住宅ローン借り換え・繰上返済の考え方

質問

こんにちは。お世話になります。

3年前に住宅金融公庫で10年目まで金利2.45%、11年目以降35年目まで金利4%の住宅ローンを組みました。繰上返済を数回実施した結果、現時点で7年間は2.45%、その後14年間は4%になりました。
繰上返済やローン借り換えについていろいろシミュレーションをしているのですが、基本的な考え方について皆様のご意見をお聞かせ下さい。
現在のローンのまま余裕資金でどんどん繰り上げするのがいいのか、繰上はせずに金利が上がる7年後に金利の安いローンに借り換えるのがいいのかどちらでしょうか？
当初は繰上は早ければ早いほど効果が大きいと聞いて貯金もそこそこにひたすら繰り上げしたのですが、結局金利4%の期間が短縮されるだけなので7年後に借り換えを検討する方が効果が大きいような気がするのですが・・・

よろしくお願いします。

回答No.1

noname#11476

>結局金利4%の期間が短縮されるだけなので7年後に借り換えを検討する方が効果が大きいような気がするのですが・・・

いえ。現在の金利2.45%の支払が減るので、その後の定期的な支払では元金返済分が大きくなりますから、７年後の元金金額はこまめに繰上返済した方が少ないのです。

繰上返済を７年後に行うということは、７年間はその繰上返済金相当金額が元金に含まれていて、金利も負担していますから、こまめな繰上返済より元金金額が減っていません。

だから７年後に繰上返済を実施したあとで元金金額を比較するとこまめな繰上返済の方が残高が小さいことになります。

直ぐに繰上返済による恩恵を受けたい場合には返済額圧縮をご利用下さい。
ただ現状苦しくないのであれば期間短縮の方が効果は大きいです。

お礼

ありがとうございました。