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住宅購入に向けて
こんにちは。 いつも参考にさせていただいております。 新築の建売を購入予定です。 主人 31歳 年収６２０万円（額面）一部上場企業サラリーマン（勤続9年） わたし 29歳 年収３００万円（額面） 契約社員（勤続3年） 購入予定物件 ・３，４００万（土地・建物） ・２階建て ・３０坪弱 今、資金計画を立てております。 売主さんからの直接購入を考えているため、仲介業者に相談することが できないので、わたしの計算が合っているかどうか見ていただけないでしょうか？ 印紙代 売買契約書 15,000円 金銭消費貸借契約書 20,000円 → 合計 35,000円 登記代 物件価格 土地 18,000,000円 建物 16,000,000円 合計 34,000,000円 評価額 土地 12,600,000円 建物 11,200,000円 合計 23,800,000円 として算出しました。 所有権移転登記が評価額の0.3％ 土地 37,800円 建物 33,600円 → 合計 71,400円 抵当権設定登記が評価額の0.1% 土地 12,600円 建物 11,200円 → 合計 23,800円 司法書士への報酬 → 100,000円 金融機関への事務手数料 物件価格3,400万円の90％をフラット35、 残り10％をフラット35第二順位ローン で借入予定です。 手数料率はともに2.1％（現在の率です） フラット35 借入額の2.1％ → 642,600円 第二順位ローン 借入額の2.1％ → 71,400円 仲介手数料 売主から直接購入のため不要 保証料 フラット35は不要 不動産取得税 建物 → 減額のため 0円 （不動産価格－控除額）×3％＝税額 新築の場合は、1200万円の控除額として算出 土地 333,000円 （不動産価格×3％）－軽減額＝税額 団体信用生命保険料 初年度 167,300円 住宅ローンの斡旋手数料 0円 火災保険料 60,000円 以上の項目を計算し、総合計1,504,500円となりました。 これにあと、引越費用・カーテン購入費用・家財道具で必要なものが 増えた際の費用等（約100万円）を準備しました。 これ以外に見落としている費用があれば教えていただければ嬉しいです。 アドバイスよろしくお願いします。
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とりあえず、 物件価格 土地 18,000,000円 建物 16,000,000円 合計 34,000,000円 評価額 土地 12,600,000円 建物 11,200,000円 合計 23,800,000円 はそのまま採用して考えますね。 > 所有権移転登記が評価額の0.3％ > 土地 37,800円 > 建物 33,600円 → 合計 71,400円 建物はよいけど土地は１％です。 > 抵当権設定登記が評価額の0.1% > 土地 12,600円 > 建物 11,200円 → 合計 23,800円 評価額ではなくて、これはローン金額にかかります。 > 司法書士への報酬 → 100,000円 不動産取得税 > 土地 333,000円 > （不動産価格×3％）－軽減額＝税額 あれ、普通は０円になりますけど、そんなに土地面積が広いのでしょうか？ まず、住宅用地では評価額を１／２します。 更に軽減額を差引きますけど、簡単に言うと、建物床面積の２倍までの土地分は事実上非課税です。 >これ以外に見落としている費用があれば教えていただければ嬉しいです。 とりあえず思いつくものをあげますね。必ずしも必要とは限りませんが。 ・照明器具 ・電話引き込み ・ＴＶアンテナもしくはＣＡＴＶ ・もし外構が必要であればそれも。（些細な話では郵便ポストとか表札とかセンサーライトとか） ・水道加入負担金等 とりあえず思いついたのはこんなところです。
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気付いた点のみ。 ・売買代金内訳の建物分は消費税込みの価格で良いのですよね？ ・移転登録免許税：土地は評価額の1.0%なので126,000円 建物に関しては所有権保存ならば0.15%、所有権移転ならば0.3%です。（新築建売という事なので、どっちか不明ですが確認してください） ・設定登録免許税：3,400万円×0.1%＝34,000円 （まぁ大丈夫だとは思いますが、専住証明が必要なので、登録免許税の税額に関しては書士の見積と自分の試算とをよく照らし合わせた方が良いです） ・不動産取得税：土地面積が不明なので何とも言えませんが、恐らく軽減後に0円（もしくは0円近く）になると思います。 ・固定資産税、都市計画税の清算金：通常は所有日数に応じて清算します。これは引渡時期により所有日数が異なってくる為、今は計算出来ません。それと新築建売住宅なので、住宅用地の軽減が働く前の土地分のみの清算になる可能性もあり内容不明。軽く計算してみた所、最大でも15万円程度。 あとはローンの手数料関係、引越しや家具、ライフラインの引き込みなど、質問者が書かれている内容で良いと思います。
お礼
ありがとうございます。 「移転登録免許税：土地は評価額の1.0%なので126,000円」 土地も建物も0.03％で計算していました。 ご指摘いただきありがとうございました。 固定資産税については、年間30万円ぐらいかなぁ程度の考えでした。 都市計画税の清算金、初めて聞きました。調べてみます！ 最大15万程度、念のため予算に入れておきます。 丁寧なお答え、ありがとうございました。
- walkingdic
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>不動産取得税の軽減額がよくわからず 考え方に勘違いがあっただけですね。 >（不動産価格×3％）－軽減額＝税額 これはよいとして、 >"軽減額は、次のA、Bの大きい方である。" この意味は「軽減額」がＡ，Ｂの大きいほうの金額になるということですから、上記の式での税額が大きいほうではありません。 つまり最低でも４５０００円の軽減があり、かつＢによる計算値の方が大きい場合にはその大きい金額を軽減してくれるのです。 実はこの計算式、土地評価額をα、面積Ｓ、住宅床面積をｋとすると、Ｂの軽減額計算式を代入して α×３％－軽減額＝α×３％－α／Ｓ×ｋ×２×３％ ＝α×３％－２α×ｋ／Ｓ×３％ ＝α×３％（１－２ｋ／Ｓ） となり、１－２ｋ／Ｓ＜＝０のときには税金が０円となります。 これは式を直すと、１＜＝２ｋ／Ｓ ．． Ｓ＜＝２ｋ となり。土地面積Ｓが建物床面積の２倍以下であれば非課税という結論が出てくるのです。 ただし床面積ｋは２００ｍ２までが上限なので、ｋ＞２００の場合には上記とは異なります。
お礼
なるほど・・・。数学ですねぇ。 恐れ入ります。 丁寧に説明いただきありがとうございました！ 「土地面積Ｓが建物床面積の２倍以下であれば非課税」 今回はこれに当てはまりそうです（＾＾） 床面積も200ｍ2もないので大丈夫でした！ ありがとうございました☆
- legacy_bp5_20r
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フラットを使ったことがないので適当ですが。。。。 保険料６万円の火災保険は何年分ですか？去年、私が三井住友銀行で住宅ローンを組んだとき、ローン期間と同じだけ火災保険を掛ける必要がありました。３５年ローンだったので３５年分の火災保険を掛けました。あと、地震保険５年と家財保険も入れたので保険だけで７０万近く行きましたよ。ローンに必須でなくても強弱の差はあれ保険は必要と思います。
お礼
ご指摘ありがとうございます。 入力ミスで６００，０００円でした。 あくまでも概算でしかないのですが、35年間で、火災・地震保険 に入る予定です。。 総額が大きく変わってしまいましたが、ご指摘いただかなければ 気づかずに、あとで涙するところでした！ ほんとうにありがとうございました☆
お礼
ありがとうございます。 抵当権設定登記は借入金額にかかるということ、勉強になりました。 3400万円×0.1％＝34,000円 あと、不動産取得税の軽減額がよくわからず、ＨＰに載っていた、 （不動産価格×3％）－軽減額＝税額 軽減額は、次のA、Bの大きい方である。 A 45,000円 B 土地の1m2の評価額×床面積の2倍（上限200m2）×3％ で計算しました。 Ａ 1260万円×3％-45000円＝333,000円 Ｂ 1260万円/100m2×120m2×3％＝45,818円 「建物床面積の２倍までの土地分は事実上非課税」であれば 0にできそうです！ありがとうございます（＾＾） 照明器具・電話引き込み・ＴＶアンテナ・水道加入負担金は必要 ですね。。 外構は必要ないのですが、ポストと表札はいりますね！ ほんとにありがとうございました！ たいへん参考になりました☆