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登記費用について教えてください
建売戸建を購入して来週頭に今月実行予定のものです。 もともと以下の３つの費用 建物所有権保存登記費用 建物所有権移転登記費用 土地所有権移転登記費用 が「登記代」というひとつの項目で不明確だったの で、詳細を教えてくださいと言ったら、ローン実行の 当日に教えるといわれ、だいたいの内訳は半分が登記 料、半分が司法書士の報酬といわれていました。 ローン借入金額が当初申告していた額より100万円 増えて明細が再作成されたのですが、そのときローン 借入額が増えたので登記代が24500円も安くなりました との連絡がありました。 登記代にローンの借入額が変わっても物件の価格に関 係ないと思いますしそれが理由で登記代が減額される なんてありえるんですか？ 皆さんの場合登記代の明細は細かい項目に分かれていましたか？ ローンの借入額が変わった場合の登記代の影響につい て詳しい方教えていただけないでしょうか？ よろしくお願いいたします。
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建売住宅ですが、建ってすぐのものなんですかね？ 通常、保存登記（建物）は建てた人が行うものなので、保存登記と移転登記の両方が発生するケースは少ないのではないかと思うのですが。。。 要は、建売だけど建築前からすでに契約が成立していて、建てた後すぐに自分の所有権として登記するのであれば、建主の名義は不動産屋ではなく、購入者で問題ないはずです。こうすると所有権の保存登記は購入者の名前でできますのでわざわざ移転登記をしなくてもいいわけです。 これを、建主の不動産屋などが保存登記をしてから購入者が移転登記をするのであれば、建主が保存登記費用を支払うことになりますので、購入者は移転登記費用だけになるかと思います。そうでなければ、権利者が登記費用を出さないことになり登録免許税の支払いを免れていることになるかと思います。 もし、保存登記と移転登記の両方を請求されるのであれば結構な額になるかと思います。 土地については、埋立地でできた土地でない限り、誰かの所有であったと思いますので移転登記でいいはずです。 次にローンの借入額と登記費用の関係ですが、住宅ローンを組む場合は通常 抵当権というものを購入した土地・建物に対して設定します。この設定も登記により行います。 登記費用は債権額（借入する額）の０．４％が登録免許税になります。このため、借入額が変われば確かに登記費用も変わります。 登録免許税（法務局（国）に支払う税金）については土地と建物の購入金額に対して０．２％～２％が定められています。 移転登記の内容や、購入する家屋の使用用途、その他優遇される税もあるため、詳細がなければ計算できないため http://www.taxanser.nta.go.jp/7191.htm を見て計算してみてください。 登記には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬もあります。この額は司法書士により異なりますので明細を見なければわからないでしょう。また、報酬以外にも法務局への申請や登記済証の引き取り、ローンの実行の立会いについての日当や交通費なども請求されると思います（報酬は書類作成料だけだと考えればいいと思います）。 登記費用が明確でないのであれば、先に明細をもらうことは可能だと思いますので、実行時といわず先にもらえるように頼んでみてください。借入額や購入金額が確定していますし、特に今後費用が変わるおそれはないはずですから、明細のついた請求書は出せるかと思いますよ。
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だいたい回答がついているようですので、減額理由に関して一言。 今年度は３年に一度の固定資産の評価替えの年度にあたっており、市区町村での固定資産評価が比較的大きく変更になりました。 この評価がわかるのは４月３日以降です。 それ以前の３月時点では評価が上がるか下がるかわからないために、登記費用見積もりを出すにあたっては通常より多めに回答するようにしています。 ４月以降に上がった場合でもオーバーしないように見積もるわけです。 今回は評価が下がりました。 これに伴って新築家屋の評価算定基準も下がりましたので、土地も建物も評価が下がり、この評価を元に算出した登録免許税も下がりました。 ですので、無茶な金額変更とまではいえないかと思います。 なが～い一言、失礼しました。 蛇足： 会社によっては本来の登記費用に上乗せして請求するところもあると聞いています。（どことはいえませんが） 司法書士の連絡先を聞き、直接明細をもらうようにした方がいいでしょう。（説明を拒否することはできませんので）
お礼
ありがとうございます。そういう理由で登記料が変わ ったといわれてば納得ですが、ローンの借入額が上が ったのが減額の理由と言われたのでここは究明しま す。 蛇足で気づいたのですが、司法書士をあやしいと思い ましたが、すべて不動産会社営業経由で連絡がきてい るのでその営業が水増ししてたのかな。
- walkingdic
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>最初にぼったくり計算をされていたのではないかと いえ、通常は多めに言いますよ。 でないともしあとでもっとかかるとなると文句を言われかねませんから。 ただその下がった理由がおかしいですけどね。 あと登記の代金はその大半が登録免許税であり、これは司法書士が固定資産税評価額の証明を取ったりしてはじめて計算できることなので、すぐにはわかりようもないですよ。 司法書士の手数料なんて数万円です。 あ、表示登記もあればこちらは手数料は１０万程度ですね。（土地家屋調査士への手数料）
お礼
またお返事ありがとうございます。前回明細作ってい ただいたとき建物の表示登記は終わっていてローンの 詳細以外は確定だったと思います。やはり下がった理 由がおかしいです。しかも不動産の営業経由で理由を 言われたのですが、その営業の人も宅地建物の資格も ってたし知らないかなぁ？とそちらにも不信感です。
- walkingdic
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>登記代にローンの借入額が変わっても物件の価格に関 >係ないと思いますしそれが理由で登記代が減額される >なんてありえるんですか？ もちろんローンの金額が変われば登録免許税は変わります。 ご質問に抜けているのは「抵当権設定」の登録免許税です。これは債務金額で決まりますので。 ただローンが増額となると登録免許税は増えるので、増額で減額となるというのは？？？です。 >皆さんの場合登記代の明細は細かい項目に分かれていましたか？ 私の場合は自分で司法書士を用意（銀行の承諾は得ている）したこともあるのですが、それでも詳細な明細は全部終わってからいただきました。 この業界では大抵は全部終了してから詳細な明細を貰って清算するというのが通例のようですね。
お礼
回答していただきどうもありがとうございました。 登記代の変更理由に「ローン額が増額になったため」とメールされてきたので、やはり矛盾してます。 最初にぼったくり計算をされていたのではないかと 不信感ありです。不動産会社の司法書士指定だと 言われたところから怪しかったかもしれません。 あまりに報酬が高かったら交渉してみます。
- clear_water
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＃１です 書き忘れました・・・ローンの額による減免はありません。 多分租税特別措置法によるものです そちらの減額の条件と減額後の計算式は http://www.bestfirm.co.jp/materials/tax_keigen.htm ですご確認してみてください。 また、この法律はちょこちょこ変更があるので正確な金額に関してはお近くの法務局窓口にお問い合わせ下さい。そのほうが正確です。
- clear_water
- ベストアンサー率21% (260/1205)
登記費用に関しては司法書士や土地家屋調査士の手数料が含まれるため正確に計算が出来ません・・・。 それだと回答にならないので自分で申請した場合の費用として 「登録免許税」の計算式を書いたURLがあるので書いておきます。 計算の元になるのがお持ちの資産ですのでご自分で計算なさって下さい。 尚、一部「租税特別措置法」に該当する物件に関しては登録免許税が減免されるので部分的に費用に差が出る可能性があります。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 皆さんの回答を読んで知識がなくてわからないこと もあり調べておりました。 課税評価額がわからないとダメみたいですが、 まずは司法書士にコレを聞いて教えていただいた 税率で計算してみます。
お礼
詳しく教えていただきありがとうございました。大変 わかりやすく自分がよくわかっていなかったことも 気づかせていただきました。 建物は保存登記のみ移転登記はないのが通常なのです ね。このあたりも聞いてみます。司法書士報酬の相場 がよくわからないのでコレがやけに高いこともありえ るかもしれませんが、不信感があるのでこれらについ ても納得するまで調べてみます。