-man2

区分所有で登記するためには，親世帯と子世帯の住居が完全に分離していないとダメだと思います。（玄関もキッチンも風呂もトイレも別々にし，二世帯間は壁で区切られている）要は，二軒の独立した家としても住めるということです。
土地については共有名義でも問題はありませんが，建物を区分所有した場合，土地に互いの借地権が発生しますので，将来の相続や売買を考えるとややこしくなるのではないでしょうか。土地の部分も，家にあわせて分筆した方がスッキリすると思います。
区分所有可能な間取りであれば，そのほうが確かに税制上，ローン上のメリットは大きいと思います。

以上，耳学問で仕入れた素人の意見ですので，聞き流してください。

お礼

うーん、借地権ですか…今までメリットしか目に入っていなかったもので…
まだまだ知らないことがあるみたいで、勉強しなおそうと思います。
ありがとうございました。