繰上げ返済と条件変更ではどちらが良いでしょうか？

質問

現在住宅金融公庫の住宅ローン（３５年）を返済中ですが、３年を経過したところで、繰上げ返済を行おうと考えました。残高は約２５００万円（2.4％、７年後4％）で、１００万円の内入れをしますと２年間の返済期間短縮が図れます。もうひとつの方法として、月々返済金額とボーナス時返済をそれぞれ1.5万円と6万円増額する条件変更があります。こちらの場合は、9年間の期間短縮となるようです。（いずれも住公のＨＰにあるシュミレーションによる）この場合年収はクリアしています。
質問は、どちらが良いでしょうかということです。あまり条件変更をされている方は少ないようなので、何か計算間違いがあるのか、他に不利になる点を見落としているのかと心配です。よろしくお願いします。

回答No.4

noname#24736

#2の追加です。

>支払い総金額で比較するとどちらが有利といえるのでしょうか。

最初から9年間の短縮になる条件変更のほうが有利です。

ただ、今後、教育費の増加が見込めるのでしたら、期間短縮で、堅実に行かれた方がよろしいかと思います。
その上で、余裕が出来たら、再度、繰り上げ返済が出来ます。
今、無理をして、教育資金などが不足して、新たな借り入れをするようになったら、高い金利で借りることになってしまいます。

回答No.3

shoyosi

返済に無理が生じないのであれば、期間を短縮して返済金額を増やせば、その増やした部分について、金利４％で貯金しているのと同じことです。現在の情勢では魅力的なことです。ただ、そのために、返済に無理が生じ、より金利が高いものを解約したり、より高利のお金に手を出したらこの効果はなくなります。

お礼

ご回答ありがとうございます。このように捉えて理解すると、早めに金額を増やしておいたほうが良いということがわかりますね。もう一度良く考えて見ます。ただ今後教育費も増高してくるので無理の無いよう良く計画を立てて検討してみます。

回答No.2

noname#24736

条件変更の場合、返済額が年間30万円の増額ですから、100万円の余裕資金が３年と少しでなくなります。
それ以降も、今より毎年30万円の返済額の増加を賄えるのでしたら、条件変更がゆうりです。
今までのペースで行けば、３年間で100万円の余裕資金が出来たのですから、大丈夫とは思います。

そこの所を、よく考慮してお決めになったらよろしいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。繰上げで３年毎に100万円を内入れすることは元金を３年ごとに減らすことになるので、条件変更で月々元金と利息を返済して減らしていくことと同じことになるのでしょうか。支払い総金額で比較するとどちらが有利といえるのでしょうか。

回答No.1

westpoint

条件変更は、この後も収入が確実である場合にのみ有効な手法です。

この不景気で、いつ収入がなくなるか判らないため、余裕の資金があっても貯蓄するか、内入れをして返済期間を短縮しようとするんですよ。

現段階で多少収入に余裕があっても、その余裕が5年後にあるという保証はありません。

ですから、月々1.5万円とボーナス6万円を合わせて30万円を貯金しておき、3.3年ごと（100万円ずつ）に内入れするというのが良いでしょうね。

利息の分だけちょっと損ですが、収入が減ったときに、今度は月々の支払いを減らす条件変更は手続きが大変ですので、その保険料だと思って下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。おっしゃるとおり、あと２３年間払い続けることを十分考えないと、単純に現時点でどうなるかということだけではナンセンスですね。